Nâng cấp “quy mô”
Thị trường bất động sản những năm 2015 từng gây ấn tượng mạnh với giới đầu tư khi khắp cả nước xuất hiện ngày càng nhiều những khu đô thị quy mô hàng trăm héc-ta.
Điển hình nhất phải kể đến nhà tạo lập Vingroup với hàng loạt đại dự án như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1-2-3, Vinhomes Grand Park, rồi sau này là những Vinhomes Đan Phượng, Vinhomes Cổ Loa… Xu hướng ly tâm, giãn dân đô thị ngày càng rõ nét và đại đô thị đã thành một “trend” của thị trường, nhưng nó cũng đòi hỏi tiềm lực mạnh mẽ từ các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án.
Khi phong trào làm đại đô thị được khởi xướng và mang lại thành công, cũng là lúc thị trường chứng kiến nhiều hơn sự tham gia của các chủ đầu tư với các dự án quy mô lớn: Tập đoàn Bitexco với dự án The Manor Central Park, quy mô xấp xỉ 90 ha; Phú Mỹ Hưng đánh dấu cuộc “Bắc tiến” với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng Hồng Hạc City quy mô gần 198 ha, Tập đoàn BRG (liên danh với Tập đoàn Sumitomo) đang triển khai dự án Thành phố thông minh quy mô gần 272 ha…
Trong các đại đô thị nói trên, nhiều dự án đã đưa vào sử dụng, nhiều dự án đang trong quá trình triển khai và kể từ khi Vinhomes Smart City chính thức xuất hiện (công bố khoảng năm 2016), thị trường đã chứng kiến một bước tiến dài về quy mô dự án cũng như tổng vốn đầu tư. Bước sang năm 2025, xu hướng này được các nhà tạo lập nâng lên một tầm cao mới.
Sun Group sau nhiều năm chuyên tâm mảng bất động sản du lịch, giải trí cũng tham gia mạnh mẽ vào mảng bất động sản nhà ở với “siêu” đô thị Sun Mega City Nam Hà Nội quy mô 1.690 ha, với 3 đại đô thị thành phần gồm đô thị thời đại - Sun Urban City, đô thị bên sông - Sun River City và đô thị lịch sử, văn hóa - Sun Legacy City. Dự án dự kiến cung cấp 80.214 sản phẩm ra thị trường.
Trong cuộc đua này, Vinhomes tiếp tục cho thấy vị thế hàng đầu với “siêu” dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ - Vinhomes Green Paradise có tổng diện tích 2.870 ha, quy mô dân số khoảng 230.000 người, vốn đầu tư khoảng 10 tỷ USD. Ngoài ra, chủ đầu tư này còn đang đẩy mạnh triển khai Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh quy mô 4.100 ha, vốn đầu tư khoảng 18 tỷ USD.
Tại miền Trung, UBND TP. Đà Nẵng cho biết đang thu hút loạt dự án đầu tư quy mô lớn từ khu vực tư nhân, trong đó đáng lưu ý là dự án khu đô thị lấn biển với tổng giá trị đầu tư khoảng 366.000 tỷ đồng (tương đương 14 tỷ USD).
Còn tại Lâm Đồng, UBND tỉnh đã phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Khu du lịch quốc gia Mũi Né đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050 với diện tích lên đến 14.760 ha.
Cũng những ngày cuối năm 2025, “siêu” dự án Khu đô thị thể thao Olympic quy mô 10.000 ha tại Hà Nội tiếp tục thu hút sự chú ý của cộng đồng nhà đầu tư. Dự án đang được Chính phủ chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ.
Tầm nhìn dài hạn
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định, xu hướng phát triển dự án từ đơn lẻ sang quy mô lớn cho thấy hoạt động thị trường ngày càng chuyên nghiệp hơn.
Sự thay đổi cũng đến từ nền tảng quy hoạch và khung pháp lý mới như Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, thúc đẩy sự hình thành của các đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng và tiện ích. Việc phát triển các đại dự án yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực tài chính mạnh, năng lực chuyên môn và khả năng quản trị hiệu quả.
Các đại đô thị thường tập trung ở vùng ven và các địa phương lân cận những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM - nơi có hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, quỹ đất rộng và chi phí đầu tư hợp lý.
Đây cũng là hướng đi phù hợp với mục tiêu quốc gia nhằm nâng tỷ lệ đô thị hóa lên hơn 50% vào năm 2030, đồng thời giúp giảm tải khu vực trung tâm và tạo cực tăng trưởng mới cho các đô thị vệ tinh.
 |
“Siêu” dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ đang được triển khai xây dựng. Ảnh: Lê Toàn. |
“Việc các dự án tăng quy mô lên hàng nghìn héc-ta cho thấy xu hướng quy hoạch, phát triển bất động sản theo tầm nhìn dài hạn, từ đó làm thay đổi mô hình kinh doanh và vận hành. Thay vì chỉ bán sản phẩm đơn lẻ như căn hộ hay đất nền như trước, các chủ đầu tư phát triển đô thị tích hợp với hệ sinh thái hoàn chỉnh gồm nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và giải trí. Nghĩa là nhà phát triển bất động sản giờ đây không chỉ cung cấp chỗ ở, mà còn tạo dựng không gian sống chất lượng, hài hòa các nhu cầu sinh hoạt của cư dân. Tuy vậy, mô hình này đòi hỏi năng lực tài chính rất lớn, chu kỳ đầu tư dài, pháp lý phức tạp và áp lực vận hành cao, nên chỉ phù hợp với những chủ đầu tư có chiến lược và năng lực thật”, ông David Jackson nói.
Đại diện Avison Young cho rằng, Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm từ các thị trường đi trước trong việc phát triển các siêu dự án. Nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Trung Quốc, Ấn Độ hay UAE đã phát triển các đô thị quy mô hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn héc-ta với mức độ tích hợp rất cao.
Chẳng hạn, đô thị thông minh Songdo (Hàn Quốc) có thể là hình mẫu tham khảo về sử dụng năng lượng tái tạo, tăng ứng dụng công nghệ để tiết kiệm năng lượng…
Tuy vậy, ông David Jackson cũng cảnh báo rằng, thực tế có không ít bài học thất bại ở các nước. Các “đô thị ma” ở Trung Quốc là hệ quả khi cung vượt cầu thực.
Vì vậy, cần nhìn nhận rõ các yếu tố hạ tầng, nhu cầu ở thực, năng lực vốn và kinh nghiệm vận hành, từ đó phát triển đại đô thị theo lộ trình phù hợp, ưu tiên quy hoạch tổng thể, chất lượng tiện ích và khả năng hấp thụ thực của thị trường, thay vì chỉ tập trung vào quy mô.
TP.HCM đang được xem là “điểm nóng” mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Nơi đây đang hình thành những “siêu” dự án như Vinhomes Cần Giờ, hay tác động to lớn từ việc hình thành trung tâm tài chính quốc tế (IFC).
PGS-TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, TP.HCM đang ở điểm kích phát cho một quá trình thay đổi căn bản của đất nước. Nếu đặt TP.HCM trong thế chung của cả nước mới thấy hết được “tầm” của đô thị này.
Theo ông Thiên, TP.HCM sẽ là trung tâm, là khu vực thu hút dòng tiền thông minh của thị trường bất động sản trong tương lai. Trong đó, khu vực TP.HCM cũ đã có những vị thế rất quan trọng và sau khi sáp nhập thêm Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương càng có thêm động lực phát triển mạnh mẽ. Thị trường bất động sản TP.HCM theo đó sẽ là tọa độ cạnh tranh quốc tế của Việt Nam, “siêu” đô thị TP.HCM cũng ở tầm cạnh tranh các đại đô thị, siêu đô thị trên thế giới.
“Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương và TP.HCM cũ mỗi vùng đều có thế mạnh riêng và đã cạnh tranh ở tầm quốc gia, nên vị thế của thị trường này đã dẫn đầu cả nước, dòng tiền đầu tư sẽ tự nhiên bị hút về đó. Không gian cơ hội tại đây mở ra rất lớn. Đáng chú ý, trước đây, không gian phát triển chỉ tập trung vào không gian mặt đất, thì nay có thêm không gian biển, lòng đất và không gian số. Do đó, đây sẽ là hạt nhân bùng nổ cả về kinh tế và thị trường bất động sản trong thời gian tới”, ông Thiên nhấn mạnh.
