Ông Ngô Văn Phương

Ông Ngô Văn Phương

Thẩm định giá tài sản thế chấp: Cần độc lập hơn

(ĐTCK) Thiếu vắng vai trò của thẩm định giá (TĐG) độc lập trong các hoạt động tín dụng giữa doanh nghiệp và ngân hàng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu có tài sản đảm bảo là tài sản/bất động sản cao như hiện nay.

 Đó là quan điểm của ông Ngô Văn Phương, Quản lý bộ phận Tư vấn và thẩm định giá của CBRE, thẩm định viên đầu tiên tại Việt Nam nhận bằng chứng nhận do Viện thẩm định giá Hoàng gia Anh cấp.

Ông có nhận xét gì về việc các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp ít sử dụng dịch vụ thẩm định giá của một tổ chức trung gian uy tín. Đó có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao ở các khoản vay có tài sản đảm bảo là tài sản/bất động sản như hiện nay?

So với các nước khác, dịch vụ TĐG tại Việt Nam vẫn trong giai đoạn sơ khai, thể hiện qua các đặc điểm sau.

Thứ nhất, số lượng doanh nghiệp TĐG hay thẩm định viên chưa nhiều. Ngành TĐG còn đang loay hoay với việc áp dụng khái niệm giá trị thị trường và các nguyên tắc đi kèm để xác định giá trị thị trường công bằng và chính xác nhất.

Thứ hai, đại bộ phận người dân, khi mua bán tài sản, đất đai, thường tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiên chuyên môn, hoặc nếu có thì chỉ là tham khảo nguồn thông tin“không chính thống”. Do đó, giá thường được định quá cao hoặc không phát hiện ra các yếu tố rủi ro trong mua bán tài sản. TĐG không chỉ thực tế là một môn khoa học mà còn là cả một nghệ thuật.

Thứ ba, việc định giá tài sản cho vay thế chấp từ trước tới nay là chuyện nội bộ của các ngân hàng. Tuy nhiên, TĐG nội bộ của ngân hàng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp. Việc tồn tại bộ phận định giá của ngân hàng từ trước tới nay chủ yếu nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản đảm bảo của ngân hàng. Ngân hàng vẫn “độc quyền” trong dịch vụ TĐG, chưa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty TĐG chuyên nghiệp.

Một trong những nguyên nhân quan trọng của nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tỷ lệ cao, hay bong bóng bất động sản trên thế giới là do định giá sai. Định giá sai có thể do chất lượng và kinh nghiệm của thẩm định viên, nhưng chủ yếu lại là nguyên nhân khách quan đến từ những yếu tố bên ngoài tác động tới giá trị và việc định giá.

 

Nói như ông thì TĐG độc lập là cần thiết trong các hoạt động tín dụng có tài sản thế chấp?

Sử dụng TĐG độc lập là yêu cầu tất yếu của kinh tế thị trường, là thông lệ ở các thị trường phát triển. Nhưng đây là chiến lược lâu dài, không thể ngay lập tức thay thế công ty quản lý nợ và khai thác tài sản hay công ty định giá của ngân hàng. Hiện tại, theo đánh giá của chúng tôi, tuy chưa nhiều nhưng cũng ghi nhận một số ngân hàng thương mại cổ phần đã đánh giá đúng được tầm quan trọng của việc thuê định giá ngoài để hạn chế, phòng ngừa và giải quyết nợ xấu.

 

Vậy hiện tại, dịch vụ TĐG độc lập có thể đóng góp gì cho quá trình xử lý nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản, theo ông?

Chúng tôi cho rằng, vai trò của TĐG độc lập đối với việc xử lý nợ xấu còn tương đối mờ nhạt. Theo kinh nghiệm giải quyết nợ xấu tại một số nước, việc cần làm đầu tiên là đánh giá giá bán của nợ xấu tại thời điểm hiện tại. Giá trị sổ sách, ghi nhận từ trước là bao nhiêu không còn quan trọng nữa, bây giờ điều cốt yếu là thanh lý được bao nhiêu. Khi thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay, giá trị của tài sản đảm bảo giảm xuống là đương nhiên, trước giảm 10% nay chỉ còn 50% thậm chí ít hơn. Nếu không có TĐG độc lập thì người có trách nhiệm rất khó để đưa ra quyết định và việc không dám quyết định dẫn đến xử lý nợ xấu kéo dài.

 

Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu bán bất động sản nhưng thường đưa ra mức giá cao, khiến bên mua không chấp nhận được. Lời tư vấn của ông trong tình huống này là gì?

Vai trò của dịch vụ TĐG là đưa ra giá trị xác thực nhất của tài sản, là giá trị mà ở đó người mua và người bán dễ dàng gặp nhau nhất. Đây không nhất thiết là giá giao dịch cuối cùng của tài sản, nhưng sẽ là căn cứ căn bản để hai bên thương thảo với nhau. Việc thuê TĐG nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, đảm bảo tính khách quan. Những khó khăn thường gặp với thẩm định viên trong thời điểm này là làm sao để người bán nhận biết được giá trị thực của tài sản. Bất động sản tăng trưởng quá nhanh, quá nóng trong những năm gần đây đã làm các chủ đất/dự án ảo tưởng về giá trị của tài sản của mình.

 

Được biết, gần đây, có nhiều hơn nhà đầu tư nước ngoài sử dụng dịch vụ TĐG của CBRE. Điều đó có phải là dấu hiệu cho thấy, nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam ?

Việc sử dụng dịch vụ TĐG của nhà đầu tư nước ngoài là việc rất bình thường. Họ sử dụng dịch vụ TĐG trong tất cả các giai đoạn phát triển của dự án. Từ khi nghiên cứu thị trường, huy động vốn, tới các thương vụ M&A. Hiện nay, CBRE ghi nhận một số lượng đáng kể các yêu cầu định giá cho mục đích M&A. Từ đầu năm tới giờ, theo thống kê của chúng tôi, trên 50% các yêu cầu định giá thuộc mục đích này.          

VNIndex

1,166.05

-0.73 (-0.06%)

 
VNIndex 1,166.05 -0.73 -0.06%
HNX 231.84 -8.27 -3.57%
UPCOM 77.6 0.0 0.0%