Siết tín dụng mua nhà không phải là “truyền miệng”
Từ đầu giờ sáng điện thoại cho Lê Hoàng, chủ một salon tóc tại phố Nguyễn Thị Định, Hà Nội để báo ra cắt tóc, nhưng ông chủ trẻ này hẹn ngày hôm sau bởi “đang ở Cam Ranh (Khánh Hòa), không về kịp trong ngày”.
Theo lời hẹn, hôm sau ra cắt tóc, Hoàng vui vẻ kể: “Hôm đầu tuần em vào Đà Nẵng, rồi xuôi vào Quảng Nam tìm mua đất dự án nhưng không mua được. Đã cất công dành thời gian đi tìm mà về không thì bứt rứt quá nên em quyết định đi tiếp vào Cam Ranh. Những tưởng cũng không mua được vì đất trong Cam Ranh, đặc biệt khu gần dự án của Vingroup, giá lên từng ngày, thậm chí em đặt cọc rồi mà vẫn bị hủy cọc, thì may mắn cuối ngày cũng mua được một lô, giá 1,8 tỷ đồng. Vừa mua hôm trước, hôm nay đã có người trả chênh 108 triệu đồng”.
Mừng cho Hoàng có lộc đất đầu năm, nhưng Hoàng bảo không đáng gì so với cậu bạn, bởi cùng “quần thảo” nhiều nơi, nhưng người bạn này kiếm được 1,5 tỷ đồng chỉ từ mùng 6 Tết Tân Sửu đến nay nhờ “lướt sóng” đất nền.
“Em còn vừa bán nhà ở Dương Nội nên có sẵn tiền đầu tư, chứ bạn em mới là ‘cao thủ’ vì gần như ‘tay không bắt giặc’. Thông thường, khi mua đất, người mua sẽ đặt cọc từ 10-15% giá trị lô đất, nhưng cậu ta sẵn sàng cọc gấp đôi rồi yêu cầu chủ đất cho nợ lại trong 3 tuần và trong thời gian này cậu ta tìm được khách mua lại với giá cao hơn để hưởng chênh lệch, trường hợp chưa tìm được khách thì sẽ vay tiền ngân hàng để trả”, Hoàng kể.
Trước câu hỏi “vay vốn ngân hàng sao mà dễ thế được”, Hoàng thừa nhận, trước Tết việc vay vốn ngân hàng khá đơn giản, nhưng sau Tết không còn như vậy. Cần nhiều thời gian để lập hồ sơ vay vốn mua nhà đất, rồi đến giai đoạn giải ngân còn khó khăn hơn.
Một thông tin chưa được kiểm chứng được các cán bộ tín dụng cho biết, các ngân hàng đang “truyền tai” nhau thông điệp từ Ngân hàng Nhà nước về việc siết chặt cho vay bất động sản thông qua hình thức tăng lãi suất và chặt chẽ hơn trong lập hồ sơ, giấy tờ mua nhà. Song, vẫn có “cửa” để lách và giải pháp là, lãi suất huy động của các ngân hàng giờ rất thấp, nên đề nghị bạn bè, người quen cho vay khoản vốn đang đọng trong ngân hàng.
“Trung bình các ngân hàng huy động kỳ hạn 6 tháng lãi suất từ 5-6%/năm, thế chấp sổ tiết kiệm khách hàng có thể vay lại 100% số tiền gửi với lãi vay chênh từ 1-2%/năm (tùy từng ngân hàng) so với lãi suất huy động. Các thủ tục sẽ được nhân viên ngân hàng làm sẵn, ví dụ tạo ra một danh mục sửa nhà cần mua vật liệu gì, mua đồ đạc gì sau khi sửa xong… Khoảng 30 phút là rút xong được khoản tiền”, Hoàng kể.
Cụ thể hơn, Hoàng tính toán: “Với sổ tiết kiệm 3 tỷ đồng, lãi suất huy động là 5,8%/năm cho kỳ hạn 6 tháng, gửi tròn kỳ hạn lãi được gần 87 triệu đồng, vay ngân hàng lãi suất 6,8%/năm, đến hạn sổ tiết kiệm, lãi vay phải trả khoảng 61,5 triệu đồng. Trả luôn cho người quen 100 triệu đồng, họ vẫn dư được chút tiền mà không mất gì, còn mình thì được việc lớn”.
Tuy nhiên, trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một lãnh đạo cấp cao Ngân hàng Nhà nước cho biết: “Siết tín dụng mua nhà không phải thông điệp ‘truyền miệng’ của Ngân hàng Nhà nước tới các ngân hàng, mà được thể hiện rõ quan điểm tại Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành năm 2021, trong đó nêu rõ kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, bao gồm cả bất động sản”.
Cũng theo vị này, cho vay sản xuất - kinh doanh khó khăn nên các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà. Đối với các ngân hàng, đây vẫn là lĩnh vực dễ cho vay và mang lại lợi nhuận cao, cho dù đồng hành là rủi ro cao.
Không có bữa trưa miễn phí
Khảo sát về tình hình cho vay mua nhà đất trên thị trường của Báo Đầu tư Chứng khoán, phó phòng tín dụng chi nhánh một ngân hàng cho biết, lãi suất vay mua nhà thuộc nhóm cho vay tiêu dùng, phổ biến từ 10,5%/năm và có sự tăng nhẹ từ sau Tết Tân Sửu đến nay. Theo vị này, hiện khách hàng vay vốn chủ yếu để mua đất nền dự án.
Hong Leong Bank đã tăng lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà từ 6,75%/năm lên 7,25%/năm. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất cho vay mua nhà tại ngân hàng này được tính theo lãi suất cơ sở cộng biên độ 1,5%/năm.
Tại SCB, gói sản phẩm vay nhà đất “siêu linh hoạt” dành cho khách hàng không tham gia bảo hiểm của Ngân hàng có nhiều lựa chọn: Thứ nhất, 6 tháng đầu là 8,9%/năm, các tháng tiếp theo tính bằng lãi suất tiền gửi 13 tháng cộng biên độ 5,5%/năm với điều kiện thời gian vay tối thiểu 48 tháng; thứ hai, 6 tháng đầu lãi suất 10,9%/năm, các tháng tiếp theo tính bằng lãi suất tiền gửi 13 tháng cộng biên độ 5,5%/năm, không có điều kiện về thời gian; thứ ba, 12 tháng đầu lãi suất 10,9%/năm, các tháng tiếp theo tính bằng lãi suất tiền gửi 13 tháng cộng biên độ 5,7%/năm, thời gian vay tối thiểu 48 tháng.
Đối với khách hàng có tham gia bảo hiểm tại SCB, gói vay “siêu linh hoạt” này được giảm lãi 1%/năm suốt thời gian vay. Cụ thể: Thứ nhất, 6 tháng đầu là 7,9%/năm, các tháng tiếp theo tính bằng lãi suất tiền gửi 13 tháng cộng biên độ 4,5%/năm với điều kiện thời gian vay tối thiểu 48 tháng; thứ hai, 6 tháng đầu lãi suất 9,9%/năm, các tháng tiếp theo tính bằng lãi suất tiền gửi 13 tháng cộng biên độ 4,5%/năm, không có điều kiện về thời gian; thứ ba, 12 tháng đầu lãi suất 9,9%/năm, các tháng tiếp theo tính bằng lãi suất tiền gửi 13 tháng cộng biên độ 4,7%/năm, thời gian vay tối thiểu 48 tháng.
Sacombank, Eximbank, BAC A BANK, VIB thuộc nhóm các ngân hàng có lãi suất vay mua nhà cao thị trường hiện nay với lãi suất ưu đãi cho vay dao động từ 8,3-9,5%/năm. Mức trung bình hơn thuộc về Techcombank, Agribank, Woori Bank, BIDV, LienVietPostBank, TPBank, Vietcombank. Trong đó, Woori Bank và Agribank có mức lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà là 7%/năm, còn Vietcombank là 7,7%/năm cố định trong vòng 1 năm đầu.
Tuy nhiên, điều khách hàng vay vốn mua nhà cần chú ý là thời gian cho vay ưu đãi thường dao động từ 3-12 tháng, sau đó lãi suất được tính dựa trên một mức lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất tiết kiệm) cộng thêm biên độ 3-5%/năm tùy từng ngân hàng.
Trở lại câu chuyện của Lê Hoàng, chàng trai này cho rằng, giá đất tại nhiều địa phương đang tăng quá cao so với giá trị thực, nên dễ dẫn đến tình trạng “bong bóng”.
“Nhìn lại thời điểm hơn 10 năm trước, khi thị trường địa ốc hình thành bong bóng bất động sản, phình to, rồi đổ vỡ và để lại hệ lụy cho đến ngày nay. Hiện tại, dân đầu cơ liều mình vay tiền ngân hàng ôm đất không ít, nên nguy cơ xảy ra bong bóng không hề nhỏ”, Hoàng nói.
Tuy nhiên, theo Hoàng, việc ngăn dòng vốn tín dụng chảy vào nhà đất là rất khó, bởi nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực này rất lớn, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản được đặt nhiều kỳ vọng như hiện nay. Bên cạnh đó, sự phục hồi nguồn cung nhà đất mới nhờ nút thắt pháp lý dần được gỡ bỏ và đặc biệt là lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp càng củng cố quyết định mua bất động sản của người dân.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Tú Anh, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Ban Kinh tế Trung ương cho biết, do dịch Covid-19 có diễn biến phức tạp nên hoạt động tại khu vực phi chính thức gần như đình trệ, dòng tiền theo đó bắt đầu quay lại các kênh đầu tư chính thức, bao gồm cả bất động sản, cộng thêm môi trường lãi suất thấp cũng khuyến khích các hoạt động đầu cơ vào thị trường này… nên có thể tạo ra “bong bóng” tài sản, tiềm ẩn bất ổn trong tương lai. Do đó, Chính phủ cần có các giải pháp đồng bộ để vừa đảm bảo dòng chảy tín dụng thông suốt, vừa kiểm soát tốt dòng vốn chảy vào địa ốc.
