(ĐTCK) Tài sản đem thế chấp về nguyên tắc phải đảm bảo tính nguyên vẹn, song nếu cho vay trong lĩnh vực đầu tư nhà xưởng cho thuê, ngân hàng có thể gặp rắc rối khi xử lý tài sản đảm bảo. 

Trong khi đó, các nhà đầu tư thuê nhà xưởng gặp rủi ro nếu nhà xưởng đó bị thu hồi để xử lý nợ xấu. 

Một vụ án kinh doanh thương mại được Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương giải quyết trong năm 2018 là vụ việc điển hình mà ngân hàng và nhà đầu tư gặp phải trong giai đoạn gần đây.

Theo đơn khởi kiện của ngân hàng P (có trụ sở ở TP.HCM), năm 2015, ngân hàng ký hợp đồng tài trợ vốn trung và dài hạn cho công ty N (ở Bình Dương). Số tiền cho vay là 50 tỷ đồng, thời hạn vay 120 tháng, để bổ sung vốn xây dựng nhà xưởng cho thuê.

Công ty N đưa hai tài sản để đảm bảo nghĩa vụ vay, gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của Công ty và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Công ty là hạng mục công trình có 4 nhà xưởng, diện tích xây dựng 16.000 m2. 

Ðến tháng 6/2016, Công ty không trả nợ, vi phạm nghĩa vụ thanh toán mặc dù ngân hàng nhiều lần đôn đốc, nhắc nợ. Năm 2017, Ngân hàng khởi kiện, buộc Công ty phải thanh toán toàn bộ nợ gốc và lãi tính đến ngày 18/9/2017 là 57,5 tỷ đồng. Trường hợp Công ty không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mại toàn bộ số tài sản trên để cấn trừ nghĩa vụ trả nợ.

Số tiền vay ngân hàng, Công ty N giải trình đã đầu tư xây dựng nhà xưởng theo dự án đã lập để cho thuê. Song, trong quá trình thi công, do ảnh hưởng của thời tiết mưa nhiều nên công trình chậm hoàn thiện, đồng thời với việc tăng giá vật liệu thi công xây dựng dẫn đến chi phí xây dựng công trình tăng cao so với dự toán. Vì thiếu hụt vốn nên Công ty gặp khó khăn khi cho ra sản phẩm nhà xưởng hoàn thiện.

Công ty cho biết đã cho thuê 2 nhà xưởng. Trên thực tế, nhà xưởng đã hoàn thiện và đang tìm kiếm khách hàng cho thuê. Thị trường bất động sản tại khu vực đang có chiều hướng gia tăng tích cực. Công ty cho rằng, hợp đồng tín dụng có thời hạn trong 10 năm, việc cho thuê mặt bằng, nhà xưởng có thể thực hiện được trong thời gian tới nên Công ty đề nghị được tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, ngân hàng không đồng tình với ý kiến trên. Ngoài yêu cầu thanh toán, ngân hàng còn đề nghị Công ty chấm dứt hợp đồng cho thuê với các đối tác.

Có ít nhất 6 nhà đầu tư trong vụ án này được xác định có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là những người đã thuê nhà xưởng của Công ty N bị ảnh hưởng. Một công ty chuyên về thảo dược đã đầu tư vào nhà máy tại đây với tổng chi phí khoảng 15 tỷ đồng, gồm vốn đầu tư hoàn thiện nhà xưởng (khoảng 3 tỷ đồng) và máy móc thiết bị là 2,5 tỷ đồng.

Có công ty mới thành lập; có doanh nghiệp đã ký hợp đồng thuê nhà xưởng, đặt cọc 6 tháng tiền thuê là 76.800 USD. Có hai đối tác khác cũng thuê 2 xưởng trên diện tích 8.000 m2; trong đó, Công ty N đã nhận đặt cọc thuê đất của một công ty 300 triệu đồng và một công ty khác là 3,5 tỷ đồng. Tất cả hợp đồng thuê xưởng này đều chưa đến thời hạn thanh lý.

Do các bên đã ký kết hợp đồng cho thuê nhà xưởng và đặt cọc số tiền không nhỏ nên phần lớn nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp tục thuê nhà xưởng để hoạt động sản xuất - kinh doanh. Một nhà đầu tư đề xuất, trong trường hợp ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo thì bên cho thuê phải bồi thường một phần tổn thất 2 tỷ đồng là tiền di dời, lắp đặt máy móc và tiền hỗ trợ lương chờ việc cho nhân viên.

Vấn đề gây tranh cãi là tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ngân hàng, khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư đều phản đối.

Ðặc biệt, tranh chấp phức tạp hơn khi trong hợp đồng thuê xưởng các bên có thỏa thuận về đặt cọc. Ðơn cử như trong hợp đồng ký ngày 23/7/2015, công ty dược thảo đặt cọc 3 tháng, trả trước tiền cọc 100 triệu đồng. Khi kết thúc hợp đồng, Công ty N sẽ phải trả lại tiền cọc. Hợp đồng cũng quy định bên nào không thực hiện nội dung đã cam kết thì phải bồi thường thiệt hại.

Bên cạnh việc chấp nhận các nội dung khởi kiện của ngân hàng, tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên buộc 2 hợp đồng thuê nhà xưởng được ký kết giữa Công ty N và nhà đầu tư phải chấm dứt khi ngân hàng có đơn yêu cầu thi hành án (các hợp đồng thuê nhà xưởng còn lại công ty chỉ xuất trình trong quá trình xét xử phúc thẩm - PV). Ðơn yêu cầu độc lập của công ty thảo dược đòi bồi thường cũng không được chấp nhận.

Ở giai đoạn phúc thẩm, Tòa án Nhân dân tỉnh Bình Dương đã chỉ ra hàng loạt thiếu sót của bản án sơ thẩm.

Ðó là tòa sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ số tiền đặt cọc và không xem xét giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng thuê xưởng, không giải quyết số tiền đặt cọc và trách nhiệm giữa các bên, tức là không giải quyết trọn vẹn hợp đồng.

Ngoài ra, bản án chưa xem xét đến việc nhà đầu tư đã đầu tư cải tạo, xây dựng văn phòng làm việc, xây dựng thêm một số công trình. Ðồng nghĩa với việc tòa án cũng chưa xác định rõ tài sản nào Công ty N đầu tư cho thuê, tài sản nào các nhà đầu tư đã thuê và đầu tư trong quá trình thuê.

Ðiều 24, Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Trong trường hợp thế chấp tài sản cho thuê thì bên thế chấp thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Do tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ việc Công ty N đã thông báo cho ngân hàng biết về việc đã cho các công ty khác thuê tài sản chưa, cấp phúc thẩm đã hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên. 

Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiên Thanh
Dự án xây dựng nhà xưởng cho thuê nói chung thường là đất thuê, nên phải làm rõ hình thức thuê đất là đất thuê trả tiền một lần hay hàng năm. Pháp luật đất đai quy định nếu là đất trả tiền một lần, doanh nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất, còn đất trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp tài sản gắn liền trên đất. Quy định là như vậy, nhưng khi xử lý tài sản vẫn định giá đất. 
Về nguyên tắc, tài sản mang đi thế chấp phải đảm bảo tính nguyên vẹn. Mọi thay đổi, dịch chuyển và làm phát sinh giao dịch mới phải dựa trên thỏa thuận và trình tự, thủ tục thể hiện ý chí thực hiện đến cùng và đầy đủ của các bên. Do đó, nếu trong hợp đồng thế chấp đồng ý cho người thế chấp được phép mang tài sản cho thuê thì phải đảm bảo thông báo ít nhất ba bên (ngân hàng, bên cho thuê và bên thuê) rằng tài sản đang đảm bảo cho một nghĩa vụ vay. 
Điều này giúp tránh rủi ro kép cho cả ngân hàng khi xử lý tài sản và bên thuê là các nhà đầu tư không bị chấm dứt hợp đồng thuê nhằm ổn định nơi sản xuất - kinh doanh. 
Ðỗ Mến - Bùi Trang
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.