Thêm vào đó, dù chương trình đại hội không có nội dung bàn thảo về việc chuyển nhượng quyền sở hữu cổ phần tại Ninh Vân Bay, nhưng đây là vấn đề rất được thị trường chú ý, bởi hàng loạt vụ thay thế các vị trí lãnh đạo liên quan đến thay đổi tỷ lệ sở hữu diễn ra thời gian qua.
Theo công bố từ Ninh Vân Bay, tại ĐHCĐ bất thường lần này, ngoài việc xin ý kiến và đề nghị các cổ đông chấp thuận việc kết thúc nhiệm kỳ của Hội đồng quản trị nhiệm kỳ 2017 - 2022 để bầu Hội đồng quản trị nhiệm kỳ 2019 - 2024, thì nội dung nhận được nhiều sự chú ý chính là các nội dung bàn lại về báo cáo tài chính kiểm toán, báo cáo tình hình hoạt động của Hội đồng quản trị, báo cáo của Tổng giám đốc các năm 2017, 2018 và kế hoạch kinh doanh năm 2019.
Đây cũng là những nội dung nằm trong 6/14 nội dung không được cổ đông chấp thuận thông qua tại ĐHCĐ diễn ra vào tháng 4/2019. Theo đó, lý do xuất phát từ việc nhóm cổ đông mới không chấp thuận nhiều điểm bất hợp lý trong báo cáo của Ban Tổng giám đốc các năm 2017, 2018, đặc biệt là việc liên quan đến việc chuyển nhượng một số dự án gây ra khoản lỗ lũy kế rất lớn cho Công ty từ năm 2016.
Cụ thể, vào cuối năm 2016, Công ty có hơn 230 tỷ đồng nợ trái phiếu đến hạn. Để trả nợ, Ninh Vân Bay đã bán toàn bộ vốn góp tại Công ty TNHH Hai Dung (chủ đầu tư dự án Six Senses Sài Gòn River) cùng toàn bộ khoản tiền cho vay, tiền lãi vay và lợi ích khác tại đây với giá 200 tỷ đồng, gây ra khoản lỗ 225 tỷ đồng. Đồng thời, Công ty cũng bán toàn bộ công nợ tại dự án Emeralda Resort Ninh Bình do Công ty Du lịch Tân Phú làm chủ đầu tư với giá 60 tỷ đồng và ghi nhận 246 tỷ đồng lỗ chuyển nhượng công nợ phải thu. Đây là 2 nguyên nhân chính tạo nên khoản lỗ kỷ lục 479 tỷ đồng trong năm 2017.
Không chỉ khoản lỗ khủng tạo ra từ việc chuyển nhượng 2 dự án này, việc chuyển nhượng dự án Khu du lịch sinh thái Cồn Bắp, một dự án trọng điểm khác của Ninh Vân Bay cho một cá nhân vào cuối năm 2018 cũng gây ra nhiều bức xúc và khó hiểu với cổ đông. Cụ thể, tại ĐHCĐ thường niên 2019, cả ông Phạm Thành Thái Lĩnh, tân Chủ tịch HĐQT mới được bổ nhiệm của Ninh Vân Bay và ông Nguyễn Hoàng Giang, Ủy viên HĐQT Ninh Vân Bay đã phải đặt dấu hỏi về việc liệu hoạt động chuyển nhượng này của Ban lãnh đạo cũ (trước thời điểm ĐHCĐ thường niên 2019) có trái quy định của pháp luật hay không?
Mặc dù việc chuyển nhượng mang tới một khoản doanh thu cho Công ty, nhưng kết quả không đúng kỳ vọng và phù hợp định hướng phát triển trong tương lai của Công ty. Bởi lẽ, không chỉ khoản doanh thu thu về từ dự án được nhìn nhận chưa tương xứng với kỳ vọng, mà việc bán dự án còn khiến cho thương hiệu bất động sản và du lịch khá nổi tiếng Ninh Vân Bay hiện chỉ còn sở hữu duy nhất 1 dự án là Six Senses Ninh Vân Bay. Đây cũng là dự án được coi là "ăn nên, làm ra" duy nhất của Công ty tính cho tới thời điểm hiện tại. Ngoài ra, Ninh Vân Bay cũng sở hữu một phần nhỏ tại dự án Emeralda Resort Ninh Bình (12,24%).
Tuy nhiên, lưu ý rằng, tại công ty con là Công ty cổ phần Du lịch Hồng Hải và cũng là chủ đầu tư dự án Six Senses Ninh Vân Bay, NVT cũng chỉ nắm giữ 51% vốn cổ phần. Và dù Six Senses Ninh Vân Bay kinh doanh khá hiệu quả và liên tục tăng trưởng, nhưng theo đánh giá của các thành viên thị trường, nguồn lợi tức thu về chưa đủ bù đắp cho khoản lỗ lũy kế mà Ninh Vân Bay đang gánh chịu từ việc bán 2 dự án Six Senses Sài Gòn River và dự án Emeralda Resort Ninh Bình.
Ghi nhận từ báo cáo tài chính mới nhất vừa công bố, 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Ninh Vân Bay ghi nhận gần 224 tỷ đồng với lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ đạt 28,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, một phần không nhỏ lợi nhuận trong này được đóng góp bởi việc chuyển nhượng dự án Khu du lịch sinh thái Cồn Bắp. Riêng khoản lợi tức thu về (bao gồm tiền lời thu về và lãi gửi ngân hàng từ khoản tiền này) đã mang lại trên 18,5 tỷ đồng cho Công ty. Điều này đồng nghĩa 9 tháng đầu năm, lợi tức thu về từ Six Senses Ninh Vân Bay đóng góp vào lợi nhuận của Ninh Vân Bay là không thực sự cao.
Trong trao đổi gần đây với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Thành Thái Lĩnh, Chủ tịch HĐQT Ninh Vân Bay cho biết, với hoạt động công suất phòng đang gia tăng hiện nay, Công ty kỳ vọng sẽ lấy nguồn thu nhập từ lãi cổ tức thu được đều đặn từ dự án Six Senses Ninh Vân Bay để giảm dần các khoản lỗ lũy kế. Bên cạnh đó, trong ĐHCĐ sắp tới đây hoặc tại ĐHCĐ thường niên vào năm tới, Ninh Vân Bay sẽ công bố việc triển khai thêm một số dự án mới sau khi đã giảm được các khoản vay nợ tài chính.
Tuy nhiên, với những kết quả nêu trên, việc những năm tới sẽ không còn khoản doanh thu bất thường từ chuyển nhượng dự án, nếu hiệu quả hoạt động kinh doanh tại Six Senses Ninh Vân Bay không có sự đột biến, hoặc không có thêm các dự án gối đầu có hiệu quả như Six Senses Ninh Vân Bay, thì để bù đắp được khoản lỗ lũy kế và bù đắp số tiền chi ra để thâu tóm cổ phiếu của Ninh Vân Bay từ nhóm cổ đông mới sẽ là bài toán vô cùng nan giải. Nếu tình hình diễn biến như vậy, dự báo các cổ đông mới thâu tóm lượng lớn cổ phần từ Ninh Vân Bay có thể sẽ phải chấp nhận từ 15 - 20 năm nữa mới hoàn được vốn.
Trước thềm ĐHCĐ bất thường, tuần vừa qua, cổ phiếu NVT liên tục có chuỗi tăng giá kịch trần khá ấn tượng. Tuy nhiên, khối lượng giao dịch chỉ chưa đến 10.000 cổ phiếu mỗi phiên.
Tính đến hết quý III/2019, sau khi chuyển nhượng cả phần vốn góp và các khoản nợ tại các công ty con, nợ phải trả của Ninh Vân Bay chỉ còn khoảng 114,47 tỷ đồng, trong đó lớn nhất là khoản thuế nhu nhập hoãn lại phải trả là 45,48 tỷ đồng. Theo đó, Ninh Vân Bay và công ty con được phép chuyển các khoản lỗ tính thuế sang kỳ sau để bù trừ với lợi nhuận thu được trong vòng 5 năm kể từ sau năm phát sinh khoản lỗ.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
