Nhạt nhòa quỹ đầu tư bất động sản

Trong tuần giao dịch đầu tiên trên sàn niêm yết, khối lượng giao dịch của FUCVREIT chỉ đạt trung bình trên 2.600 cổ phiếu/ngày, phiên nhiều nhất cũng chỉ 8.330 đơn vị (ngày 27/02) và thấp nhất chỉ có 460 đơn vị (28/2/2017).

Theo lý giải của các thành viên thị trường, dù được các thành viên thành lập quỹ đặt kỳ vọng lớn, thế nhưng thực tế không dễ, thậm chí có thể nói là khó và mất thời gian dài nữa để quỹ này thu hút thêm nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Trong đó, vấn đề cốt lõi là quy mô vốn của quỹ đầu tư bất động sản hiện nay là tương đối bé, với mức ban đầu chỉ là 50 tỷ đồng. Đây có thể coi là một mức đầu tư ban đầu khá lớn cho một cá nhân, nhưng với một tổ chức, mức vốn này quá khiêm tốn.

Chính vì vậy, dù trong điều lệ quỹ quy định cơ cấu đầu tư phải tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng phải được đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức ổn định, nhưng tại báo cáo danh mục đầu tư cập nhật ngày 13/1/2017, quỹ này mới chỉ đang tiến hành đầu tư 33 tỷ đồng vào cổ phiếu bất động sản, gồm 505.000 cổ phiếu VIC của Tập đoàn Vingroup và 503.000 cổ phiếu NLG của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, tương ứng với 65,27% tổng giá trị tài sản của quỹ.

Trong khi đó, VIC và NLG là hai cổ phiếu có mức giá ổn định và hầu như đi ngang kể từ đầu năm đến nay, khiến giá trị tài sản ròng (NAV) của quỹ cũng không có sự thay đổi nhiều. Số tiền còn lại đang được đơn vị quản lý quỹ gửi có kỳ hạn tại Ngân hàng BIDV.

Thêm một lý do nữa được các nhà đầu tư đưa ra cho sự kém hấp dẫn của chứng chỉ quỹ FUCVREIT, là mặc dù bản cáo bạch mà đơn vị quản lý quỹ đưa ra mục tiêu xem xét đầu tư vào các dự án mới tiềm năng của các tập đoàn bất động sản uy tín như Vingroup, Novaland, cùng cơ hội đầu tư tại các trung tâm thương mại căn hộ đã hoạt động với nguồn thu ổn định và định giá hấp dẫn, nhưng có vẻ như do hạn chế về vốn, nên hiện quỹ vẫn chưa đưa ra cụ thể phương án sẽ đầu tư vào phân khúc nào và tại dự án cụ thể nào.

Thị trường bất động sản gần đây xuất hiện xu hướng đầu tư vào căn hộ để cho thuê lại với lợi nhuận 4%/năm, nhà phố hẻm 5 - 6%/năm, văn phòng 8 - 9%/năm, căn hộ chung cư từ 6 - 7%/năm, condotel 12 - 15%/năm, thậm chí 18%/năm.

Mức tính toán này được coi là mức tính toán cơ sở do một số đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra. Tuy nhiên, cũng không hẳn dự án nào cũng mang lại mức sinh lời như vậy. Chưa kể, thực tế, nhiều chủ đầu tư đưa ra mức thuê lại khá hấp dẫn, nhưng chỉ được một thời gian ngắn hoặc sau khi trừ chi phí, thì phần nhà đầu tư nhận lại chẳng bao nhiêu.

Vì vậy, đây có thể là một trong những lý do khiến FUCVREIT vẫn chưa mạnh dạn triển khai theo cơ cấu danh mục đầu tư mà mình đã công bố, bởi theo hướng triển khai quỹ sẽ tìm kiếm và lựa chọn các bất động sản dựa trên phương pháp “Bottom-up Approach”, đi từ đánh giá chi tiết bất động sản cụ thể dự kiến mua, phân khúc bất động sản, khu vực địa lý …và đặt trong bối cảnh tổng thể nền kinh tế vĩ mô trước khi tiến hành đầu tư một bất động sản.

Theo chia sẻ của đại diện của đơn vị quản lý quỹ, với chiến lược, mục tiêu đầu tư cũng như các sản phẩm đầu tư dự kiến, trong thời gian tới, Quỹ sẽ tăng vốn để đáp ứng nhu cầu đầu tư trong tương lai gần. Tuy nhiên, mức tăng vốn bao nhiêu thì quỹ này hiện vẫn chưa tiến hành công bố.