Giá tăng cao
Vừa qua, BIC Việt Nam - chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh (tên thương mại là Rice City Long Châu) đã công bố giá bán “tạm tính” từ 26-27 triệu đồng/m2. Đến thời điểm hiện tại, đây là mức giá cao nhất được ghi nhận đối với dự án nhà ở xã hội.
Trước đó, dự án nhà ở xã hội ở Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì (Hà Nội) có giá bán tạm tính là 25 triệu đồng/m2 cũng đã gây bất ngờ cho nhiều người quan tâm.
Như vậy là chỉ sau khoảng 3 năm căn hộ thương mại có giá 25 triệu đồng/m2 biến mất khỏi thị trường, thì cũng là lúc giá nhà ở xã hội tại một số dự án tăng đột biến (tăng khoảng 10 triệu đồng/m2).
Vấn đề đặt ra là theo quy định, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Như vậy, trong cấu thành giá bán, chi phí lớn nhất là chi phí xây dựng.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một nhà thầu xây dựng cho hay, với các đơn vị làm tốt, có thể thi công dự án nhà ở xã hội với đơn giá khoảng 7-8 triệu đồng/m2 sàn xây dựng (cả phần hầm - đã bao gồm thuế VAT, hoàn thiện cơ bản).
Chi phí này chưa bao gồm chi phí hạ tầng cho dự án và các chi phí khác như chi phí quản lý dự án, giám sát, thiết kế, khảo sát, kiểm toán, bảo hiểm…, phần này chiếm khoảng 5-7% tổng chi phí dự án tùy chủ đầu tư.
Ngoài ra, đối với một số dự án chưa có quỹ đất nhà ở xã hội đã giải phóng mặt bằng, thì chi phí này của nhà đầu tư được tính vào giá bán hoặc được hoàn trả tiền giải phóng mặt bằng theo quỹ phát triển nhà ở xã hội của UBND tỉnh. Đó là chưa kể tới chi phí lãi vay hay những loại chi phí “không tên” như chi phí lobby, chi phí khác không xác định vượt mức cho phép…
 |
Giá bán nhà ở xã hội tăng cao. Ảnh: Dũng Minh. |
Theo vị đại diện nhà thầu, giá bán nhà ở xã hội được tính trên chi phí đầu tư hợp lý theo quy định và tối đa 10% lợi nhuận của nhà đầu tư, đơn giản thường hình thành theo công thức: 1,1 x đơn giá đầu tư xây dựng/khoảng 60%, nếu dự án có quỹ đất đã giải phóng mặt bằng thì với đơn giá đầu tư trung bình khoảng 8 triệu đồng/m2 sẽ tương đương mức giá bán căn hộ là 15 triệu đồng/m2 (đã bao gồm lợi nhuận định mức 10%).
Người dân khó tiếp cận
Giá nhà tăng nhanh, trong khi thu nhập người dân chưa theo kịp đang gây ra trở ngại lớn trong tiếp cận nhà ở, nhất là với các đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội.
Trong khi đó, quy định về trần thu nhập được mua nhà ở xã hội cũng đang khiến bên mua gặp khó. Cụ thể, theo quy định, người mua nhà ở xã hội phải có thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng.
Theo ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện đang tồn tại bất cập khi “cào bằng” thu nhập và chi phí giữa các loại đô thị trong việc xét tiêu chí thu nhập để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.
Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định điều kiện về thu nhập để được mua nhà ở xã hội là hộ gia đình có thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng và hộ độc thân là dưới 15 triệu đồng/tháng.
Quy định này phù hợp với các đô thị loại 1, 2, 3 và 4, nhưng không phù hợp với các thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là Hà Nội và TP.HCM, vì các thành phố này chi phí đắt đỏ hơn, đặc biệt là chi phí thuê nhà.
Do đó, theo ông Quê, các thành phố trực thuộc Trung ương nên nâng mức thu nhập hộ gia đình từ dưới 50 triệu đồng/tháng, hộ độc thân là dưới 25 triệu đồng/tháng. Các đô thị loại 1, 2, 3 và 4 mức thu nhập giữ nguyên theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Hoặc việc xét điều kiện thu nhập giao UBND cấp tỉnh tự ban hành phù hợp với đời sống người dân từng thời điểm.
Không chỉ khó thỏa mãn điều kiện về thu nhập, theo ông Phan Văn Anh - Phó chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện nay, thủ tục thuê, mua nhà ở xã hội còn nhiều rườm rà, nên cần những giải pháp để các thủ tục này trở nên nhanh gọn hơn.
Về chất lượng các dự án nhà ở xã hội, đại diện Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho biết, người lao động, người có nhu cầu thuê - mua rất mong muốn được ở trong những căn nhà chất lượng tốt. Để có được nhà ở xã hội chất lượng tốt nhưng giá thành thấp thì phải có cơ chế, chính sách hỗ trợ của Nhà nước, của xã hội.
Liên quan đến câu chuyện chứng minh thu nhập, ông Phạm Công Doan - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Arita, một doanh nghiệp chuyên đầu tư dự án nhà ở xã hội cho hay, theo quy định, để được xét mua nhà ở xã hội, thu nhập của vợ hoặc chồng phải dưới 15 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, việc xác nhận thu nhập lại phụ thuộc vào chính quyền địa phương, cụ thể là UBND xã hoặc phường nơi người lao động cư trú.
Đối với lao động tự do, việc này gần như không khả thi. Nhiều trường hợp, người lao động đến UBND xã/phường để xin xác nhận thì bị từ chối, cán bộ địa phương không thể xác nhận vì không có căn cứ kiểm soát được thu nhập của lao động tự do.
Ông Doan cho rằng, đây là một trong những “nút thắt” lớn khiến nhiều lao động tự do không thể hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội, cho dù đủ điều kiện. Thực trạng này cần có giải pháp tháo gỡ từ phía các cơ quan quản lý để đảm bảo chính sách nhà ở xã hội thực sự đến được với đúng đối tượng thụ hưởng.
Tìm hiểu thực tế thị trường thời gian qua cho thấy, dù giá bán nhà ở xã hội đã tăng cao, nhưng do nhu cầu lớn nên nhiều người dân vẫn chấp nhận tìm mua suất qua môi giới bên ngoài. Có dự án, môi giới rao bán suất mua nhà ở xã hội với mức chênh từ 300-400 triệu đồng/căn so với giá chủ đầu tư công bố.
Bình luận xung quanh câu chuyện này, đại diện một doanh nghiệp chuyên làm dự án nhà ở xã hội tại Hải Dương cho biết, thủ tục và điều kiện để được xét duyệt mua nhà ở xã hội có những tiêu chí chặt chẽ, bởi đây là loại hình nhà ở dành cho các đối tượng thụ hưởng chính sách.
Người lao động có nhu cầu cần trực tiếp liên hệ với chủ đầu tư hoặc ban quản lý dự án để được hướng dẫn và xác minh hồ sơ bởi các cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi được xác nhận đủ điều kiện, chủ đầu tư sẽ tiếp cận và giải quyết trực tiếp tại trụ sở hoặc văn phòng đại diện của mình tại dự án. Người dân tuyệt đối không nên mua qua bất kỳ bên trung gian, “cò mồi” nào nhằm tránh rủi ro và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
