430 tỷ USD nợ sắp đáo hạn
Trong năm 2021, khoảng 430 tỷ USD nợ bất động sản thương mại và bất động sản gia đình sẽ đáo hạn, buộc người đi vay và chủ nợ phải thương lượng và giá trị của các toà nhà được nhìn nhận sẽ thay đổi trong một thế giới bị tái định hình bởi đại dịch.
Wendy Silverstein, cựu Giám đốc điều hành Vornado Realty Trust và WeWork, gần đây thành lập một công ty tư vấn và tái cấu trúc cho rằng, khoảng thời gian cần sự trợ giúp kiểu gì cũng sẽ tới bởi khả năng bị thiệt hại nặng nề từ thế chấp.
Thiệt hại ấy có nguy cơ ảnh hưởng lớn không chỉ tới những chủ sở hữu và tài sản của họ. Bất động sản là nguồn tiền cơ sở của thuế tại nhiều thành phố Mỹ, do đó, sự suy thoái có thể làm giảm mạnh ngân sách địa phương.
Bên cạnh đó, lỗ cho vay cũng có thể ảnh hưởng nặng nề tới hệ thống ngân hàng. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã nhắc tới bất động sản thương mại trong báo cáo gần đây, chỉ ra những yếu kém cụ thể.
Nguy cơ giá giảm và dư cung
Theo Công ty bất động sản CBRE Group Inc, giá căn hộ, văn phòng và bất động sản bán lẻ sẽ ở mức thấp trong năm 2021. Thời điểm hồi phục tới giá trị trước khi đại dịch Covid-19 xảy ra có thể là năm 2022 hoặc lâu hơn.
Một ngoại lệ cho màu sắc u tối của bức tranh chung là bất động sản công nghiệp đang có những chuyển động được kỳ vọng phát triển nhanh sau đại dịch.
Không giống như đợt suy thoái thị trường bất động sản gần nhất do sự quá đà trên thị trường tài chính, Covid-19 đã làm đảo lộn các nguyên tắc cơ bản về bất động sản bằng việc thay đổi lối sống của người dân.
Lĩnh vực bất động sản Mỹ có thể sẽ cần sự trợ giúp bởi nguy cơ thiệt hại nặng nề từ thế chấp.
Theo đó, du lịch hồi phục chậm chạp khiến hàng triệu phòng khách sạn vắng khách. Các công ty cũng quyết định cắt giảm số văn phòng của họ, một phần vì cắt giảm nhân lực, phần còn lại là do một số nhân viên đã quyết định sẽ chỉ làm việc ở nhà.
Sự trỗi dậy của thương mại điện tử cũng như sự đóng cửa của nhiều hãng kinh doanh nhỏ lẻ sẽ gây ra sự dư thừa nguồn cung bất động sản nhà đất tại Mỹ.
Uớc tính, khoảng 1 tỷ đêm khách sạn không được sử dụng trong năm 2020. Lượng mua sắm tại các trung tâm thương mại giảm 70% (thống kê của S&P Global). Hơn 100.000 nhà hàng phải đóng cửa dài hạn, thậm chí vĩnh viễn.
Dave Bragg, Giám đốc điều hành Công ty nghiên cứu bất động sản Green Street nhận định: “Bán lẻ vẫn là một mớ hỗn độn, ngành khách sạn sẽ có một năm vô vàn thách thức và trong một số trường hợp, văn phòng trở thành vấn đề nan giải”.
Khó khăn rõ ràng nhất là tỷ lệ nợ quá hạn trong tháng trước với chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp lần lượt là 20% và 14% đối với khách sạn và bán lẻ. Những khoản vay này sẽ ngày một khó trả hơn khi mà kinh doanh ngày một khó khăn hơn.
Nhu cầu về nơi ở và làm việc thay đổi
Đại dịch đã làm thay đổi nhu cầu về nơi ở, nơi làm việc và nơi mua sắm của mọi người. Ngân hàng Dự trữ Liên bang Atlanta (Atlanta Fed) gần đây bắt đầu khảo sát số liệu cơ bản về bất động sản bán lẻ, nhà đất và công nghiệp trong các thành phố lớn trên khắp nước Mỹ, nhằm tạo ra một chỉ số nói lên xu hướng chung.
Làm việc từ xa giúp cho nhiều người có thể thoát khỏi những khu vực đắt đỏ như New York và San Francisco, dù thị trường căn hộ có diễn biến giảm giá. Thực tế, các khu vực này đang có nhiều căn hộ trống. Tại những khu vực vừa túi tiền hơn, chẳng hạn Dallas hay Indianapolis, tình hình khả quan hơn.
Chủ sở hữu văn phòng tại những khu vực đắt đỏ sẽ phải chú ý khi mà nhiều văn phòng không còn được sử dụng bởi làm việc từ xa dần trở nên phổ biến. Deutsche AG đang dự tính một kế hoạch mà nhân viên có thể ở nhà hai ngày một tuần, hay Facebook tuyên bố rằng, một nửa số nhân viên của họ có thể làm việc từ xa trong thập kỷ tới.
Không ít công ty khác dự tính sẽ di chuyển vị trí làm việc. Ví dụ, Goldman Sachs Group Inc đang thăm dò các văn phòng tại Nam Florida để có thể di chuyển một phần kinh doanh quản lý tài sản khỏi phố Wall. Những doanh nghiệp lớn như Oracle Corp, Hewlett Packard Enterprise Co cũng đang di chuyển trụ sở về Texas.
Hiện tại, nhu cầu sử dụng văn phòng chỉ bằng một phần so với trước đây. Cho tới nay, nhân viên nhiều tập đoàn phần lớn vẫn làm việc ở nhà, mặc dù tỷ lệ có sự khác biệt giữa các thành phố. Tình hình có vẻ khả quan hơn tại những thành phố mà người dân thường xuyên sử dụng xe riêng như Los Angeles và Dallas, so với những thành phố mà phương tiện công cộng được sử dụng thường xuyên.
Tái cơ cấu tài chính
Những người đi vay có thể gặp thách thức khi khoản nợ liên quan đến bất động sản đáo hạn. John Murray, người đứng đầu bộ phận bất động sản thương mại tại Parcific Investment Management Co cho biết, “người ta đang phải tái cơ cấu rất dữ dội”. Các giải pháp để giảm tỷ lệ nợ vay đi kèm với những điều khoản chặt chẽ hơn.
Dù vậy, thị trường cũng kích hoạt những động thái mới, các cuộc săn tìm của “cá mập”. Ngay cả khi nợ nần chồng chất, vẫn có nhiều vốn nhàn rỗi săn đón các cơ hội đầu tư.
Chẳng hạn, Quỹ nợ bất động sản tư nhân đã huy động được 10,7 tỷ USD trong quý III/2020. Đáng chú ý, Quỹ đầu tư bất động sản Bắc Mỹ huy động được gần 200 tỷ USD trong tháng 12.
Các khoản tiền đó có thể sẽ giới hạn sự suy giảm của giá bất động sản thương mại. Bên cạnh đó, thỏa thuận cứu trợ mới của Quốc hội Mỹ là một giải pháp đầy kỳ vọng, cho phép ngân hàng và các chủ nợ được phép hoạt động với khoản vay đáo hạn cho tới hết năm sau, đồng thời cho các doanh nghiệp có thêm thời gian hoạt động.
Tới giữa năm 2021, với việc vắc-xin Covid-19 được tiêm chủng rộng rãi, người tiêu dùng có thể rời khỏi nhà và trở lại với túi tiền rộng mở để đầu tư.
Richard Barkham, nhà kinh tế trưởng tại CBRE lạc quan nói: “Chúng ta đang đi qua màn đêm trước khi trời rạng sáng”.
