Thủ tục trở thành gánh nặng
Chỉ vài ngày sau khi chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội thông báo mở cổng tiếp nhận hồ sơ mua nhà trực tuyến vào đầu tháng 10/2025, hệ thống đã rơi vào tình trạng tắc nghẽn khi có tới hàng chục nghìn người cùng tham gia nộp hồ sơ.
“Mệt mỏi” là tâm lý chung của đa phần người mua nhà ở xã hội online như anh Duy Nam lúc này, khi phải ngồi canh máy tính cả ngày mà vẫn không thể nộp được hồ sơ. Đây đã là lần thứ 3 anh đăng ký mua nhà ở xã hội, sau 2 lần thức trắng đêm nộp hồ sơ trực tiếp trước đó.
“Số lượng căn mở bán ít ỏi, trong khi tỷ lệ chọi dự kiến vào khoảng 1:4 và tỷ lệ này sẽ còn tăng lên khi lượng người đăng ký mua chưa có dấu hiệu dừng lại. Bởi vậy, khả năng được mua nhà qua hình thức này là rất hạn chế, cho dù hệ thống đăng ký online có hoạt động trở lại”, anh Nam nói.
Câu chuyện trên không phải là trường hợp hiếm gặp lúc này. Tại một diễn đàn mạng xã hội hướng dẫn và chia sẻ về cách thức đăng ký mua nhà ở xã hội online có hơn chục nghìn thành viên, ngày nào cũng xuất hiện cả trăm câu hỏi cũng như lời than thở tìm nhà vừa túi tiền “khó như lên trời” vào thời điểm hiện tại.
Báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho thấy, cả nước hiện có 692 dự án nhà ở xã hội với hơn 633.000 căn đang triển khai. Tuy nhiên, số căn hộ hoàn thành mới đạt khoảng 110.000 căn. Đáng chú ý, có đến 380 dự án với tổng số 388.090 căn vẫn đang ở giai đoạn được chấp thuận chủ trương đầu tư, có nghĩa cần một chặng đường dài nữa chủ đầu tư mới có thể bàn giao nhà.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại tuy có tăng lên thời gian gần đây, nhưng giá bán cũng leo thang. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, giá chung cư ở Hà Nội trung bình đã lên tới 80 triệu đồng/m2, còn TP.HCM chạm ngưỡng 89 triệu đồng/m2, nhiều dự án cao cấp vượt mức 200-300 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn.
TS. Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế cho hay, giá bất động sản tính theo lạm phát trung bình sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi, trong khi thực tế tăng hàng chục lần.
Theo ông Thành, nếu như năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ bằng bộ khung cửa sổ. Giá bất động sản cũng giống như lạm phát, khi tăng cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới nhóm người nghèo, người có thu nhập thấp và trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.
Về phía doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư chia sẻ có mong muốn làm nhà ở giá rẻ, thế nhưng các cơ chế và thủ tục hiện nay vẫn là trở ngại lớn.
Ông Nguyễn Xuân Bính - Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land cho hay, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Quy định này khiến nhiều dự án bị đình trệ do không có đất ở.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường dẫn đến chi phí về đất tăng mạnh. Cùng với đó, thời gian hoàn thành thủ tục hành chính kéo dài, có những dự án của Cienco 5 Land mất 5-10 năm hoàn thành thủ tục giao đất, xác định giá để tính tiền sử dụng đất. Trong thời gian này, chi phí tài chính cho các hoạt động đầu tư không ngừng tăng, kéo theo giá sản phẩm đi lên.
“Doanh nghiệp không muốn tăng giá nhà vì phân khúc cao cấp chỉ dành cho một bộ phận khách hàng nhất định, chứ không phải số đông. Tuy nhiên, việc các chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng cao, nhất là tiền sử dụng đất, khiến doanh nghiệp rất ngại làm nhà giá rẻ”, ông Bính nói.
Đại diện cho Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch VNREA, Chủ tịch VARS cho hay, các thành viên của VNREA và VARS rất mong chờ việc sửa đổi Luật Đất đai tại Kỳ họp Quốc hội vừa khai mạc đầu tuần trước. Trong đó, vấn đề cho phép lập dự án nhà ở thương mại không cần “đất ở” và xem xét điều chỉnh phương pháp xác định giá đất tính tiền sử dụng đất đầu vào không căn cứ yếu tố thị trường là điều kiện cần để giúp doanh nghiệp có thể triển khai nhà ở thương mại giá rẻ.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, vào khoảng 30% đối với dự án bất động sản thông thường. Nếu được giảm chi phí này, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc cơ cấu giá sản phẩm đầu ra.
Ngoài ra, ông Hiệp cũng đặt vấn đề về việc sớm sửa đổi Luật Đất đai để phù hợp với hoạt động chính quyền 2 cấp hiện nay.
Kỳ vọng tương lai gần
Ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho biết, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội đều đang nhận được sự quan tâm lớn của doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư.
Vừa qua, trong khi phân khúc nhà ở xã hội đã được tháo gỡ nhiều điểm nghẽn như cơ chế tài chính và ưu tiên quỹ đất, mở rộng đối tượng được mua/thuê mua hay trần lợi nhuận, thì cơ chế dành cho nhà thương mại bình dân vẫn chưa rõ ràng.
 |
Đơn giá trung bình căn hộ sơ cấp Hà Nội theo khu vực từ 2023 đến quý III/2025. (Được tính trên diện tích thông thủy, không bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tháng 10/2025. |
“Trong bối cảnh hiện tại, doanh nghiệp chỉ cần lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng là đã có thể xem là có động lực đầu tư”, ông Quyền nói và cho rằng, trong 10 năm tới, thị trường nhà ở bình dân sẽ có sự bùng nổ mạnh mẽ khi cả cơ chế, chính sách lẫn nhu cầu thị trường đều đang hội tụ điều kiện thuận lợi.
“Thời điểm này, ai bắt tay vào làm nhà ở vừa túi tiền là đang nắm cơ hội lớn nhất của thập kỷ”, ông Quyền nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Vũ - Tổng giám đốc Cenland cho rằng, khi chi phí đất đai tại các vùng ven đô thị lớn giảm sẽ tạo dư địa cho doanh nghiệp phát triển sản phẩm nhà ở giá hợp lý.
Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh giải ngân các dự án hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, tuyến metro tại các đô thị lớn và khi hạ tầng kết nối hoàn thiện hơn, việc di chuyển từ khu vực vệ tinh về trung tâm cũng thuận lợi hơn, qua đó gia tăng giá trị của các khu đô thị mới và giúp người dân sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven.
Tuy vậy, để thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc nhà ở giá rẻ, yếu tố cốt lõi vẫn là nguồn vốn, gồm cả 3 yếu tố “nhiều, dài và rẻ”. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư có thể đáp ứng 2 yếu tố đầu tiên, nhưng lại thiếu yếu tố thứ ba - nguồn vốn rẻ. Đây là rào cản lớn nhất cần tiếp tục tháo gỡ trong thời gian tới.
Còn theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh của One Housing, Việt Nam hiện đứng cuối bảng xếp hạng khu vực Đông Nam Á về chất lượng và quy chuẩn hạ tầng, nhưng đây lại là cơ hội để Chính phủ đẩy mạnh đầu tư, kết hợp quy hoạch nhà ở hợp lý.
“Trong quá trình xây dựng các tuyến đường sắt cao tốc hay metro, Nhà nước cần đi trước một bước trong việc quy hoạch và dành sẵn quỹ đất quanh các dự án hạ tầng để phát triển nhà ở giá rẻ. Nếu không làm vậy, khi hạ tầng hoàn thành, nhà đầu tư sẽ lại đổ tiền vào xây dựng các dự án cao cấp, khiến sự mất cân đối cung cầu nhà ở tái diễn”, ông Trung nói.
Lấy dẫn chứng từ Singapore - quốc gia được xem là hình mẫu trong phát triển nhà ở xã hội, ông Trung cho biết, Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) của Chính phủ Singapore đảm nhận việc phát triển nhà ở vừa túi tiền cho người dân.
Các khu nhà HDB đều được quy hoạch bài bản, gắn kết đồng bộ với hệ thống giao thông và tiện ích công cộng. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại cao cấp được dành cho khu vực tư nhân, giúp tạo thế cân bằng giữa mục tiêu an sinh và phát triển thị trường.
“Từ mô hình này, có thể thấy, để giải quyết vấn đề giá nhà, Việt Nam cần một tư duy chiến lược dựa trên dữ liệu và tầm nhìn dài hạn. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được triển khai song hành, không thể tách rời. Nếu thực hiện ngay từ bây giờ thì 5-10 năm tới, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở với giá phù hợp”, ông Trung nhấn mạnh.
