Trong vụ kiện mới đây, một ngân hàng thương mại cổ phần có quyền thu giữ tài sản bảo đảm là bất động sản, dù hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bị tuyên bố vô hiệu.
Theo nội dung vụ việc, năm 2011, vợ chồng ông Nguyễn Trung Kim (quận Hà Đông, Hà Nội) ký hợp đồng vay vốn ngân hàng để kinh doanh bất động sản. Tài sản bảo đảm gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Nguyễn Trung Kim, bà Nguyễn Thị Hằng, với diện tích đất lần lượt là 143,2 m2, 307,9 m2, 451,6 m2. Tính đến năm 2016, vợ chồng ông Kim còn nợ ngân hàng tổng số tiền 28,9 tỷ đồng gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn.
Khi ngân hàng khởi kiện đòi nợ mới phát hiện nguồn gốc nhà đất trên thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba, việc chuyển nhượng có dấu hiệu giả tạo. Các chủ tài sản trình bày¸ năm 2010, vì có quan hệ họ hàng nên cho vợ chồng ông Kim mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình. Các bên đã đồng thuận ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất và công chứng chứng thực.
Thực chất, hợp đồng chuyển nhượng nhằm che đậy giao dịch khác, điển hình như bất động sản diện tích 451,6 m2 thuộc sở hữu của gia đình bà Nguyễn Thị Hòe, giá trị thực là 12 - 13 tỷ đồng nhưng hai bên chỉ thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng giá trị là 600 triệu đồng. Từ sau thời điểm chuyển nhượng, gia đình bà Hòe tiếp tục sinh sống ổn định tại nhà đất trên.
Bản án cấp sơ thẩm tuyên hủy cả ba hợp đồng chuyển nhượng giữa các chủ tài sản với ông Nguyễn Trung Kim, bà Nguyễn Thị Hằng, đồng thời tuyên bố các hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu.
Lo ngại mất trắng khoản nợ, ngân hàng kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị xem xét lại các hợp đồng thế chấp. Ngày 6/7/2017, Tòa án nhân dân TP Hà Nội nhận định, các bên tham gia giao dịch ủy quyền, chuyển nhượng không có người chứng kiến, không thông báo cho ngân hàng.
Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình (bên có liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu, không biết và không thể biết đối tượng của giao dịch là tài sản bất minh do chủ sở hữu trước đó xác lập giao dịch dân sự vô hiệu). Văn bản mượn sổ đỏ không có giá trị pháp lý vì nếu thừa nhận sẽ tạo tiền lệ xấu để các bên cho mượn sổ đỏ thế chấp ngân hàng rồi thoái thác trách nhiệm.
Vì vậy, tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên quyết định hủy bỏ các hợp đồng chuyển nhượng. Căn cứ Khoản 2, Điều 133, Bộ luật Dân sự 2015, tòa án tuyên công nhận các hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Do các chủ tài sản đề nghị giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu tại vụ kiện khác nên tòa án không xem xét.
Với quyết định của bản án phúc thẩm, ngân hàng có cơ hội xử lý tài sản đảm bảo, thu hồi vốn.
Cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình đã được đề cập trong Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 138, Bộ luật Dân sự 2005, với trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, ngoại trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
Vì quy định hạn chế, theo luật cũ, nhiều vụ việc, ngân hàng bị tuyên bố hợp đồng thế chấp bất động sản vô hiệu với những lý do “trời ơi đất hỡi” như cơ quan nhà nước cấp trùng sổ đỏ…
Nhưng Khoản 2, Điều 133, Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ, với giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Bằng việc mở rộng đối tượng, luật mới đã phần nào giúp ngân hàng tránh bẫy rủi ro khi nhận thế chấp tài sản của bên thứ ba. Ở góc độ khác, điều này cũng cho thấy những rủi ro pháp lý đối với tài sản bảo đảm là bất động sản mà nếu ngân hàng không nâng cao khâu thẩm định, kiểm tra, kiểm soát sẽ dẫn đến hệ quả lớn.
