Xuất hiện “điểm mua” tốt
“Phải đến gần 2 năm, giờ bên bán mới chịu xuống nước phần nào và khiến các cuộc thương thảo không còn quá nghiêng về một phía như trước nữa”, anh Cường - một môi giới bất động sản tại Hà Nội bắt đầu câu chuyện với Báo Đầu tư Chứng khoán.
Theo môi giới này, giá nhà trên thị trường đã có dấu hiệu chững lại từ vài tháng nay. Tuy nhiên, câu chuyện này phổ biến hơn trên thị trường thứ cấp, trong khi trên thị trường sơ cấp, giá nhà vẫn neo ở mức cao, dù cho đà tăng đã chậm lại.
Không ít căn nhà thuộc khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm có mức giá rao bán giảm từ 300-400 triệu đồng/căn, cá biệt có những căn giảm tới 600-700 triệu đồng. Tất nhiên, đây là mức giảm lãi, chứ không phải cắt lỗ.
“Chỉ cách đây 5-6 tháng, bên mua vẫn còn ở thế ‘cửa trên’, mặc sức nói thách, thậm chí nói như để đuổi khách cũng không hiếm. Thế nhưng, vài tháng trở lại đây, họ đã ‘mềm mại’ hơn khi tiếp cận khách hàng. Mức giá đưa ra theo đó cũng giảm nhiều và dễ thỏa thuận hơn trước”, môi giới này cho biết thêm.
Không chỉ nhà đất, các căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức giá “yếu” hơn. Chị Đào - một môi giới chuyên về phân khúc căn hộ tại dự án IA20 (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho hay, so với khoảng 1 năm trước, giá bán các căn hộ tại đây đã giảm 3-4 triệu đồng/m2, mức độ quan tâm cũng không còn lớn.
“Tại đây, chủ yếu là hàng chuyển nhượng. Giai đoạn sốt giá, giá căn hộ tại dự án IA20 tăng cao, nhưng giao dịch rất hạn chế. Tôi có trao đổi trực tiếp với nhiều chủ nhà thì được biết, họ đăng tin rao miễn phí trên các nền tảng bất động sản trực tuyến chủ yếu là để thăm dò xem mức tăng giá căn hộ của mình được bao nhiêu phần trăm, chứ thực tế không có nhu cầu bán”, chị Đào nói và cho biết, đến thời điểm hiện tại, khi thị trường bớt “nóng”, nền giá chung đã giảm và khiến cả một số chủ nhà có nhu cầu chuyển nhượng thật cũng phải giảm giá theo.
Bắt nhanh con sóng cuối
Thị trường nhà ở đang bước vào “vùng trũng” thông tin và về cơ bản, các con sóng cuối của giai đoạn “bốc đầu” cũng đã kết thúc. Sau khi các dự án dồn dập ra hàng vào cuối năm 2024, giai đoạn hiện tại, thị trường khá yên ắng.
Đại diện một chủ đầu tư cho hay, ngay sau thành công của giai đoạn 1 dự án căn hộ thành phần tại Vinhome Global Gate cuối năm 2024, chủ đầu tư này đã “bắt nhịp” và kịp ra hàng tiếp cho giai đoạn 2 của dự án ngay đầu năm 2025. Đến thời điểm hiện tại, cơ bản giỏ hàng đã được bán hết.
“Giai đoạn 1 của dự án với 1.700 căn hộ gần như ngay lập tức hết hàng trong lần mở bán đầu tiên. Nhận thấy thị trường đang ‘vào nhịp’, chúng tôi đẩy nhanh tiến độ và mở bán tiếp giai đoạn 2 của dự án ngay đầu năm 2025. Đến nay, 3 tòa tháp 45 tầng với gần 2.200 căn hộ cao cấp đã tìm được chủ nhân sau khoảng hơn 2 tháng bán hàng”, vị đại diện doanh nghiệp trên nói và chia sẻ thêm rằng, thực sự may mắn khi đã kịp thời mở bán và tranh thủ thời điểm sức mua thị trường hồi phục để khép lại bảng hàng sớm. Bởi giai đoạn hiện tại, dù chỉ cách nhau khoảng 2 tháng, nhưng “tiết tấu” thị trường đã chậm lại đáng kể.
Ông Nguyễn Phúc Long, Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) đánh giá, giai đoạn cuối quý I - đầu quý II/2025, thị trường bất động sản khá trầm lắng, chỉ một số chủ đầu tư lớn, nhà tạo lập thị trường hoạt động sôi nổi và có hàng để bán.
Trong bối cảnh đó, TIG đã phải thích ứng một cách linh hoạt, một mặt tái cơ cấu doanh nghiệp, tái cơ cấu dự án, mặt khác tìm kiếm các dự án nội đô, có vị trí đẹp và sản phẩm có nguồn cầu lớn để khai thác.
Cụ thể, năm qua, TIG đã cơ cấu lại dự án TIG Đại Mỗ Green Garden - đã bán hơn 80% sản phẩm và bàn giao nhà cho khách hàng. Điểm đáng chú ý là tận dụng nhịp chững lại của thị trường, TIG đã mua gom, tích lũy được một lượng sản phẩm giá rẻ, tạo nguồn hàng khi thị trường phục hồi trong thời gian tới.
Ngoài ra, mới đây, TIG đã khởi công dự án Tòa tháp văn phòng và căn hộ khách sạn TIG Tower tại quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đây là dự án TIG đã dồn lực thực hiện M&A, có thể ra hàng ngay và mang lại doanh thu, lợi nhuận trong giai đoạn 2025-2026.
“Các dự án lớn đòi hỏi nguồn lực khổng lồ vốn là thế mạnh của các nhà tạo lập thị trường. Bối cảnh hiện tại buộc các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn phải tìm kiếm các thị trường ngách, thị trường có nguồn cầu lớn, sản phẩm mang tính khan hiếm để phát triển.
Với TIG, ngoài việc tập trung nguồn lực thực hiện các thương vụ M&A phù hợp, tiếp tục triển khai xây dựng và khai thác hiệu quả dự án nghỉ dưỡng ven đô hiện hữu là Vườn Vua Resort & Villas, chúng tôi đang hướng đến việc phát triển các dự án nhà ở xã hội cho chiến sĩ để đa dạng hóa nguồn thu, đảm bảo phát triển bền vững thời gian tới”, ông Long chia sẻ thêm.
Tâm lý “tự bán” ngày càng phổ biến
Liên quan tới tâm lý đầu tư, đại diện Công ty TNHH Chợ Tốt cho hay, kết quả khảo sát của đơn vị này cho thấy, phần lớn người bán chính chủ đang có xu hướng chủ động hơn trong quá trình giao dịch bất động sản.
Họ tích cực tận dụng các công cụ công nghệ và nền tảng trực tuyến nhằm rút ngắn thời gian giao dịch và tối ưu hiệu quả tiếp cận người mua. Đặc biệt, xu hướng “tự bán” đang gia tăng nhanh, giảm dần sự phụ thuộc vào môi giới truyền thống.
Cùng với đó, các nền tảng bất động sản online đang đóng vai trò then chốt trong việc kết nối trực tiếp giữa người bán chính chủ và người mua, góp phần thúc đẩy tính minh bạch và tiện lợi trong quá trình giao dịch.
Đáng chú ý, phần lớn người bán không có động thái rút khỏi thị trường sau khi bán, mà tiếp tục tìm kiếm cơ hội tái đầu tư, cho thấy niềm tin tích cực vào triển vọng thị trường.
Theo đại diện Chợ Tốt, trong quý I/2025, phần lớn các chủ sở hữu bất động sản đăng bán với mục tiêu tái cơ cấu tài chính hoặc điều chỉnh danh mục tài sản theo nhu cầu sinh hoạt mới.
Một số nguyên nhân phổ biến bao gồm chuyển nơi ở để thuận tiện hơn cho công việc và cuộc sống, hoặc tận dụng cơ hội “chốt lời” khi giá bất động sản đã đạt kỳ vọng sau thời gian dài đi lên.
“Tâm lý của người bán chính chủ nhìn chung vẫn tích cực, với phần lớn kỳ vọng thị trường sẽ duy trì đà ổn định hoặc khởi sắc trong 6 tháng tới. Cụ thể, hơn 55% người bán thể hiện quan điểm lạc quan về xu hướng thị trường, trong khi khoảng 50% kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng nhờ tác động từ các thông tin liên quan đến sáp nhập địa giới hành chính. Chỉ 10% người tham gia khảo sát cho rằng giá sẽ giảm, phản ánh sự thận trọng nhất định trong bối cảnh thị trường còn chứa đựng những yếu tố chưa rõ ràng”, vị đại diện Chợ Tốt cho hay.
Ghi nhận từ nhiều thành viên thị trường cho thấy, xu hướng bên bán chủ động hơn trong các giao dịch bất động ngày một rõ nét. Điều này được cho là đến từ sự tiện lợi mà nền tảng số mang lại.
Bên cạnh đó, cũng có một nguyên nhân khác, đó là các môi giới đang tập trung vào những “trận đánh lớn”, những dự án lớn, nên những dự án nhỏ lẻ hoặc bất động sản trong dân ít được quan tâm hơn.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một nhà phát triển dự án tại Hà Nội cho biết, với chính sách bán hàng hấp dẫn của các chủ đầu tư lớn, phần lớn môi giới đều bị “hút” về các đại dự án, từ đó tạo sóng cho dự án, cho thị trường.
Trong khi đó, các dự án nhỏ với bảng hàng khiêm tốn lại không dễ tìm môi giới để bán hàng. Thực tế này dẫn đến việc có không ít dự án tốt nhưng lại thiếu “cái gạch nối” giữa bên bán - bên mua, khiến thanh khoản bị chậm.
“Cuộc cạnh tranh trên thị trường hiện tại không chỉ nằm ở việc có hàng để bán hay không, hoặc so sánh chất lượng sản phẩm, mà cả trong việc tìm kiếm đối tác bán hàng”, vị đại diện trên nói.
Cũng phản ánh một thực trạng khác của ngành môi giới, ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam cho hay, từ 1/8/2024 đến thời điểm hiện tại, trên phạm vi toàn quốc chưa diễn ra một cuộc thi sát hạch môi giới nào.
Việc yêu cầu công ty môi giới cung cấp chứng chỉ nhân viên cũng chưa thể thực hiện. Nhiều môi giới cá nhân muốn học, muốn thi để hoàn thiện kỹ năng, quy định mà không được.
Cũng theo ông Lâm, khi làm việc với một số trung tâm có chức năng ôn thi, đào tạo môi giới, các đơn vị này cho biết chỉ mới tổ chức học, chứ chưa tổ chức thi. Do đó, đòi hỏi cấp bách là phải tổ chức sớm các cuộc thi, sát hạch để môi giới được làm việc chuyên nghiệp.
Thị trường chuyển nhượng sôi động trở lại
Trên thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội, việc nguồn cung mới tạm thời chững lại khiến thị trường thứ cấp sôi động hơn.
Báo cáo của One Mount Group cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội trong tháng 4/2025 ghi nhận sự khởi sắc rõ nét ở hoạt động chuyển nhượng, bao gồm chuyển nhượng chung cư, nhà thổ cư và thấp tầng dự án.
Tổng giao dịch thứ cấp toàn thị trường đạt khoảng 7.600 căn, tăng 67% so với tháng 3 và cao hơn mức trung bình toàn thị trường (6.150 căn/tháng).
Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư đạt khoảng 3.400 căn trong tháng 4, tăng 39% so với tháng trước đó và là mức cao nhất trong vòng 12 tháng trở lại đây (tính từ tháng 5/2024). So với mức “đáy” vào tháng 2/2025 với chỉ 1.000 căn được giao dịch, thị trường đã ghi nhận 2 tháng tăng liên tiếp, vượt ngưỡng trung bình khoảng 2.650 căn/tháng.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, sự bứt phá của thị trường căn hộ chuyển nhượng trong tháng 4/2025 là kết quả cộng hưởng của yếu tố.
Đầu tiên là do nhu cầu mua ở thực tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt đến từ các gia đình trẻ có xu hướng tìm kiếm chốn an cư tại các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ.
Cùng với đó, cơn sốt đất nền tại các khu vực vùng ven đang dần hạ nhiệt, khiến dòng tiền đầu tư có xu hướng quay trở lại với các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ngay như căn hộ chung cư đã bàn giao.
Ngoài ra, theo ông Tiến, yếu tố mùa vụ cũng đóng vai trò không nhỏ. Nhiều khách hàng đã phát sinh nhu cầu giao dịch từ trước Tết Nguyên đán, nhưng chỉ hoàn tất thủ tục pháp lý, hồ sơ chuyển nhượng sau kỳ nghỉ lễ. Điều này khiến lượng giao dịch có xu hướng dồn vào tháng 3 và đặc biệt là tháng 4/2025 - tạo ra “điểm rơi” thanh khoản rõ nét trong chu kỳ đầu thị trường hồi phục.
Cơ chế vận hành thị trường chung cư ngày càng gắn với nhu cầu thực
Ở các khu vực có nhu cầu cao về an cư hoặc khai thác kinh doanh, thị trường căn hộ chung cư có xu hướng giao dịch tích cực trở lại. Xu hướng này cho thấy cơ chế vận hành thị trường đã thay đổi, không còn dựa vào sóng đầu cơ mà gắn với nhu cầu thực.
Khách hàng ngày nay thận trọng và khó tính hơn. Họ ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và cam kết bàn giao đúng tiến độ. Ở sản phẩm thứ cấp, người mua chỉ chọn những căn hộ đã có sổ hồng, hoàn thiện xây dựng, đầy đủ tiện ích và có thể khai thác ngay, tránh rủi ro như trước.
Thị trường chung cư bắt đầu bước vào giai đoạn ổn định
Thị trường chung cư bắt đầu bước vào giai đoạn ổn định khi mặt bằng giá sắp tới không giảm nhưng cũng sẽ không tăng nhiều.
Một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư khó giảm là các chi phí đầu vào phát triển dự án như tiền sử dụng đất, chi phí nhân công, vật liệu… đều tăng cao. Ngoài ra, một số chi phí phát sinh trong quá trình hoàn thiện thủ tục dự án cũng sẽ được chủ đầu tư tính vào giá bán, nên các dự án mới trong ngắn hạn sẽ khó giảm giá.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, giá cũng khó tăng khi đã ở ngưỡng quá cao, người mua nhà ở thực khó có khả năng chịu đựng, nhất là các chung cư mới trong vùng nội đô các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Bản thân giá chung cư Hà Nội hiện nay cũng đã chạm ngưỡng của TP.HCM, dao động trên dưới 70 triệu đồng/m2.
Mặc dù mức giá này đã tăng nhiều so với các năm trước, nhưng xét ở góc độ tâm lý người mua ở thực, khi giá chung cư xác định được giữ ổn định và khó có khả năng tăng thêm, họ sẽ dễ ra quyết định khi các giả định về tài chính như vay ngân hàng và trả nợ hàng tháng rõ ràng hơn. Bởi vậy, tôi cho rằng, thanh khoản thị trường thời gian tới sẽ được cải thiện một cách đáng kể.
Giá chung cư thứ cấp sẽ hạ nhiệt
Quá trình điều chỉnh giá thứ cấp không còn mang tính cục bộ, mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng cung - cầu trên thị trường. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại chưa đủ lớn để tạo ra làn sóng giao dịch mạnh. Do đó, dự báo mặt bằng giá chung cư thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn và người mua có thêm nhiều sự lựa chọn hơn.
Đối với sản phẩm sơ cấp, khả năng giảm giá là không cao, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như những giai đoạn trước, lý do bởi quỹ đất của các dự án đang triển khai tập trung nhiều ở các đại đô thị, lượng đất còn lại không nhiều và đang được phát triển ở những dòng sản phẩm cao cấp, dẫn đến giá được tung ra vẫn cao hơn mặt bằng chung. Nếu các dự án dịch chuyển ra bên ngoài các tuyến đường vành đai hoặc địa phương lân cận thì giá sẽ hợp lý hơn.
Bán hàng giai đoạn này sẽ dễ tiếp cận dòng tiền nhàn rỗi
Trong quá trình quan sát, phần lớn doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận thanh khoản đang phục hồi nhanh nhờ hiệu ứng từ chính sách và niềm tin của người mua nhà với thị trường bất động sản gia tăng. Do đó, những doanh nghiệp có dự án hoàn thiện pháp lý đều tranh thủ đẩy nhanh hoạt động bán hàng ra thị trường.
Doanh nghiệp cũng đã tận dụng thời điểm khi thị trường vàng, thị trường tài chính… biến động khó lường, bất động sản vốn là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền, nên nếu có dự án chất lượng tốt, pháp lý minh bạch triển khai bán hàng giai đoạn này sẽ dễ tiếp cận dòng tiền nhàn rỗi.
Căn hộ chung cư vẫn là phân khúc “nóng” trên thị trường nhà ở Hà Nội
Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội những tháng đầu năm 2025 đang từng bước phục hồi theo hướng “chậm mà chắc”, với lực đẩy chính đến từ nhu cầu thực và tín hiệu cải thiện về pháp lý.
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, dòng tiền đang quay lại nhưng theo cách thận trọng và chọn lọc hơn, không còn là thời cuộc “lướt sóng”, mà là sân chơi của những nhà đầu tư “dài hơi”.
Thực tế cho thấy, các sản phẩm tại những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, Nam Từ Liêm… đang được người mua ưu tiên nhờ pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt và tiềm năng tăng giá bền vững khi các cây cầu mới như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Ngọc Hồi... hoàn thành.
Báo cáo từ các sàn giao dịch tại Hà Nội cho thấy, một số dự án căn hộ có pháp lý đầy đủ tại khu vực Mỹ Đình và Tây Hồ Tây bắt đầu ghi nhận giao dịch tăng trở lại, dù biên độ tăng giá chưa lớn (khoảng 3-5%). Sự trở lại của nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhóm có tiềm lực tài chính và đầu tư dài hạn, cho thấy niềm tin vào thị trường đang được khôi phục.
Tuy vậy, có thể thấy rõ sự thay đổi khi giá trên thị trường thứ cấp đang có xu hướng điều chỉnh giảm sau thời gian tăng nóng, còn giá sơ cấp vẫn ổn định ở mức cao.
Điều này cũng phù hợp xu hướng chung, trong bối cảnh các dự án nhà ở đang được rốt ráo gỡ vướng pháp lý sẽ giúp gia tăng nguồn cung, mang tới cho người mua có thêm cơ hội sở hữu nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn. Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội mới sớm ra mắt thị trường sẽ giúp đa dạng hóa sản phẩm, qua đó “hạ nhiệt” giá nhà.
Chẳng hạn, tại Hà Nội, dự kiến sẽ có khoảng 6.000 căn nhà ở xã hội được bàn giao trong năm nay. Ngoài ra, gần 12.300 căn đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tại các huyện Đông Anh và Gia Lâm. Dẫu vậy, nguồn cung này vẫn chưa đáng kể so với nhu cầu liên tục tăng.
Do đó, trong ngắn hạn, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc “nóng” trên thị trường nhà ở Hà Nội nhờ sự áp đảo của nhóm khách hàng mua ở thực. Giá bán sơ cấp có thể tiếp tục đi lên khi nguồn cung được định vị ngày càng cao cấp.
Tất nhiên, ở phía người mua, trong bối cảnh thị trường bất động sản trong giai đoạn tái cơ cấu, yếu tố “an toàn” và “giá trị bền vững” được đề cao hơn cả. Thực tế, giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn sẽ ưu tiên những tài sản đảm bảo yếu tố pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có thể sử dụng linh hoạt cho các mục đích như ở, cho thuê hay chờ tăng giá.
