“Cơn khát” nhà vừa túi tiền
Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Tương tự, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM đạt 91 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung tâm ghi nhận mức 120-150 triệu đồng/m2…
Báo cáo thị trường nhà ở quý III và 9 tháng đầu năm 2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy sự lệch pha cung - cầu rõ nét khi nguồn cung nhà ở cao cấp tăng mạnh, còn các dự án căn hộ vừa túi tiền tiếp tục thiếu vắng.
Cụ thể, 63% nguồn cung căn hộ chung cư mới mở bán trên cả nước có giá hơn 50 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tỷ trọng chung cư trung cấp chỉ đạt 31% và các căn hộ bình dân chỉ đạt 6% với đóng góp chủ yếu từ các dự án nhà ở xã hội.
Liên quan tới nhà ở xã hội, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành 22 nghị quyết, 12 chỉ thị, quyết định, công điện; tổ chức nhiều hội nghị toàn quốc để đẩy nhanh quá trình phát triển các dự án nhằm thực hiện đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, nhưng thực tế triển khai rất chậm.
Năm 2025, Chính phủ đặt mục tiêu sẽ hoàn thành 428.000 căn nhà ở xã hội, nhưng tính đến cuối tháng 9, chưa đến 45.000 căn được hoàn thành trên cả nước. Nếu tính cả các dự án đã khởi công, đang triển khai hoặc đủ điều kiện tham gia thị trường thì cũng chỉ tăng thêm khoảng 40.000 căn.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhìn nhận, lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn tăng mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Tình trạng này không chỉ thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành “bong bóng” giá.
Giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng như hiện nay, một gia đình có thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng sẽ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua và khoảng 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn rẻ, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn diện tích 60 m2, khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt là 40 triệu đồng/tháng cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm mới có thể mua. Thực tế, con số này lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch Hội đồng quản trị CEN Group cho hay, việc quá tập trung vào phân khúc cao cấp có thể khiến thị trường đối mặt với nguy cơ khủng hoảng thừa, ngay cả khi thanh khoản phân khúc này vẫn khả quan.
Đáng chú ý, khi đa phần thanh khoản thị trường đến từ nhu cầu đầu tư, mà không phải ở thực, nếu có sự thay đổi đột ngột về chính sách như các quy định về áp thuế đối với ngôi nhà thứ hai, tăng lãi suất... thì nguồn cầu này sẽ ngay lập tức biến động, ảnh hưởng đến sức hấp thụ của thị trường.
Theo ông Vũ, bài học từ thị trường nhà ở Trung Quốc vẫn còn nóng hổi khi nguy cơ lãng phí của cải xã hội do phát triển ồ ạt các dự án vượt nhu cầu, tạo ra những “khu đô thị ma mà đến 600 triệu người vẫn không ở hết”. Đó là cái giá phải trả cho sự phát triển nhà ở thiếu bền vững.
Thay đổi tư duy làm nhà vừa túi tiền
Thực tế, cho tới nay, khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” chưa từng xuất hiện ở bất kỳ văn bản pháp luật chính quy nào, mà chỉ có đề xuất “khuyến khích phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, trong đó có nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp…” được đưa ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045 ban hành theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ.
Cho tới nay, khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” chưa từng xuất hiện ở bất kỳ văn bản pháp luật chính quy nào.
Điều này dẫn tới sự lúng túng khi ban hành các chính sách ưu đãi đối với nhà ở vừa túi tiền - một hình thức nhà ở “lai” giữa tính “thương mại” của nhà ở thương mại và tính “xã hội” của nhà ở xã hội, mà nói như GS-TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, nếu cố tình ép giá nhà ở xuống thấp thông qua những biện pháp kỹ thuật thì sẽ dễ gây ra những biến tướng.
Ngoài ra, so với các quốc gia khác, khái niệm nhà ở tại Việt Nam có sự khác biệt khi không chỉ là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân, mà còn là tài sản tích lũy, là “của để dành” cho thế hệ con cháu.
Ở góc độ khác, như phân tích của ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” chỉ mang tính tương đối và có thể thay đổi trong tương lai dựa trên mức độ lạm phát.
Hiện tại, lạm phát của Việt Nam đang ở mức 4-5%/năm, nên mức giá căn hộ phù hợp với số đông dao động từ 1-3 tỷ đồng/căn. Đặc thù lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam thường có mức tăng giá cao gấp đôi mức lạm phát, nên mức tăng giá nhà ở hợp lý là từ 7-10%/năm.
“Cũng giống như mọi loại hàng hóa khác, giá nhà ở phải được quy ước theo thị trường. Khi mà người bán và người mua đều công nhận một mức giá là hợp lý thì nó được coi là ‘vừa túi tiền’”, ông Phúc nói.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vấn đề lớn nhất là cơ chế hỗ trợ để người mua thực sự tiếp cận được nhà ở giá phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Nhìn lại năm 2013, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 và đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, lúc đó quy định nhà ở thương mại có giá từ 1,05 tỷ đồng/căn trở xuống sẽ được vay từ gói này, thì hiện nay có thể cân nhắc cho phép dự án nhà ở thương mại nào đáp ứng được mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn thì được vay từ gói 145.000 tỷ đồng.
Lưu ý rằng, đã là nhà ở thương mại thì chủ đầu tư không cần cơ chế đặc thù về quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần ưu đãi về tín dụng. Do đó, nên mở rộng gói này cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp với mức lãi suất 5,9-6,1%/năm mà các ngân hàng đang áp dụng.
Tương tự, người mua nhà cũng có thể lựa chọn vay gói này để mua nhà ở thương mại dưới mức 3 tỷ đồng/căn, thay vì phải vất vả trông chờ vào nguồn cung nhà ở xã hội.
