Nhận diện xu hướng lãi suất, thị trường
Thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực Hà Nội, phục hồi mạnh mẽ từ giữa năm 2024 và đà hưng phấn kéo dài trong ba quý đầu năm 2025 nhờ mặt bằng lãi suất về vùng thấp nhất trong nhiều thập kỷ qua. Cụ thể, nhiều ngân hàng đã tung ra những gói vay với kỳ hạn dài, lãi suất ưu đãi cho người vay mua nhà từ 5,5 - 6,5%/năm cố định trong thời gian đầu. Hạn mức vay có thể lên tới 70% giá bán của bất động sản. Bên cạnh đó, chính sách bán hàng khá phổ biến của nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản thời gian qua là hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 24 tháng.
Tuy nhiên, theo bà Ngọc Lê, Giám đốc cho thuê thương mại Cushman & Wakefield Việt Nam, giai đoạn tiền rẻ kỷ lục (2023 - 2024) để hỗ trợ phục hồi kinh tế đang dần khép lại. Ngân hàng Nhà nước sẽ phải cân đối giữa tăng trưởng kinh tế và kiểm soát lạm phát, tỷ giá. Khi áp lực tỷ giá tăng, USD mạnh lên, lãi suất VND khó có thể duy trì ở mức thấp. Tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt hơn về điều kiện vay và các ưu đãi lãi suất.
Bình luận về xu hướng lãi suất trong năm 2026, cùng với đó là các tác động từ bảng giá đất, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, bảng giá đất mới dự kiến được áp dụng vào năm sau, cộng với các quy định liên quan đến thuế và thủ tục dự án sẽ khiến chi phí phát triển dự án tăng lên. Giá bất động sản sơ cấp vì thế còn đi lên, trong khi nguồn cung mới tiếp tục mở rộng. Nếu lãi vay nhích lên vào cuối năm 2026 khi hết chương trình ưu đãi tín dụng, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp dự báo chịu áp lực lớn và mức độ cạnh tranh để tìm người mua sẽ cao hơn, cả với hàng của chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư hiện hữu.
Theo quan sát của Đầu tư Chứng khoán, thời điểm này, áp lực chi phí lãi vay với người mua nhà khi hết giai đoạn ưu đãi lãi suất đang rõ nét hơn.
Từ góc nhìn của chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, khi lãi suất huy động có xu hướng tăng như hiện nay, các ngân hàng khó có thể giữ nguyên lãi suất cho vay, chi phí đầu vào tăng buộc lãi suất đầu ra phải điều chỉnh để bảo đảm cân đối. Ông Hiếu cho rằng, việc lãi suất cho vay nhích lên sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn. Người mua nhà sẽ chịu thêm áp lực tài chính, đặc biệt là nhóm khách hàng vay vốn lớn, sử dụng đòn bẩy cao. Tuy nhiên, điều đó chưa đủ để khiến thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hạ giá nhà.
Cũng nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hiện có những ý kiến lo ngại thị trường bất động sản sẽ diễn biến tương tự như năm 2022 gắn với câu chuyện lãi suất, tuy nhiên, bối cảnh hiện tại có sự khác biệt rõ rệt. Năm 2022, thị trường bất động sản “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh, do đó, khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và thị trường đất nền gần như “đóng băng”.
Trong khi đó, tâm lý đầu tư trên thị trường bất động sản năm 2025 có sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại vùng đỉnh năm 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm có pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc năm 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.
Cùng với đó, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro. Hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.
“Trong ngắn hạn, thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng, năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, ông Quốc Anh đánh giá.
… để có “chiến thuật” đầu tư phù hợp
Dù bối cảnh thị trường hiện nay có những điểm khác so với năm 2022, nhà đầu tư ngoài việc quan sát vĩ mô thì cần có những phân tích về triển vọng của sản phẩm mình đang nắm giữ hoặc hướng đến, từ đó có hành động phù hợp.
Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông David Jackson cho rằng, với nhóm nhà đầu tư đang “cầm hàng”, điều quan trọng là điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận cho phù hợp thực tế thanh khoản thị trường. Nhà đầu tư cần chú ý về việc giữ hàng quá lâu, trong khi chi phí vốn có thể tăng và cạnh tranh gay gắt hơn; nên ưu tiên chốt lời hợp lý, thay vì tối ưu giá bán để đạt lợi nhuận tối đa.
Với người có kế hoạch đầu tư, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam khuyến nghị, cần thẩm định dự án kỹ hơn. Pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư, tiện ích hoàn chỉnh, vị trí thuận tiện và giá phù hợp ngân sách sẽ là những yếu tố quyết định thanh khoản của bất động sản trong tương lai. Chiến lược đầu tư nên nghiêng về trung và dài hạn. Nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy, mức vay nên trong ngưỡng an toàn để đề phòng biến động lãi suất, tránh rơi vào thế bị động khi thị trường điều chỉnh.
Còn theo bà Ngọc Lê, giai đoạn tới là cuộc chơi của kiến thức đầu tư, quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn, chứ không phải “lướt sóng” ngắn hạn. Do đó, với các nhóm nhà đầu tư khác nhau nên có những chiến thuật khác nhau. Nhóm đang vay nhiều sẽ cần giảm nợ trước khi áp lực lãi suất tăng. Nhóm cầm tiền có thể kiên nhẫn chờ cơ hội từ sự thanh lọc thị trường vào cuối năm 2026.
Về triển vọng của các phân khúc bất động sản, theo bà Ngọc Lê, phân khúc căn hộ vẫn là “ngôi sao” nhờ nhu cầu ở thực lớn tại Hà Nội và TP.HCM do tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học, nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản cao. Đây là phân khúc dễ mua, dễ bán và dễ cho thuê nhất, phù hợp với đại đa số nhà đầu tư và người mua ở. Theo bà Ngọc Lê, các dự án gắn với hạ tầng trọng điểm (metro, đường vành đai…) và đại đô thị trong cấu trúc đô thị đa cực tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu tâm đến câu chuyện thị trường với nét chính như pháp lý dự án mới vẫn còn tắc nghẽn, khiến nguồn cung sơ cấp ra hàng nhỏ giọt. Điều này tạo ra sự khan hiếm giả và đẩy giá lên cao (đặc biệt là ở thị trường Hà Nội thời gian qua).
