Tín dụng bất động sản: Hướng dòng vốn vào nhu cầu thực
Thời gian qua, để hỗ trợ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, NHNN đã thực hiện nhiều giải pháp kiểm soát tín dụng để hạn chế rủi ro, đặc biệt là kiểm soát tín dụng đối với các dự án phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, hướng dòng vốn vào nhu cầu thực.
Cụ thể, NHNN đã quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng theo hướng giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn và áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay mua nhà có giá trị lớn, nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội.
Các tổ chức tín dụng được yêu cầu kiểm soát, giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng.
Chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn. Các ngân hàng thương mại thận trọng xem xét cho vay góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp…
NHNN cũng chỉ đạo NHNN chi nhánh các tỉnh, thành phố theo dõi, nắm bắt tình hình thị trường bất động sản và việc cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt tại các tỉnh, các khu vực có hiện tượng sốt đất.
Các chương trình tín dụng về nhà ở theo chủ trương Quốc hội, Chính phủ được NHNN ban hành đầy đủ văn bản hướng dẫn về cho vay, chỉ định BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank tham gia; chỉ đạo Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai thực hiện.
Đến cuối năm 2019, dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP tại Ngân hàng Chính sách xã hội đạt 2.397 tỷ đồng, với 7.139 khách hàng còn dư nợ.
Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng cho biết, đến nay, tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã được kiểm soát ở mức hợp lý khi chiếm 32,12% tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản, tăng 8,11% so với cuối năm 2018.
Tín dụng phục vụ tiêu dùng bất động sản đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng khi chiếm 67,88% dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản, tăng 25,69% so với cuối năm 2018.
Tuy nhiên, NHNN sẽ tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng để hạn chế rủi ro với lĩnh vực bất động sản, nhất là dự án phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Thực tế cho thấy, trong thời gian qua, NHNN đã có nhiều khuyến cáo, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, song tín dụng vẫn luồn lách vào bất động sản.
Siết tín dụng bất động sản kinh doanh
Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo lộ trình của Thông tư 22/2019/TT-NHNN, NHNN còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
Các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một số điều kiện sẽ có hệ số rủi ro 50%.
Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.
Việc áp dụng hệ số rủi ro đối với nhà ở, nhà ở xã hội, khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng ở mức 50% là khá tích cực, vì khách hàng vay ở phân khúc này rất lớn. Với những khoản vay mua nhà hơn 3 tỷ đồng thì nên áp dụng hệ số rủi ro cao để tránh hiện tượng đầu cơ.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng nhận định, việc áp dụng hệ số rủi ro đối với nhà ở, nhà ở xã hội, khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng ở mức 50% là khá tích cực, vì khách hàng vay ở phân khúc này rất lớn.
Với những khoản vay mua nhà hơn 3 tỷ đồng thì nên áp dụng hệ số rủi ro cao để tránh hiện tượng đầu cơ.
Theo các chuyên gia, các khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng chủ yếu là cho vay để mua bất động sản cao cấp.
Bởi vậy, việc nâng hệ số rủi ro đối với khoản mục này, trong khi các khoản cho vay mua nhà ở xã hội hay mua nhà ở thương mại có giá dưới 1,5 tỷ đồng chỉ có hệ số rủi ro 50%, là một giải pháp nhằm hạn chế cho vay mua nhà ở cao cấp.
Sở dĩ như vậy là do Thông tư 22/2019/TT-NHNN yêu cầu các ngân hàng phải đảm bảo duy trì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là 9% theo chuẩn Basel II.
Trường hợp ngân hàng chưa áp chuẩn Basel II phải báo cáo NHNN. Vì vậy, việc nâng hệ số rủi ro đối với những khoản cho vay tiêu dùng từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ buộc các ngân hàng phải tăng vốn tự có, nếu muốn đẩy mạnh cho vay các khoản này. Theo đó, nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản là cần thiết.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc phân loại tín dụng bất động sản như trên nhằm thanh lọc chủ đầu tư “tay không bắt giặc”.
Doanh nghiệp không có năng lực tài chính, kinh doanh dựa vào vốn ngân hàng, vốn huy động từ người dân có rủi ro cao. Việc áp dụng hệ số rủi ro cao đối với khoản vay từ 4 tỷ đồng trở lên cho thấy, NHNN thể hiện thông điệp mạnh mẽ về kiểm soát cho vay cá nhân để mua nhà ở phân khúc cao cấp là hợp lý, giảm thiểu thiệt hại có thể xảy ra.
Ngân hàng tìm cách phân tán rủi ro
Hiện Techcombank chủ yếu cho vay mua nhà, gây lo ngại về rủi ro tập trung. Tuy vậy, lãnh đạo ngân hàng này cho biết, cần nhìn nhận cả khía cạnh kiểm soát rủi ro của Ngân hàng nằm ở việc kiểm soát chất lượng khách hàng như các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính và sản phẩm tốt, người mua nhà phải có khả năng thanh toán đúng hạn…
Bản thân Ngân hàng cũng đang dịch chuyển từ các nhà phát triển dự án sang nhà thầu, nhà cung cấp, người mua nhà - các nhóm khách hàng ít rủi ro hơn.
Trước băn khoăn của các nhà phân tích về rủi ro khi tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, lãnh đạo Techcombank cho hay, sẽ phân tán rủi ro bằng phân loại tập khách hàng.
Chẳng hạn, ở lĩnh vực nhà ở, Ngân hàng phân chia thành các nhóm khác nhau như chủ sở hữu đất, chủ đầu tư, nhà cung cấp trong nước, nhà thầu phụ và người mua nhà.
Hiện tại, Ngân hàng mới xây dựng được nền tảng chuỗi giá trị nhà ở. Còn ở các mảng khác, theo chia sẻ của ông Đỗ Tuấn Anh, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank, Ngân hàng vẫn đang nghiên cứu, phát triển thêm và coi đó là thách thức, đồng thời là dư địa tăng trưởng.
Tổng giám đốc Techcombank, ông Nguyễn Lê Quốc Anh nói thêm, việc tập trung vào 6 lĩnh vực kinh tế cũng là cách thức quản trị để hạn chế rủi ro trong các chu kỳ kinh tế.
Còn với cho vay mua nhà, người mua nhà có nhiều nghề nghiệp khác nhau giúp rủi ro tập trung được phân tán. Cho vay mua nhà vẫn là chiến lược trọng tâm của Techcombank.
Vì thế, Ngân hàng bỏ các sản phẩm có rủi ro cao chuyển sang các sản phẩm có rủi ro thấp như cho vay mua nhà, mua ô tô đối với các khách hàng có thu nhập khá và cao.
Thực tế, trong các dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản, tín dụng từ phía các nhà băng luôn là một nguồn vốn quan trọng.
Ngày 15/11/2019, Thông tư 22/2019/TT-NHNN được ban hành làm dấy lên nỗi lo về việc tín dụng vào bất động sản ngày càng thận trọng, có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa đánh giá, chính sách tiền tệ của NHNN có sự thắt chặt, nhưng mức độ yếu.
Thậm chí, dòng vốn của ngân hàng vào bất động sản chưa phải là nhiều, cần coi trọng dòng vốn này, nhất là đối với tín dụng mua nhà. Đây là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho cả ngân hàng và thị trường bất động sản phát triển một cách vững chắc.
Chuyên gia ngân hàng Huỳnh Trung Minh cũng nhìn nhận tích cực về dòng vốn mua nhà. Trong khi nhiều người băn khoăn về Thông tư 22/2019/TT-NHNN thì các chuyên gia tài chính cho biết, chính họ là người đề xuất phải có một thông tư như thế này.
Thứ nhất là để định hướng tín dụng vào bất động sản gắn với thực tiễn, bớt đầu cơ. Thứ hai, giúp thị trường lành mạnh về lâu dài, vì thông tư này khuyến khích cho vay xây nhà, mua nhà, sửa nhà.
Cho vay phân khúc này có trọng số rủi ro là 50%, bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường, trong khi chiếm tới 67% tổng lượng vốn đổ vào bất động sản, phù hợp với “quy luật 80/20”.
Các chuyên gia khẳng định, dù vốn ngân hàng là chủ đạo nhưng với triển vọng thị trường lạc quan, bất động sản vẫn có nhiều cơ hội để tiếp cận các dòng vốn khác.
