Thực tiễn giải quyết các tranh chấp tín dụng tại tòa án cho thấy, nhiều trường hợp ngân hàng được chấp nhận yêu cầu khởi kiện, nhưng tài sản bảo đảm lại không có.
Chẳng hạn, tại vụ kiện đề nghị hủy văn bản công chứng được Tòa án nhân dân TP. Hà Nội xét xử ngày 17/10 vừa qua, nguyên đơn là ông Đặng Văn Nam (trú tại huyện Mê Linh, Hà Nội), khởi kiện Phòng Công chứng số 9 TP. Hà Nội, hộ gia đình ông Đặng Văn Hẹn và bà Bùi Thị Thoa là bố mẹ của nguyên đơn được cấp sổ đỏ cho mảnh đất diện tích 240 m2 ở huyện Mê Linh. Ngoài ra, bà Thoa còn đứng tên sổ đỏ mảnh đất diện tích 138 m2 cũng tại huyện này.
Hai mảnh đất trên được sử dụng để ký Hợp đồng thế chấp bảo lãnh cho khoản vay của vợ chồng bà Bùi Thị Nga (cùng trú tại huyện Mê Linh) vay 1 tỷ đồng tại Agribank vào năm 2011.
Theo trình bày của nguyên đơn, hai mảnh đất là tài sản chung của gia đình. Mảnh đất 240 m2 cấp cho hộ gia đình, trong đó có quyền tài sản của các con. Tiền mua mảnh đất 138 m2 là tiền của con cái, để thuận tiện nên mới đứng tên bà Thoa.
Tuy nhiên, ông Hẹn, bà Thoa đã đem 2 sổ đỏ đi thế chấp mà không có sự đồng ý của các con. Công chứng viên đã chứng nhận hợp đồng thế chấp khi hồ sơ không đảm bảo tính pháp lý, không có chữ ký của họ. Sổ đỏ ghi diện tích đất 138 m2, nhưng diện tích ghi trong hợp đồng thế chấp lại là 248 m2, mô tả kích thước thửa đất cũng không đúng với sổ đỏ.
Tại tòa, Phòng Công chứng cho rằng đã làm đúng trình tự thủ tục theo quy định của Luật Công chứng. Đây là hợp đồng thế chấp bảo lãnh cho nghĩa vụ vay vốn của bên thứ 3, đương sự cam kết do tính lịch sử để lại việc cấp sổ đỏ chỉ cấp cho vợ chồng ông Hẹn, nhưng lại ghi cấp cho hộ gia đình.
Khi cấp sổ thì các con chưa đủ 18 tuổi. Mô tả các chiều cạnh của thửa đất không khớp với sổ đỏ là do… lỗi đánh máy. Theo Phòng Công chứng, bên thế chấp có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tài sản thế chấp, nếu không thông báo thì phải bồi thường thiệt hại.
Ngân hàng cho hay, thửa đất 240 m2 là đất hợp tác xã cấp cho gia đình ông Hẹn từ năm 1982, các con ông không có công sức tôn tạo, đóng góp trong việc hình thành thửa đất nêu trên.
Do đó, hợp đồng thế chấp chỉ có chữ ký của ông Hẹn, bà Thoa là hợp pháp. Ngân hàng có yêu cầu độc lập, đề nghị tòa án buộc vợ chồng bà Lê Thị Nga phải thanh toán 2,1 tỷ đồng và ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Qua 2 cấp xét xử, tòa án xác định, hợp đồng thế chấp thửa đất 138 m2 có hiệu lực pháp luật. Trên thửa đất này đứng tên bà Bùi Thị Thoa có căn nhà 2 tầng là tài sản của các con bà Thoa. Việc thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Các con bà Thoa được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của họ.
Mảnh đất 240 m2 được kê khai cấp sổ đỏ năm 2003. Khi đó, hộ gia đình ông Hẹn đã có 5 thành viên.
Khi ký kết hợp đồng thế chấp, công chứng viên phải xem xét tại thời điểm kê khai hộ gia đình có những ai, đã thành niên chưa để đưa vào ký kết với tư cách thành viên hộ gia đình. Hợp đồng này không tuân thủ điều kiện pháp luật quy định nên vô hiệu.
Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng thế chấp đối với mảnh đất 240 m2, buộc ngân hàng phải trả lại sổ đỏ và văn phòng công chứng xóa thế chấp theo quy định pháp luật.
Tòa cũng chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ngân hàng, tuyên buộc vợ chồng bà Lê Thị Nga phải trả 2,1 tỷ đồng nợ gốc và lãi. Trường hợp bà Nga không hoàn thành nghĩa vụ, ngân hàng được quyền xử lý mảnh đất 138 m2 để thu hồi nợ.
Tuy nhiên, cũng có vụ việc tòa án không chấp nhận hủy bỏ hợp đồng thế chấp công chứng như trường hợp của gia đình ông Trần Ðình Thi (trú tại Hà Nội). Năm 2008, vợ chồng ông Thi ký hợp đồng thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại quận Ðống Ða trị giá hơn 3,6 tỷ đồng để bảo lãnh cho khoản vay của công ty con rể mình, giá trị khoản vay 12 tỷ đồng. Chủ tài sản chỉ đồng ý phạm vi bảo lãnh là 780 triệu đồng nợ gốc.
Sau này, hai bên ký hợp đồng thế chấp sửa đổi bổ sung, có điều khoản bổ sung là “tài sản này được đảm bảo, nhưng không giới hạn đảm bảo cho các nghĩa vụ nêu tại Khoản 1, Điều 1…”. Khi phát hiện điều khoản này, vợ chồng ông Thi đã yêu cầu hủy hợp đồng, nhưng bất thành.
Hợp đồng đã công chứng có giá trị là chứng cứ, khi xảy ra tranh chấp, các bên sẽ không phải chứng minh các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng đó. Do đó, các bên tham gia giao dịch thế chấp cần cẩn trọng để đảm bảo quyền và lợi ích của bản thân.
