Trông người lại ngẫm đến ta
Sự kiện ‘ông lớn’ bất động sản Trung Quốc Evergrande đang vật lộn với núi nợ lên tới trên 300 tỷ USD đã thu hút sự quan tâm lớn và được theo dõi chặt chẽ bởi giới truyền thông và tài chính quốc tế trong nhiều ngày qua.
Ở Việt Nam, ngay khi sự kiện này được các tờ báo và hãng tin lớn trên thế giới và trong nước phản ánh, nó đã là chủ đề nóng cho buổi tọa đàm “Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam”.
Tại buổi tọa đàm này, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - một chuyên gia tài chính ngân hàng - cho biết, hàng triệu người dân Trung Quốc đã đóng tiền đặt cọc mua nhà, góp tiền cho Evergrande phát triển những dự án bất động sản trong thời gian qua. “Nếu Evergrande phá sản, hàng triệu người mua nhà đóng tiền theo tiến độ sẽ bị ảnh hưởng nặng”, ông Hiếu nhận định.
Điểm đáng nói là, theo ông Hiếu, Việt Nam cũng cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn từ khách hàng để bán nhà hình thành trong tương lai.
Sự kiện Evergrande làm chị T.H (Hà Nội) liên tưởng tới trường hợp của chị. Hồi năm 2006, gia đình chị bỏ ra hàng tỷ đồng sau rất nhiều năm tích cóp để mua căn hộ chung cư dưới hình thức hợp đồng góp vốn tại tòa nhà CT4-108 của dự án Usilk City- thời điểm đó được quảng bá là “thành phố trong mơ” với 13 tòa nhà 25-50 tồng có tổng mức đầu tư 10.000 tỷ đồng.
Dự án do Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư, nằm trên khu đất có diện tích hơn 9ha năm trên đường Tố Hữu, thuộc địa phận xã Văn Khê, Quận Hà Đông, Hà Nội.
Dự án được khởi công từ quý II/2008. Theo hợp đồng ký với khách hàng, các tòa nhà CT1-101, CT1-102, CT1-103 sẽ bàn giao nhà cho khách hàng vào tháng 3/2012, các tòa nhà còn lại là CT1-104, CT2-105, CT3-106, CT3-107, CT4-108 bắt đầu bàn giao từ cuối năm 2012 và hoàn thiện vào quý III/2013. Tuy nhiên cho đến nay các tòa nhà CT3-106, CT3-107, CT4-108 mới xây được 6 tầng thô và hiện vẫn nằm bất động.
Cho tới nay, đã hơn 1 thập kỷ trôi qua, chị T.H vẫn chưa thể biết được tới bao giờ chị mới có thể nhận được nhà. Điều đáng nói là chị chỉ là một trong số hàng trăm nạn nhân của dự án đình đám một thời này.
Được biết, trước những lùm xùm của dự án, năm 2017 Thanh tra Chính phủ đã vào cuộc xử lý. Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, tính đến thời điểm ngày 31/3/2016, Công ty Sông Đà Thăng Long đã sử dụng số tiền hơn 5.300 tỷ đồng thu được của khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai và của các tổ chức tín dụng dùng để đầu tư ra bên ngoài, sử dụng sai mục đích.
Kết luận Thanh tra đã chỉ rõ Công ty Sông Đà Thăng Long đã có hành vi “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết” được quy định tại khoản 4, Điều 16 và điểm b, khoản 1, Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006; khoản 5, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 4 Điều 68 Luật Nhà ở năm 2014.
Cẩn trọng với những Usilk City mới
Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang thi hành những biện pháp cần thiết để kiểm soát một cách có hiệu quả dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản để đảm bảo sự an toàn của hệ thống ngân hàng, còn Bộ Tài chính thì đã ban hành nhiều văn bản pháp lý để kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào lĩnh vực này thông qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thì gần đây trên thị trường lại bắt đầu tái xuất hiện hiện tượng chủ đầu tư dự án bất động sản huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng đặt cọc.
Theo một luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, điều đáng nói ở đây là có khá nhiều dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện để bán hàng và mới đang ở giai đoạn giải phóng mặt bằng nhưng đã tiến hành huy động vốn đầu tư của nhà đầu tư cá nhân thông qua hình thức hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư.
Theo vị luật sư này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định một dự án chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Nếu nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Đồng thời, dự án phải được ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà để khi “có vấn đề”, ngân hàng phải thay mặt chủ đầu tư đứng ra bồi thường cho người mua nhà.
Ngoài ra, năm 2017 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở v.v…để ngăn ngừa những trường hợp như kiểu Usilk City xảy ra.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng gần đây, sau 4 năm thực hiện Nghị định đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, thiếu tính khả thi, cần thiết sửa đổi, bổ sung như chế tài xử lý đối với một số hành vi vi phạm hành chính chưa đủ mạnh, chưa đủ sức răn đe, mức xử phạt còn thấp…
Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp hiện nay đều lách luật huy động vốn khi chưa xong móng, chưa xong hạ tầng bằng các loại hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc… với số tiền có khi lên đến 80% giá trị bất động sản.
“Nếu các cơ quan quản lý nhà nước không kịp thời ngăn chặn những hình thức lách luật để huy động vốn này của các công ty bất động sản, rất có thể sẽ lại xuất hiện những Usilk City mới hay một Evergrande tại Việt Nam trong thời gian tới”, chị T.H nói.
