Người mua thay đổi
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm tìm mua bất động sản trên cả nước trong tháng 4/2025 giảm 18% so với tháng liền trước. Trong đó, phân khúc chung cư giảm mạnh nhất với 20%, kế đến là đất nền giảm 18%, nhà riêng và nhà mặt phố giảm 14%.
Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm 5-9% ở hầu hết các phân khúc. Tuy nhiên, sự sụt giảm này chỉ diễn ra trong ngắn hạn, còn về dài hạn, cầu thị trường vẫn ghi nhận sự khởi sắc từ đầu năm.
Theo khảo sát mới thực hiện của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, có 80% số người tham gia khảo sát nhu cầu nhà ở tại Hà Nội có kế hoạch mua nhà trong giai đoạn 2025-2026, tăng 15% so với lần khảo sát gần nhất, trong đó loại hình chung cư được quan tâm nhiều nhất với tỷ lệ 63%.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm cho hay, tâm lý người mua nhà đang có dấu hiệu tích cực, với mức độ cân nhắc và chuẩn bị mua tăng dần theo thời gian.
Trong năm 2024, giá bất động sản tại Hà Nội tăng nhanh, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư với mức tăng 54% so với năm 2023. Đà tăng này khiến nhiều người nhận ra rằng, nếu không đưa ra quyết định sớm thì sẽ bỏ lỡ cơ hội mua được giá tốt bởi giá nhà chỉ có tăng chứ khó giảm.
Số liệu thống kê của Fmarket cho thấy, bất động sản đang là kênh đầu tư mang lại tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn cao nhất với tỷ lệ 15,5% so với chứng khoán là 12,1%; ngoại tệ là 6,8% và lãi suất tiết kiệm là 5,5%.
Trong khi đó, theo Batdongsan.com.vn, trong 10 năm qua (từ quý I/2015 đến quý I/2025), tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng trung bình gần 200% (tăng 3 lần so với giai đoạn trước), tương ứng lợi nhuận luôn duy trì mức 12,5-20%/năm.
Xếp sau chung cư là đất nền với tỷ suất lợi nhuận đầu tư tăng trung bình 137%. Đây là mức tăng tính trên toàn thị trường, nếu chỉ tính một số khu vực “nóng” như TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Hưng Yên, Bắc Ninh... thì còn cao hơn nhiều.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), từ trước tới nay, bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn.
Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn đối mặt với nhiều rủi ro bất định, các nhà đầu tư cần luôn trong tư thế sẵn sàng thích nghi. Trong “nguy có cơ”, đây là lúc các tài sản sinh lời tiềm năng dần lộ diện và cơ hội sẽ đến với người biết chớp lấy.
Tuy nhiên, so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, thị trường chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong hành vi tiêu dùng bất động sản. Ghi nhận của VARS cho thấy, các giao dịch thứ cấp chủ yếu tập trung tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở với đầy đủ hạ tầng tiện ích.
Mức giá được người mua chấp nhận chỉ dao động trong khoảng 50 triệu đồng/m2. Nếu vượt qua mức này, đối tượng khách hàng sẽ thuộc phân khúc cao cấp và họ thường có xu hướng tìm kiếm các dự án mới để tiếp cận các chính sách ưu đãi mua nhà tốt hơn và có dư địa tăng giá nhiều hơn.
Ngoài ra, không chỉ xoay quanh yếu tố vị trí như trước đây, người mua nhà ngày càng quan tâm tới chất lượng môi trường sống, từ không gian xanh, mật độ xây dựng, tiện ích nội khu cho đến cộng đồng dân cư. Sự thay đổi này xuất phát từ thực trạng ô nhiễm môi trường đô thị và lối sống sau dịch.
Thực tế, các đô thị lớn tại Việt Nam đang “nóng” lên từng ngày vì bê tông hóa, phát thải của phương tiện giao thông, chất lượng không khí suy giảm và hiện tượng “đảo nhiệt đô thị” ngày càng rõ nét.
Trong đó, tại thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM, chỉ số bụi mịn PM2.5 liên tục vượt ngưỡng an toàn, thậm chí gấp đôi khuyến nghị của Tổ chức Y tế thế giới (15 μg/m3 trung bình 24 giờ), khiến 2 thành phố này thường xuyên nằm trong nhóm ô nhiễm không khí nhất thế giới.
Khi nhu cầu nâng cao chất lượng sống trở thành ưu tiên hàng đầu, môi trường sống tốt vừa là tiêu chí lựa chọn nơi an cư, vừa trở thành yếu tố then chốt trong việc đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị của bất động sản. Tác động của môi trường sống được phản ánh trong hành vi mua bán và giá trị bất động sản.
Đặc biệt, vào các đợt nắng nóng những năm gần đây, nhiệt độ ngoài trời ở Hà Nội và TP.HCM luôn cao hơn khoảng 10 độ C so với nhiệt độ khí tượng và khu vực vùng ven. Đây hệ quả của quá trình mở rộng, đô thị hóa thiếu bền vững, thiếu tính toán cân bằng sinh thái và diện tích xanh tối thiểu.
Hơn nữa, sau đại dịch Covid-19, lối sống của người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và giới trẻ, đã chuyển hướng mạnh mẽ theo nguyên tắc đề cao sức khỏe thể chất lẫn tinh thần.
... và áp lực thích ứng của chủ đầu tư
Kết quả khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn về tâm lý mua người mua nhà cho thấy, 86% người tham gia khảo sát quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh và 88% sẵn sàng trả thêm tiền cho yếu tố xanh.
Điều này góp phần thúc đẩy chất lượng sống trở thành xu thế chủ đạo trong quyết định an cư cũng như đầu tư bất động sản. Các dự án có quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, ưu tiên không gian xanh, thiết kế thân thiện với thiên nhiên… đang thu hút sự quan tâm của bên mua, nhất là người có điều kiện tài chính tốt.
Bên cạnh đó, định nghĩa về “vị trí đẹp” cũng thay đổi theo hướng mở rộng hơn. Trước đây, “vị trí đẹp” thường gắn liền với khu vực trung tâm đô thị, nơi tập trung hệ thống hạ tầng hành chính, dịch vụ, giáo dục, kinh tế…, còn hiện nay, định nghĩa này trở nên linh hoạt hơn trước áp lực quá tải dân số và ô nhiễm tại lõi đô thị, cũng như sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, giúp ranh giới hành chính dần được xóa bỏ.
Theo bà Lương Giang - Tổng giám đốc Megan Holdings, chân dung người mua nhà hiện nay đã thay đổi rất nhiều so với 10 năm trước. Nếu như trước đây người dân đi mua nhà chỉ mong có được chốn an cư, đi lại thuận tiện, thì nay họ chú ý nhiều đến chất lượng chỗ ở.
“Ưu tiên số một vẫn là chất lượng sống, bởi nhà là nơi họ tái tạo năng lượng. Vì thế, môi trường sống xanh đang trở thành thước đo mới khi người mua nhà tìm nơi an cư”, bà Giang nói.
Cùng góc nhìn, đại diện An Phú Invest - chủ đầu tư dự án The Fibonan cho hay, khi đòi hỏi về nơi an cư của người dân ngày càng cao hơn thì các chủ đầu tư dự án cần phải làm khác biệt thì mới đi được lâu dài với thị trường.
Với nguồn cung hạn chế, những dự án, công trình nhà ở xanh, chú trọng vào tiện ích, sức khỏe con người đang trở thành mối quan tâm hàng đầu và có thanh khoản vượt trội so với những dự án khác. Ngoài ra, dòng bất động sản xanh luôn có giá thuê cao hơn, thời gian thuê cũng kéo dài hơn so với bất động sản thông thường.
Theo đánh giá của VARS, khi nhu cầu nâng cao chất lượng sống trở thành ưu tiên hàng đầu, môi trường sống tốt vừa là tiêu chí lựa chọn nơi an cư, vừa trở thành yếu tố then chốt trong việc đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị của bất động sản. Tác động của môi trường sống được phản ánh trong hành vi mua bán và giá trị bất động sản.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng chỉ ra rằng, yếu tố môi trường sống ngày càng tác động tới giá trị của bất động sản, đặc biệt trong phân khúc cao cấp.
Cụ thể, các dự án có mật độ xây dựng thấp, không gian sống xanh thường ghi nhận mức giá chuyển nhượng trung bình cao hơn từ 5-10% so với dự án cùng khu vực nhưng điều kiện môi trường kém hơn.
Đồng thời, các dự án gần khu vực sông, hồ, công viên hoặc có hệ sinh thái đầy đủ, khép kín… cũng đạt biên độ tăng giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường ổn định và khả năng phục hồi nhanh hơn khi thị trường điều chỉnh.
Do đó, nhà đầu tư cần hướng tới những khu vực hạ tầng đồng bộ, quy hoạch bền vững, khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự, thay vì chỉ quan tâm đến yếu tố “trung tâm”.
