Lệch pha cung - cầu vẫn lớn, giá nhà khó giảm
Bên cạnh những chuyển biến tích cực, thị trường bất động sản năm 2024 khép lại với diễn biến nổi bật là sự chênh lệch cung - cầu khi nguồn cung sản phẩm cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, còn phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục thiếu vắng.
Điều này khiến khoảng cách giữa giá cả và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục được duy trì trong năm 2025 nhưng với tốc độ chậm do độ trễ từ khâu phê duyệt dự án đến khi đưa sản phẩm ra thị trường. Nguồn cung có sự cải thiện song không đồng đều giữa các phân khúc, khu vực.
Số liệu của CBRE Việt Nam ghi nhận, tại TP.HCM, năm 2024 chỉ có 5.000 căn hộ chào bán mới, con số này dự kiến tăng nhẹ lên 9.000 căn trong năm 2025 và 11.000 căn vào năm 2026.
Trong khi đó, mốc bình thường trước đây đạt 30.000-40.000 căn hộ mỗi năm. Còn tại Hà Nội, dự kiến năm 2025 và 2026 sẽ có khoảng 30.000 căn hộ được chào bán mỗi năm, cao hơn rõ rệt so với TP.HCM.
Cũng theo lãnh đạo CBRE Việt Nam, nguồn cung tuy tăng nhưng giá bán bất động sản khó có thể giảm do cơ cấu nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại TP.HCM, 80% nguồn cung mới nằm trong 2 phân khúc này, dẫn đến mức tăng giá bình quân 8-10% mỗi năm.
“Tại các quận trung tâm TP.HCM, giá căn hộ cao cấp có thể đạt 150-200 triệu đồng/m2, trong khi khu vực vùng ven như Nhà Bè dao động từ 40-55 triệu đồng/m2”, bà Dung nói và cho rằng, trong 3-5 năm tới, tình trạng giá nhà neo cao sẽ còn được duy trì, đặc biệt tại các khu vực trung tâm thành phố do việc giãn dân đô thị chưa đạt được hiệu quả rõ rệt trong ngắn hạn.
Để giảm áp lực giá nhà, lãnh đạo CBRE Việt Nam nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển đô thị ra các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, điều này không chỉ dừng ở việc mở rộng quỹ đất, mà còn đòi hỏi sự đầu tư đồng bộ vào cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông, metro, cầu đường…, nhằm đảm bảo kết nối thuận tiện giữa các vùng ven và trung tâm thành phố.
Chẳng hạn, tại Hà Nội, các khu vực như Long Biên, Gia Lâm, Tây Mỗ… đang hưởng lợi từ mạng lưới hạ tầng giao thông kết nối tốt, đặc biệt là những tuyến đường huyết mạch và các dự án metro.
Điều này giúp người dân dễ dàng di chuyển từ khu vực trung tâm ra ngoại thành và ngược lại mà không mất quá nhiều thời gian, từ đó gia tăng sức hút của bất động sản vùng ven.
Ngược lại, tại TP.HCM, việc phát triển các khu đô thị ngoại vi tại Củ Chi hay Nhà Bè còn gặp nhiều trở ngại do thiếu hạ tầng kết nối. Các tuyến đường vành đai, cao tốc và mạng lưới giao thông công cộng chưa được hoàn thiện đã làm giảm tiềm năng phát triển quỹ đất giá hợp lý tại đây.
“Để cải thiện tình hình, chính quyền Thành phố cần ưu tiên đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến kết nối trọng yếu, từ đó tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại với mức giá dễ tiếp cận hơn”, bà Dung nêu quan điểm.
Hành lang pháp lý mới mở ra “cuộc chơi” mới
TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế đưa ra nhận định, trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ tập trung vào những khu vực kinh tế động lực, nơi có dân cư tập trung cao và nhu cầu nhà ở thực tế, ở phía Bắc có thể kể tới là Hà Nội, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh…, còn ở phía Nam là TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai…
Theo ông Hiển, các địa phương này không chỉ là trung tâm kinh tế, mà còn có môi trường thu hút đầu tư nước ngoài và hạ tầng khu công nghiệp phát triển.
“Một thị trường bền vững là thị trường phục vụ được nhu cầu sinh sống và tập trung dân cư ở những khu vực có hạ tầng và tiện ích phù hợp”, ông Hiển nói và cho rằng, các địa phương này sẽ còn thu hút đầu tư mạnh mẽ trong tương lai gần.
 |
Nguồn cung căn hộ sẽ được cải thiện trong năm 2025. |
Liên quan tới vấn đề giá bán và khả năng cung ứng sản phẩm, ông Hiển cho rằng, các phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang có thể đạt mức giá cao, nhưng điều này không đại diện cho toàn bộ thị trường. Do đó, các chủ đầu tư cần tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thực tế và phù hợp với khả năng chi trả của số đông.
Ở góc độ khác, ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động đánh giá, năm 2025 sẽ chứng kiến những thay đổi lớn của thị trường bất động sản, khi các sắc luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023... thẩm thấu sâu hơn. Hành lang pháp lý mới sẽ mở ra một “cuộc chơi” mới và lợi thế sẽ nghiêng về bên nhanh nhạy tận dụng.
“Những người biết nắm bắt cơ hội và có sự điều chỉnh chiến lược phù hợp sẽ tìm thấy thành công, còn ngược lại sẽ bị bỏ lại phía sau, thậm chí phải rời bỏ thị trường trong môi trường pháp lý mới”, ông Chánh nói.
Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, vị chuyên gia này cho rằng, trong một môi trường kinh tế còn nhiều biến động như hiện tại, yếu tố thận trọng cần được đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ các yếu tố nền tảng trước khi ra quyết định.
Đầu tiên là phải xác định dòng tiền đầu tư đang chảy về đâu, bởi dòng tiền này giống như nguồn nước, có nước thì cây cối mới có thể sinh sôi và phát triển. Tương tự vậy, vùng đất thu hút được dòng tiền đầu tư sẽ có tiềm năng phát triển.
Yếu tố tiếp theo là dân cư. Các khu vực có dân cư đông đúc, hạ tầng giao thông hoàn thiện và dịch vụ, tiện ích đầy đủ sẽ luôn hấp dẫn và có tiềm năng tăng giá.
Cuối cùng là triển vọng phát triển hạ tầng, bao gồm hạ tầng xã hội và kỹ thuật như giao thông, trường học, bệnh viện…
“Từ các yếu tố cơ bản nói trên, nhà đầu tư cần từ khẩu vị đầu tư riêng của mình phân tích thấu đáo các yếu tố nền tảng để đưa ra quyết định đúng đắn”, ông Chánh nhấn mạnh.
