Bất cập từ bảng giá đất mới
Giá đất mới đang trở thành chủ đề “nóng” tại các địa phương, sau khi các Sở Nông nghiệp và Môi trường trình dự thảo xây dựng bảng giá đất lần đầu, dự kiến công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại Luật Đất đai 2024.
Trước đó, quy định bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất theo thị trường được coi là một bước đột phá của Luật Đất đai 2024 nhằm minh bạch giá đất, giúp tiệm cận hơn với thị trường, kỳ vọng tăng thu ngân sách, giảm tranh chấp, khiếu kiện và thúc đẩy giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, thực tiễn triển khai Luật cho thấy một hệ quả không mong muốn là giá đất tăng cao, tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư, giá bán, thậm chí khiến nhiều doanh nghiệp “mắc kẹt” vì chi phí thuê đất ăn mòn lợi nhuận.
Tại Phú Thọ, biến động giá đất trung bình theo đề xuất - gộp từ 3 địa bàn Vĩnh Phúc (cũ), Hòa Bình (cũ) và Phú Thọ - ghi nhận mức tăng tối thiểu (tính theo xã, phường) khoảng 20%, mức cao nhất là 600-700%, cá biệt có địa bàn lên tới 1.400% so với giá hiện hành.
Tại Hà Nội, bảng giá đất mới phân chia thành 17 khu vực, trong đó khu vực trung tâm có giá tối đa hơn 702 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2%; khu vực ngoại thành được đề xuất mức tăng mạnh nhất dao động từ 16-26%.
Các địa phương khác như Tây Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng... cũng đang lấy ý kiến về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ đầu năm sau với mức điều chỉnh tăng vọt.
Trong đó, tại Đà Nẵng, một số khu vực vùng ven có mức tăng mạnh như xã Bà Nà, Hòa Tiến và Hòa Vang, dao động từ 80-82%. Đường Bạch Đằng ven sông Hàn vẫn là nơi có giá cao nhất, lên tới gần 350 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, bảng giá đất mới thậm chí còn dự kiến tăng cao gấp 9 lần so với hiện tại.
TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE) nhận định, bảng giá đất nhiều địa phương đang xây dựng với mức điều chỉnh dự kiến cao hơn trước nhiều lần, phản ánh nỗ lực điều tiết giá đất mới tiệm cận giá thực tế của thị trường, nhưng kéo theo đó là tiền sử dụng đất tăng quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, làm gia tăng nguy cơ khiếu nại, tranh chấp, thất thu ngân sách do người dân rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, không đóng tiền sử dụng đất.
“Mức tiền phải nộp theo bảng giá đất mới vượt quá điều kiện tài chính của nhiều hộ gia đình nông thôn hiện nay”, Minh Hải - chủ một văn phòng giao dịch đất đai kiêm hỗ trợ làm thủ tục tại khu vực Quốc Oai cũ nói và cho biết thêm, nhiều người dân trong làng anh đang cân nhắc rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vì lo phải vay thêm nhiều tiền mới xây được nhà khi tiền sử dụng đất tăng cao, nhưng lại băn khoăn nếu rút hồ sơ bây giờ mà sang năm mới chuyển thì bảng giá đất mới sẽ còn tăng cao hơn nữa.
Dù chưa có số liệu thống kê chính thức, nhưng theo chia sẻ từ một lãnh đạo ngành thuế tại Hà Nội, gần đây có nhiều người dân liên hệ hỏi về thủ tục rút lại hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất do tiền sử dụng đất quá cao so với tính toán ban đầu.
Theo quy định hiện hành, khi có quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất và ngành thuế có thông báo đóng tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, trong vòng 30 ngày người dân phải đóng đủ, cũng không cho nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm như trước.
Trong khi đó, lãi phạt chậm nộp là 0,03%/ngày/số tiền phải đóng nên người không đóng được chỉ có cách rút hồ sơ về.
Vị lãnh đạo trên cho biết, do cơ quan thuế không có chức năng dừng quyết định thu tiền sử dụng đất, nên các cán bộ thuế sau khi giải thích đã phải tư vấn người dân quay trở lại cơ quan nông nghiệp và môi trường để làm các thủ tục tiếp theo.
Trước đó, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư thường chỉ nộp một phần tiền sử dụng đất, tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức.
Nhưng từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Đối chiếu với bảng giá đất mới tăng cao tại nhiều địa phương, nhiều hộ dân phải nộp tiền chênh lệch cao gấp nhiều lần, thậm chí lên tới hàng tỷ đồng.
Thực tiễn triển khai Luật Đất đai 2024 cho thấy một hệ quả không mong muốn là giá đất tăng cao, tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư, giá bán, thậm chí khiến nhiều doanh nghiệp “mắc kẹt” vì chi phí thuê đất ăn mòn lợi nhuận.
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu giá đất tăng quá cao sẽ kéo chi phí đầu tư, sản xuất tăng theo, ảnh hưởng tiến độ dự án và sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Hệ quả dây chuyền có thể khiến thị trường bất động sản chững lại, tác động tiêu cực tới các ngành xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng, từ đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng GDP và ổn định kinh tế vĩ mô.
Trong khi Chính phủ và các địa phương đang nỗ lực tìm giải pháp hạ giá bất động sản, giảm chi phí đầu vào, thì việc tăng giá đất sẽ đi ngược lại mục tiêu này, đặc biệt ảnh hưởng tới phân khúc nhà ở thương mại và khả năng triển khai dự án mới.
Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, nguyên tắc quan trọng trong suốt quá trình định giá đất được các địa phương tuân thủ trong quá trình xây dựng bảng giá đất thời gian vừa qua là phải bám sát “nguyên tắc thị trường”.
Tuy vậy, tại một số địa phương, việc xác định giá đất chủ yếu được thực hiện bằng phương pháp so sánh, cụ thể là so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá, nhà nhỏ lẻ, không phản ánh được đất dự án, dẫn tới không đảm bảo giá đất phù hợp với tình hình hiện tại.
Đó là chưa kể việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn “nóng sốt” là bất hợp lý, dễ dẫn đến việc xác định không chính xác.
Cần chính sách “giảm sốc” cho bảng giá đất mới
Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho hay, giá đất trong bảng giá đất của các địa phương thấp hay cao, không sát hay sát thị trường đều gây ra những tranh cãi, xung đột lợi ích.
Tuy vậy, nếu vì lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế thị trường mà quay lại cơ chế định giá phi thị trường, nhằm “ổn định” theo ý chí chủ quan, trái với quy luật, thì sẽ chỉ tạo ra một mức giá bao cấp song song với giá thực tế, đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm, thiếu minh bạch, và nuôi dưỡng các cơ chế “xin - cho”, đặc quyền, đặc lợi.
“Đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường thì cần nhất quán để giá phản ánh đúng giá thị trường dưới sự tác động của cung - cầu, không cộng gộp các yếu tố chính sách xã hội vào giá đất. Tuy nhiên, Nhà nước phải có hệ thống chính sách đồng bộ để kiềm chế những tác động của giá đất theo nguyên tắc thị trường”, ông Thỏa nói và cho biết thêm, một trong những giải pháp được đề xuất là chính sách “giảm sốc” thông qua việc điều chỉnh hợp lý tỷ lệ thu so với hiện hành, giúp cải thiện khả năng tiếp cận đất đai cho các tổ chức, cá nhân.
Cụ thể, có thể xem xét giảm tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất (không tính 100% mức giá trong bảng giá đất, mà với tỷ lệ phần trăm thấp hơn), giảm thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp cần thiết một cách phù hợp... để tạo dư địa cho nền kinh tế thích ứng.
Còn bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam cho rằng, để khắc phục sự xung đột chính sách này, vai trò của công nghệ và sự minh bạch thông tin là vô cùng quan trọng. Việc xây dựng cổng thông tin trực tuyến về giá đất là giải pháp cấp thiết.
Một hệ thống minh bạch, công khai dữ liệu giá đất theo từng khu vực sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tra cứu thông tin, từ đó đưa ra quyết định phù hợp. Minh bạch hóa thông tin không chỉ củng cố lòng tin, mà còn tạo nền tảng cho việc quản lý đất đai hiệu quả hơn.
Ngoài ra, để giải quyết tình trạng áp dụng một giá đất đồng nhất cho cả tuyến đường với những đoạn đường có đặc điểm khác nhau, cần phân loại giá đất chi tiết hơn dựa trên các yếu tố cụ thể như lưu lượng giao thông, khả năng kết nối hạ tầng và tiện ích xung quanh. Điều này đảm bảo công bằng giữa các khu vực và tăng tính khả thi khi áp dụng bảng giá đất mới.
Kỳ vọng quyết sách mới từ nghị trường
Chiều 18/11/2025, trong chương trình Kỳ họp thứ 10, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, dự kiến được thông qua vào ngày 11/12/2025.
Liên quan đến bảng giá đất, dự thảo Nghị quyết thống nhất duy trì bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm. Cơ chế điều chỉnh giá đất hàng năm bằng hệ số (hệ số K) sẽ được bổ sung hoặc xây dựng lại bảng giá mới nếu thị trường có biến động lớn. Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí.
Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất...
Đáng chú ý, Điều 10 - dự thảo Nghị quyết đã khắc phục “điểm nghẽn” của Luật Đất đai 2024 về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo đó, nếu chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở theo quy định ở từng địa phương thì tiền sử dụng đất người dân phải đóng là 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (nếu vượt hạn mức thì mức đóng là 50%), thay vì 100% như thời gian qua.
Quy định trên được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân, giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp khi thỏa thuận thuê, mua đất.
Trình bày báo cáo thẩm tra dự thảo Nghị quyết, ông Phan Văn Mãi - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội cho biết, việc đề xuất áp dụng bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần phải bảo đảm mục tiêu chính của chính sách; bảo đảm tính hài hòa, minh bạch và hiệu quả, tránh gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.
Đồng thời, Ủy ban đề nghị làm rõ hơn căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường về đất, giá đất tái định cư là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn phát triển không, vì hệ số điều chỉnh giá đất có ưu điểm dễ tính toán nhưng căn cứ xác định chưa rõ ràng.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định hiện hành vẫn cần cụ thể hóa thêm, nhất là trong việc xác định hệ số K cho từng dự án.
Nếu chỉ quy định hệ số theo khu vực hành chính chung, mà không tính đến đặc thù của từng khu vực dự án sẽ dẫn đến bất cập khi thu hồi hoặc giao đất, dễ gây thiệt thòi cho người dân bị thu hồi đất và phát sinh khiếu kiện.
Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án cụ thể, căn cứ trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
Cũng theo HoREA, để tránh lúng túng trong năm đầu tiên áp dụng, Chính phủ nên quy định thống nhất hệ số K tạm thời cho cả nước, thay vì để mỗi địa phương tự ban hành. Việc này sẽ giúp bảo đảm tiến độ, tránh tình trạng chậm triển khai do thiếu hướng dẫn.
Nhà nước thu hồi đất của nhóm 25% chưa đạt thoả thuận: “Chìa khóa” giải cứu các dự án “treo”
Một trong những điểm mới của dự thảo Nghị quyết là cho phép Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số lượng người sử dụng đất. Đây được coi là “chìa khóa” để giải cứu các dự án “treo” do một bộ phận nhỏ người dân không hợp tác.
Cụ thể, Điểm b, Khoản 2, Điều 3 - dự thảo Nghị quyết quy định: Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất tán thành thì HĐND tỉnh sẽ quyết định chủ trương để Nhà nước thu hồi phần đất còn lại nhằm phát triển kinh tế - xã hội.
Theo đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn đại biểu Hưng Yên), cơ chế này sẽ giúp xử lý điểm nghẽn kéo dài, tránh lãng phí nguồn lực, đặc biệt với các dự án hạ tầng, tái thiết đô thị. Song, ông cũng đề nghị phải có cơ chế đảm bảo giá bồi thường phần thu hồi không thấp hơn mức thỏa thuận trung bình hoặc theo khung giá thị trường riêng để đảm bảo công bằng.
Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (Đoàn đại biểu Tây Ninh) đề xuất ưu tiên phương án nâng tỷ lệ đồng thuận lên 80-85% diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất; hoặc giữ tỷ lệ 75% diện tích và số lượng người sử dụng đất, nhưng phải kèm theo điều kiện ràng buộc chặt chẽ (ví dụ, chỉ được xem xét thu hồi khi dự án thuộc loại hình quan trọng phục vụ lợi ích công cộng, phải có sự đánh giá, giám sát của cơ quan có thẩm quyền...).
Cần cơ chế “tái định cư cho doanh nghiệp”
Đóng góp ý kiến xây dựng dự thảo Nghị quyết, đại biểu Đào Hồng Vận (Đoàn đại biểu Hưng Yên) đề nghị cần có cơ chế “tái định cư cho doanh nghiệp”. Theo ông Vận, thực tế khi thu hồi đất sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp để làm dự án công cộng, nếu chỉ đền bù bằng tiền thì doanh nghiệp rất thiệt thòi và khó khôi phục sản xuất. Do đó, ông Vận kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế thu hồi đất khác để giao lại cho doanh nghiệp ổn định hoạt động.
Trong khi đó, đại biểu Bùi Sỹ Hoàn (Đoàn đại biểu Hải Phòng) phát hiện sự xung đột pháp lý giữa dự thảo Nghị quyết và Điều 107 - Luật Đất đai hiện hành về các trường hợp không được bồi thường đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư.
Ông Hoàn nêu lên một thực tế nhức nhối tại các địa phương: Đất giao trái thẩm quyền, hiện nay, luật chỉ xem xét bồi thường cho trường hợp đã xây nhà, còn trường hợp trên đất chưa xây nhà (dù người dân đã nộp tiền mua đất) thì lại bỏ ngỏ.
“Hai trường hợp này đang không công bằng. Đã nộp tiền như nhau, tại sao người xây rồi được bồi thường, còn người chưa xây lại không?”, ông Hoàn trăn trở và đề nghị bổ sung quy định bồi thường cho nhóm đối tượng này.
Gỡ “nút thắt” tiền thuê đất cho doanh nghiệp
Điều 4.2 - dự thảo Nghị quyết cho phép người sử dụng đất chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm. Các đại biểu Quốc hội đánh giá, đây là quy định mang tính tháo gỡ khó khăn cho rất nhiều doanh nghiệp.
Trước đó, khi không được phép thuê đất trả tiền một lần, quyền tài sản của người thuê đất bị hạn chế (không có quyền thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất, mà chỉ được phép thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản trên đất); đồng thời, doanh nghiệp có cảm giác bấp bênh về quyền sử dụng đất của mình, dẫn đến tâm lý ngại đầu tư vào đất.
Bình luận về chính sách này, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn đại biểu Quảng Trị) đề nghị ghi nhận cả các quyền thế chấp, góp vốn và các quyền khác của người sử dụng đất trả tiền hàng năm tương ứng với người sử dụng đất trả tiền một lần. Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp và hệ thống tài chính - ngân hàng trong việc tăng cường đầu tư vào đất, mang lại lợi ích kinh tế từ nguồn lực này.
Ngoài ra, ông Đồng phản ánh, Luật Đất đai hiện hành đang quy định theo hướng doanh nghiệp phải nộp tiền trước mới được thuê đất. Trên thực tế phát sinh nhiều trường hợp doanh nghiệp đã nộp tiền thuê đất, nhưng cơ quan nhà nước chậm triển khai giải phóng mặt bằng, dẫn đến chậm bàn giao đất trên thực địa, có trường hợp chậm nhiều năm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Do đó, ông Đồng đề nghị dự thảo Nghị quyết bổ sung thêm quy định xử lý vấn đề này theo hướng: Doanh nghiệp vẫn nộp tiền thuê đất tạm tính trước khi thuê đất. Trong trường hợp chậm bàn giao đất, doanh nghiệp có quyền yêu cầu tính toán lại tiền thuê đất giảm nghĩa vụ tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao. Phần giảm nghĩa vụ này sẽ được điều chỉnh, quyết toán, khấu trừ vào tiền thuê đất nộp trong những lần sau đó, hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước.
