Các giao dịch mua bán nhà đã giảm hơn một nửa kể từ mức đỉnh cao nhất đạt được vào tháng 5/2019, trước khi các cuộc biểu tình nổ ra, xuống còn 3.447 giao dịch trong tháng 9 và 4.001 giao dịch trong tháng 10, theo số liệu từ Cơ quan Đăng ký đất đai Hồng Kông. Với tình hình chính trị nhiều bất ổn, số lượng giao dịch bất động sản hiện tại chỉ bằng 1/5 con số trung bình hàng tháng trong 5 năm qua. Đáng chú ý, số lượng giao dịch tại 15 khu vực được theo dõi bởi Midland Realty International Ltd đã giảm 78% trong tuần trước so với tháng trước đó.
Trong bối cảnh này, giá bất động sản của thị trường đắt đỏ bậc nhất thế giới không có biến động mạnh. Chỉ số đo lường giá nhà của Centaline Property Agency Ltd chỉ giảm 4,4% so với mức cao nhất đạt được vào tháng 6/2019 và vẫn theo hướng đi lên trong 2 tuần qua.
Có 3 yếu tố khiến giá bất động sản tại Hồng Kông khó lòng giảm nhiệt, bất chấp các xung đột bạo lực tác động mạnh tới nền kinh tế. Đó là môi trường lãi suất thấp, nguồn cung rất hạn chế và tỷ lệ sử dụng đòn bẩy thấp.
Lãi suất liên ngân hàng 1 tháng tại Hồng Kông đã tăng mạnh trong tháng 11, lên mức 2,53% so với trung bình 1,72% trong tháng 10. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với các thị trường khác. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay bất động sản tại các nhà băng được điều chỉnh theo hướng đi xuống. Chẳng hạn, HSBC Holdings Plc, ngân hàng lớn nhất Hồng Kông vừa hạ lãi suất xuống 5% trong tháng 10, lần đầu tiên trong 11 năm qua. Hành động này diễn ra sau khi Cơ quan Quản lý tiền tệ Hồng Kông tiến hành hạ lãi suất.
Lãi suất tại Hồng Kông theo dấu chân của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), bởi đồng nội tệ được neo với USD. Trong khi đó, Fed đã hạ lãi suất 3 lần kể từ tháng 7/2019 cho tới nay.
Bên cạnh lãi suất, nguồn cung hạn chế cũng là yếu tố khiến thị trường bất động sản Hồng Kông luôn giữ nhiệt. Trưởng đặc khu hành chính Hồng Kông Carrie Lam mới đây đã công bố kế hoạch thúc đẩy hoạt động xây nhà công cộng, nhưng chỉ là “muối bỏ bể”. Kế hoạch này đặt mục tiêu nâng nguồn cung nhà trong 10 năm tới lên 450.000 căn, con số này chưa đáp ứng được 10% nhu cầu trên thị trường, theo chiến lược gia Patrick Wong tại Bloomberg Inteligence.
Yếu tố thứ ba trợ lực cho giá nhà là mức độ đòn bẩy thấp. Người mua nhà tại Hồng Kông buộc phải thanh toán giá trị giao dịch bất động sản với lượng tiền mặt lớn. Tỷ lệ cho vay đối với bất động sản mới đã giảm xuống 46% trong tháng 9, so với mức đỉnh 69% trong năm 2002, theo số liệu từ Cơ quan Quản lý tiền tệ Hồng Kông. Các khoản vay chỉ có khả năng chiếm tối đa 50% giá trị của bất động sản, trong khi số tiền cần thanh toán có thể lên tới 1,28 triệu USD/bất động sản.
Việc đòn bẩy thấp không khiến giá nhà tăng quá đột ngột, bởi hoạt động đầu cơ gặp khó, nhưng cũng khiến giá nhà khó đi xuống, khi cổ vũ người mua nhà gia nhập thị trường vào những thời điểm thị trường gặp nhiều khó khăn.
Giá bất động sản tại Hồng Kông đã tăng hơn 3 lần kể từ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 - 2009 tới nay và chưa từng giảm quá 15% trong suốt thập kỷ qua. Bối cảnh bất ổn hiện tại nhiều khả năng cũng sẽ không tạo nên sự khác biệt với giá nhà tại đây.
