Dòng tiền của nhà đầu tư phía Bắc đang tìm đến bất động sản phía Nam. Ảnh: Bình Minh
Thị trường phân hoá
“Những tháng cuối năm, thị trường bất động sản sẽ có sự phân hoá, giai đoạn vui chung đã qua rồi”, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 nhận định.
Theo ông Quê, thị trường bất động sản đã đi qua 9 tháng đầu năm với hai giai đoạn đáng chú ý: giai đoạn 1, từ tháng 1 đến tháng 4, thị trường ghi nhận diễn biến sôi động ở hầu hết các phân khúc, hầu khắp các địa phương, nhưng sôi động nhất vẫn là phân khúc căn hộ và đất nền, hay thị trường trung tâm như Hà Nội; giai đoạn 2, từ tháng 5 đến nay, thị trường chứng kiến sự phân hoá giữa các khu vực, trong khi đà tăng giá tại thị trường Hà Nội đang chững lại, thanh khoản suy giảm thì thị trường Hải Phòng, Đà Nẵng, Khánh Hoà lại chứng kiến giao dịch sôi động trở lại và tăng giá.
“Quý I/2025, nhà đầu tư cả nước giữ tâm lý FOMO, sau đó khi xảy ra cú sốc thuế quan, nhà đầu tư tỏ ra thận trọng hơn, tìm đến các địa phương bất động sản chưa tăng, không tăng mà được đầu tư nhiều về hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ nhiều để xuống tiền”, ông Quê nói.
Cũng theo ông Quê, thời gian qua, thị trường vàng và chứng khoán “ghi điểm mạnh” nên nguồn lực đầu tư với bất động sản bị chia sẻ. Tuy nhiên, tín hiệu tích cực với thị trường địa ốc vẫn khá rõ rệt, khi nhà đầu tư mạnh dạn dùng đòn bẩy mua nhà đất trong bối cảnh lãi suất cho vay duy trì ở vùng thấp.
Dự báo được ông Quê đưa ra, thị trường bất động sản quý IV/2025 có thể sẽ sôi động hơn nhưng cũng chứng kiến sự phân hoá, không phải sôi động ở tất cả các khu vực và các phân khúc. Trong đó, đáng lưu ý là thị trường tại các khu trung tâm hành chính sau sáp nhập.
Với thị trường này, ông Quê cũng chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn ban đầu khi có thông tin về sáp nhập địa phương, nhiều khu vực đặt trụ sở hành chính của tỉnh (thành phố) mới đã ghi nhận mức tăng giá bất động sản từ 20 - 50%, hiện đang chững lại, thậm chí giảm ở một số nơi. Ở giai đoạn sau, khi lượng lớn cán bộ, công chức và người dân dịch chuyển về các khu vực này, giá bất động sản khả năng sẽ tiếp tục tăng và bước tăng này sẽ bền vững hơn giai đoạn trước đó.
Dòng tiền "Nam tiến"
Còn theo ông Trần Đại Nghĩa, chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN), thị trường hiện tại đang xuất hiện nhiều hơn các cuộc “đi săn” của giới đầu tư.
Theo ông Nghĩa, hành lang pháp lý của thị trường bất động sản được cải thiện đã tác động tốt lên thị trường. Việc tiếp tục sửa các luật liên quan được cho là sẽ giúp hoàn thiện hơn về thể chế, tạo thuận lợi cho việc phát triển các dự án bất động sản, từ đó gia tăng nguồn cung.
“Trong lần sửa Luật Đất đai này, nhiều điểm nghẽn trên thị trường bất động sản sẽ tiếp tục được tháo gỡ triệt để hơn. Ví dụ, với các dự án, chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận giải phóng mặt bằng 75% diện tích đất thì Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho chủ đầu tư. Ngoài ra, câu chuyện vướng ở quỹ đất công cũng được gỡ. Những điều này sẽ tạo thuận lợi hơn cho đơn vị phát triển dự án và tác động tích cực đến thị trường”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Tại thị trường phía Nam, ông Nghĩa cho hay, câu chuyện sáp nhập tỉnh, thành phố cũng đang mang đến những sự tươi mới nhất định.
“Một số khu vực ven TP.HCM trước sáp nhập đã chứng kiến mức tăng giá ấn tượng. Ví dụ, đất nền tại các khu vực như Thuận An, Dĩ An (tỉnh Bình Dương cũ) đã tăng giá khoảng 10%. Trước chỉ cách nhau con đường, khác nhau “hộ khẩu” mà giá đất chênh lệch không ít, phía TP.HCM có thể giá đất lên đến 80 triệu đồng/m2, trong khi đất thuộc Bình Dương giá chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2, nhưng nay mức giá đã dần tiệm cận”, ông Nghĩa cho biết.
Ngoài ra, theo ông Nghĩa, một diễn biến đáng lưu ý khác là thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM đang chứng kiến một làn sóng đầu tư từ các “thợ săn” phía Bắc.
“Theo quan sát của tôi, có khá nhiều nhà đầu tư phía Bắc tìm kiếm cơ hội đầu tư ở thị trường TP.HCM. Có thể do nguồn lực của nhà đầu tư phía Bắc còn lớn và sản phẩm được nhắm đến căn hộ, điển hình như ở thị trường Bình Dương. Ngoài ra, đất nền cũng được một số nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, đất nền dự án nhận được sự chú ý nhiều hơn do đảm bảo về pháp lý”, ông Nghĩa cho biết.
Theo ông Nghĩa, ghi nhận từ nhiều nhà đầu tư thì điểm chung là nhiều nhà đầu tư biết rằng giai đoạn hiện tại, trú ẩn tài sản vào bất động sản sẽ an toàn hơn, nhưng ngoài các nhà đầu tư “mạnh gạo, bạo tiền” sẵn sàng với các cơ hội thì cũng không ít nhà đầu tư đang ngóng chờ thêm các chính sách mới, chờ đợi thêm khi mọi thứ trở nên rõ ràng hơn.
Bình luận về thị trường địa ốc phía Nam, đại diện Chợ Tốt cho hay, nguồn cung mới đang tăng trưởng mạnh ở hầu hết các phân khúc.
Theo đại diện Chợ Tốt, thị trường phía Nam được định hình bởi xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm TP.HCM, diễn ra trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm như Sân bay Long Thành, Vành đai 3 đang được đẩy nhanh tiến độ và quyết định sáp nhập tỉnh, thành phố. Ở phân khúc căn hộ, Bình Dương đang dẫn đầu nguồn cung, với 5.400 căn; tiếp theo là TP.HCM với 1,630 căn (dữ liệu quý II/2025). Trong đó, nhu cầu thực tế đang tập trung mạnh vào loại hình căn hộ 2 phòng ngủ, với phân khúc giá từ 1 - 2 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất tại các tỉnh vệ tinh và từ 2 - 3 tỷ đồng tại TP.HCM.
Với phân khúc nhà ở thấp tầng, Long An dẫn dắt thị trường với nguồn cung chủ yếu từ các dự án quy mô lớn như Vinhomes Green City và Eco Retreat. Người mua ở phân khúc này quan tâm nhiều nhất đến các sản phẩm có giá từ 7 - 10 tỷ đồng tại TP.HCM; trong khi tại các tỉnh vệ tinh, phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất là 3 - 5 tỷ đồng ở Bình Dương, 2 - 3 tỷ đồng ở Long An và 1 - 2 tỷ đồng ở Đồng Nai.
Đại diện Chợ Tốt cũng cho biết thêm, mặt bằng giá phân khúc đất nền tại Bình Dương và Long An vẫn ghi nhận mức tăng từ 21 - 25% theo quý. Nhu cầu tìm kiếm tập trung chủ yếu vào phân khúc giá 3 - 5 tỷ đồng tại TP.HCM và 1 - 2 tỷ đồng tại các tỉnh lân cận.
