Hodeco đang đuối sức

Trong bài “Hodeco: Bao giờ mới hết “tiềm năng phát triển“?” đăng tải ngày 24/7/2017, Báo Đầu tư Bất động sản có phán tình trạng Hodeco sở hữu nhiều quỹ đất vàng tại Bà Rịa - Vũng Tàu và được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, nhiều năm qua, công ty này chưa thể tận dụng tốt lợi thế của mình.

Sau 2 năm 2015 và 2016 có kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt đến từ các dự nhà ở giá rẻ, Hodeco tự tin đặt kế hoạch khá tham vọng trong năm 2017 với lợi nhuận trước thuế 80 tỷ đồng, tăng trưởng hơn 34% so với thực hiện năm 2016. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm của doanh nghiệp này vừa công bố lại khiến nhiều nhà đầu tư thất vọng.

Cụ thể, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2017 mới được Hodeco công bố, kết thúc nửa đầu năm 2017, tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Công ty chỉ đạt 149,95 tỷ đồng, giảm tới 21,2% so với cùng kỳ năm 2016 và mới chỉ đạt 24,7% kế hoạch năm. Với giá vốn hàng bán là 106,33 tỷ đồng, Hodeco ghi nhận lợi nhuận gộp bán hàng, cung cấp dịch vụ đạt 40,1 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Trong 6 tháng đầu năm, Hodeco cũng ghi nhận tăng về doanh thu từ hoạt động tài chính khi đạt 3,86 tỷ đồng, trong đó chủ yếu đến từ lãi tiền gửi, lãi đầu tư cổ phiếu, cổ tức và lãi bán hàng trả chậm. Tuy nhiên, chi phí tài chính cũng tăng vọt từ 3,5 tỷ đồng lên gần 6,9 tỷ đồng, chủ yếu xuất phát từ chi phí lãi vay.

Ghi nhận tại báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Hodeco cho thấy, chi phí lãi vay lên tới hơn 8,3 tỷ đồng (chi phí lãi vay cao hơn chi phí tài chính vì Hodeco được hoàn nhập dự phòng hơn 1,4 tỷ đồng), tăng tới hơn 4 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2016.

Tương tự như nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác, việc vay nợ để đầu tư vào các dự án là chuyện khá thường tình. Trong cơ cấu nợ, vay và nợ thuê tài chính dài hạn của Hodeco chiếm tỷ trọng lớn, đạt hơn 365 tỷ đồng, còn vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn đạt 207,36 tỷ đồng.

Từ hồi đầu năm 2017, theo đánh giá của một số công ty chứng khoán, cơ cấu nợ của Hodeco ở mức an toàn với tỷ lệ nợ trên tổng tài sản là khoảng trên 30% và tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là khoảng trên 70%. Đây cũng được coi là mức tiêu chuẩn trên thị trường.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, đây là mức bình quân tính trong vòng 3 năm trở lại đây. Còn nếu xét diễn biến chung có thể thấy, mức vay nợ của Hodeco liên tục tăng mạnh. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2017, hai khoản mục này đã tăng tới gần 100 tỷ đồng (ngắn hạn tăng gần 60 tỷ đồng, còn dài hạn tăng 35 tỷ đồng). Điều này đã thể hiện rõ trong kết quả hoạt động kinh doanh 6 tháng đầu năm, khi chi phí lãi vay tăng mạnh.

Ngoài ra, một khoản mục khác cũng cần lưu ý là việc Hodeco phát sinh một khoản chi phí khác bất thường hơn 1,2 tỷ đồng, tăng 8,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Điều đáng lưu ý là chi phí này hoàn toàn không có giải thích nào trong thuyết minh Báo cáo tài chính mà Hodeco vừa công bố. Đây cũng là một phần nguyên nhân kéo lợi nhuận hợp nhất của Hodeco xuống thấp khi chỉ đạt hơn 18 tỷ đồng trước thuế, đạt vỏn vẹn 22,5% so với kế hoạch 80 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế năm 2017.

Theo kế hoạch, năm 2017, Hodeco dự kiến tiếp tục ghi nhận doanh thu từ Khu dân cư Phú Mỹ, chung cư Bình An, chung cư Bình Giá, dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước II và Khu dân cư Gò Sao doanh thu ghi nhận khoảng 605 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế là 80 tỷ đồng.

Dự án Chung cư Bình An khó đem lại doanh thu lớn cho Hodeco trong 6 tháng cuối năm do đã bàn giao và hạch toán 

Tuy nhiên, trong khi doanh thu từ Khu dân cư Phú Mỹ, khu dân cư Bình An không còn nhiều do đã hoàn thiện và bàn giao, thì dự án Bình Giã là dự án nhà ở giá rẻ và có biên lợi nhuận khá thấp.

Còn dự án Gò Sao ban đầu được lên kế hoạch là khu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ, trong đó sẽ được phát triển bởi liên doanh giữa Hodeco (sở hữu 65%) và hai đối tác khác. Tuy nhiên, liên doanh sau đó đã quyết định chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp bất động sản khác. Thương vụ này đã được thực hiện với tổng số tiền chuyển nhượng là 120 tỷ đồng. Hiện Hodeco vẫn đang hoàn thiện pháp lý để bàn giao cho bên nhận chuyển nhượng. 

Đối với dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước II, theo thông tin tại ĐHCĐ do ông Đoàn Hữu Thuận, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hodeco cung cấp, dự án hiện vẫn đang vướng tranh chấp, khiếu kiện với một số hộ dân, nên chưa thể triển khai kinh doanh.

Cùng với các dự án khu dân cư và nhà ở giá rẻ, Hodeco cũng phát triển một số dự án khách sạn với dự án đầu tiên mang tên Hodeco Sea Village, dự kiến sẽ khởi công vào cuối năm 2017. Ngoài ra, gần đây, Hodeco đã công bố thông tin, dự án Khách sạn Fusion Suite Vũng Tàu đã được Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu phê duyệt.

Theo kế hoạch, sau khi xây dựng và hoàn tất bán hàng, Fusion Suites Vũng Tàu sẽ được khai thác theo hình thức hợp tác giữa Hodeco và Tập đoàn Serenity Holding (tập đoàn bất động sản nghỉ dưỡng nổi tiếng của Hà Lan). Dự án được xây trên khu đất diện tích 1.968,3 m2, mật độ xây dựng 55%.

Công trình cao 20 tầng chưa bao gồm tầng hầm, tầng lửng và tầng kỹ thuật, tổng diện tích sàn của dự án 25.746 m2, bao gồm 71 phòng khách sạn, 100 căn hộ nghỉ dưỡng và nhiều khu dịch vụ, tiện ích đa dạng, cao cấp. Dự kiến, Fusion Suites Vũng Tàu sẽ hoàn thành sau 24 tháng xây dựng và đưa vào hoạt động vào quý III/2019.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, việc khai thác dự án của Hodeco sẽ gặp nhiều thách thức khi đối mặt với sự cạnh tranh từ nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương tiềm năng lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thậm chí sắp tới là Bình Thuận.

Ngay tại Bà Rịa - Vũng Tàu, không phủ nhận tiềm năng của Hodeco khi là doanh nghiệp sở hữu nhiều lợi thế ở địa phương này, nhưng trong 2 năm vừa qua, đã xuất hiện thêm nhiều đối thủ sừng sỏ khác như Hưng Thịnh, DIC hay Sơn Thịnh… Các doanh nghiệp này không chỉ mạnh về nguồn vốn, mà còn mạnh cả trong hoạt động quản trị, quảng bá và bán hàng.