Ngắm kho đất sạch của Becamex
Tham dự cuộc đấu giá Becamex sáng 1/12/2017, ông Nguyễn Hoàn Vũ, Phó tổng giám đốc Becamex chia sẻ, giá khởi điểm 31.000 đồng/cổ phiếu được xác định theo phương pháp định giá tài sản có tính tới tiềm năng của doanh nghiệp trong tương lai. Becamex hiện có 9,1 triệu m2 đất nhà ở và 11 triệu m2 đất khu công nghiệp. Đây toàn bộ là đất thương phẩm có sổ đỏ.
Thử định giá Becamex theo khối đất này. Với giá 6 triệu đồng/m2, thì tổng giá trị đất ở là 54.000 tỷ đồng. Đất khu công nghiệp cho thuê 50 USD/m2, với tỷ giá 22.000 đồng/USD thì tổng giá trị là 11.000 tỷ đồng. Becamex có 310 héc-ta đất thương phẩm tại Trung tâm Thành phố mới Bình Dương được định giá trong giá trị cổ phần hóa là 15 triệu đồng/m2 (với đất ở) và 10 triệu/m2 (với đất dịch vụ). Tính bình quân 10 triệu/m2 thì giá trị là 31.000 tỷ đồng.
Tính riêng quỹ đất ở mức giá tối thiểu tương đương 100.000 tỷ đồng, trừ đi nợ phải trả 33.000 tỷ đồng, thì giá trị tải sản đất của Becamex khoảng 67.000 tỷ đồng trên vốn chủ sở hữu hiện nay hơn 9.500 tỷ đồng. Bên cạnh đó còn phải kể đến phần vốn góp của Becamex ở các công ty lớn như VSIP, Liên doanh Tokyu, một số bệnh viện, trường học, các công ty con trong các lĩnh vực khác có giá trị không dưới 10.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, Becamex đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư thêm 2 khu công nghiệp Lai Hưng và Cây Trường có tổng diện tích 1.300 héc-ta, khi mà 11 triệu m2 đất khu công nghiệp hiện nay dự kiến sẽ lấp đầy trong 2 năm tới.
Nếu nhìn vào bản công bố thông tin đấu giá thì nhà đầu tư khó có thể lượng định về giá trị tài sản của
Becamex, dù trước khi IPO, Tổng công ty đã có 10 cuộc gặp gỡ tiếp xúc với khoảng 20 quỹ, công ty chứng khoán đến tìm hiểu cơ hội đầu tư.
Bao giờ Becamex đấu tiếp lần 2?
Dù cuộc đấu giá của Becamex sáng 1/12/2017 chỉ có lèo tèo vài người tham dự, nhưng theo thông tin của Báo Đầu tư Chứng khoán, một số tổ chức đầu tư thuộc Dragon Capital, SSI, BIDV, quỹ đầu tư Nhật Bản… đã tham gia mua cổ phiếu đợt IPO lần này.
Giá chào bán 31.000 đồng/cổ phiếu được cho là đắt, nhưng một số quỹ đầu tư vẫn tham gia mua món hàng này. Họ vẫn tham gia mua qua IPO với số lượng vừa phải vì nhiều lý do. Thứ nhất, đây là doanh nghiệp quy mô lớn (tỷ USD) và nhiều tiềm năng chưa được khai lộ, thuộc dạng hàng hiếm trên thị trường. Các quỹ lớn cần có cổ phiếu lớn trong danh mục.
Quan trọng hơn, các dự án của Becamex trong các lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, nhà ở, bất động sản dịch vụ và hạ tầng giao thông ẩn chứa nhiều tiềm năng, nên việc đặt chân vào Becamex sẽ giúp các nhà đầu tư này thuận lợi hơn trong việc nắm bắt cơ hội khi giá trị tại Tổng công ty trở nên rõ ràng hơn trong vài năm nữa.
Các thông tin bên lề cho thấy, theo quyết định của Chính phủ, việc cổ phần hóa Becamex phải thực hiện trong 2017, nên Tổng công ty buộc phải IPO vào tháng 12. Trong khi đó, việc xác định giá trị doanh nghiệp với một doanh nghiệp lớn, nhiều quỹ đất và nhiều kế hoạch như Becamex cần thời gian đủ dài để thực hiện. Bình Dương dường như không vội trong việc thúc đẩy chào bán “hết hàng” Becamex lần này, khi đây là doanh nghiệp quan trọng trong kế hoạch phát triển kinh - tế xã hội của tỉnh vài năm tới.
Với kế hoạch đầu tư phát triển lớn, Becamex chắc chắn cần nhiều vốn để triển khai và phát triển, nhưng đợt IPO lần này, nếu thành công thì vốn thặng dư cũng không để lại doanh nghiệp. Trong quan điểm của lãnh đạo doanh nghiệp này, nhà đầu tư nhỏ lẻ, thậm chí nhà đầu tư tài chính đơn thuần, không phải là đối tượng thu hút chính.
Ngoài những dự án được đưa ra trong Bản công bố thông tin thì trong quy hoạch phát triển, Becamex sẽ là doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án lớn khác trong phát triển kinh tế - xã hội của Bình Dương. Chẳng hạn, các tuyến đường kết nối vùng, tuyến tàu điện nối từ TP.HCM về Trung tâm Thành phố mới, nghiên cứu tuyến đường sắt chuyên chở hàng lên TP. HCM… Có thể nói, Becamex là doanh nghiệp lớn và mang nhiều nét đặc thù, gắn với sự phát triển kinh tế của một vùng trọng điểm.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, một số nhà đầu tư tỏ ra tiếc nuối khi không đánh giá sớm tiềm năng của “đảo giấu vàng” tại đây để mạnh dạn đăng ký mua Becamex qua đấu giá. Ế đến 94% lượng cổ phần chào bán, liệu Becamex có sớm tổ chức đấu giá lại hay không?
Theo thông tin từ phía Becamex, Ban chỉ đạo cổ phần hóa sẽ họp để quyết định các bước tiếp theo, chào bán tiếp theo cách nào cũng phải chờ họp thống nhất mới quyết định được. Bản công bố thông tin chào bán lần này đã xác định rõ, trong trường hợp không IPO, chào bán thành công, thì Becamex sẽ có vốn điều lệ theo phần vốn chào bán thực tế.
