Khó vì… khó
Trong phần trả lời chất vấn đại biểu quốc hội của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho biết, công tác cải tạo chung cư cũ còn gặp nhiều khó khăn, chủ yếu do chưa hài hòa được lợi ích người dân, nhà nước và nhà đầu tư.
Theo ông Hà, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà cũ, nguy hiểm. Các “điểm tắc” hiện nay là không hài hòa được lợi ích của người dân, nhà nước và chủ đầu tư. Chủ đầu tư bị trói buộc bởi hạn chế chiều cao, mật độ cư dân, dẫn đến không đảm bảo lợi nhuận nên ít mặn mà.
“Hướng giải pháp thời gian tới là sửa đổi, bổ sung thể chế, trong đó, phải có các quy định linh động hơn, cho phép tăng chiều cao công trình, tăng dân số trong một số trường hợp. Chúng tôi sẽ xây dựng cơ chế thí điểm, đặc thù. Xây dựng chung cư cũ nhưng mở rộng cả khu vực xung quanh để tạo sự đồng bộ và lợi nhuận cho nhà đầu tư, tăng tính hấp dẫn cho dự án”, ông Hà cho biết.
Không ít dự án cải tạo chung cư cũ nhiều năm vẫn dậm chân tại chỗ. Ảnh: Thành Nguyễn.
Câu chuyện cải tạo chung cư cũ của Hà Nội và TP.HCM hầu như không có nhiều thay đổi trong nhiều năm qua. Cải tạo chung cư cũ đang rơi vào tình cảnh cái khó bó cái khôn. Không chỉ vậy, trong nội tại của vấn đề, rõ ràng chúng ta đang gặp khó vì… khó. Khó hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Đặc biệt, người dân sau nhiều phen bị hố, giờ rất khó tìm được sự đồng thuận của số đông. Nhiều chung cư cũ nằm tại các quận trung tâm, thậm chí là trên đất vàng, nên người dân thường đòi hỏi cơ chế bồi thường lớn, hệ số cao. Rồi còn chuyện tầng thấp, tầng cao, cả vấn đề lòng tin khi thực hiện dự án… Sau nhiều năm an cư, việc tái định cư ở một nơi xa lơ, xa lắc, xáo trộn toàn bộ cuộc sống là một nan đề khiến cho các dự án tái định cư sản phẩm bất động sản khá đặc biệt này vẫn bất động.
Sự đối lập. Ảnh: Thành Nguyễn.
Không được tăng chiều cao, tăng mật độ dân số cũng khiến cho bài toán kinh tế của các nhà đầu tư không trọn vẹn. Lại thêm một điểm nghẽn lớn nữa khiến chung cư cũ cứ xuống cấp ngày càng nhanh, còn tốc độ cải tạo đôi khi ngày càng chậm.
Đề xuất mới từ doanh nghiệp
Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, Công ty đã dành nhiều thời gian khảo sát, thống kê số liệu và tìm giải pháp cho câu chuyện cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội.
Một chung cư cũ ở Giảng Võ, Hà Nội. Ảnh: Thành Nguyễn.
Phạm vi nghiên cứu đề án của VIID là hầu hết khu vực Giảng Võ, rộng 22,97 ha, bao gồm các khu đất phía trong các đường: Giảng Võ, Núi Trúc, Kim Mã, Ngọc Khánh. Đối tượng khảo sát và thực hiện đề án là toàn bộ diện tích các khối chung cư cũ, các đơn vị trường học, trung tâm thể dục thể thao và đường giao thông trong khu vực.
Khu vực này hiện có 4 khu chung cư cũ, được xây dựng trong giai đoạn từ 1970 – 1980, với tổng số 1.766 căn hộ chung cư. Ngoài ra, còn có 165 hộ sở hữu đất thổ cư, đất xen kẹt.
Khu vực Giảng Võ đã xuất hiện không ít chung cư cao tầng. Ảnh: Thành Nguyễn.
Theo đề xuất của VIID, phương thức thực hiện cụ thể là: Xây dựng ngay trong khu Giảng võ các chung cư cao tầng, đủ để tái định cư tại chỗ các hộ dân thuộc các chung cư cũ và các hộ có đất thổ cư xen kẹt. Sau đó, giải phóng toàn bộ các diện tích còn lại để xây mới các hạng mục hạ tầng xã hội, hạ tầng cơ sở thiết yếu như giao thông, trường học, bổ sung tiện ích và một số hạng mục như nhà công vụ, nhà ở thấp tầng…
Đặc biệt, thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả các hộ dân của khu này, không phải tái định cư ở địa điểm khác, tránh xáo trộn đời sống và thói quen sinh hoạt của cư dân – một trong những rào cản trước đó khiến nhiều dự án cải tạo chung cư không nhận được sự đồng thuận của người dân.
Cụ thể, toàn bộ 1.766 hộ dân được tái định cư tại chỗ, đảm bảo cơ bản ổn định về dân số khu vực. Ngoài ra, với việc xây dựng thêm các khối nhà công vụ, nhà thấp tầng, mức độ gia tăng dân số cũng nhỏ (dưới 2.000 người).
Thực tại đầy hoài niệm của một chung cư cũ. Ảnh: Thành Nguyễn.
Các căn hộ cũ mà người dân đang được sử dụng còn chật hẹp sẽ được đổi ngang sang các căn hộ có diện tích rộng gấp 2 lần (theo diện tích trên sổ hồng).
“Diện tích đất còn lại được thực hiện để bổ sung tiện ích, cải tạo cảnh quan. Về cơ bản, giải pháp này không làm thay đổi nhiều về mật độ dân số, không gây xáo trộn về nhân khẩu học trong khu vực, dễ nhận được sự đồng tình của người dân, giúp nâng cấp hạ tầng, chỉnh trang được bộ mặt đô thị và có thể giải quyết dứt điểm cho từng khu vực. Ngoài ra, với việc bổ sung tiện ích (nhà công vụ, nhà thấp tầng), sẽ giúp nhà nước tăng được nguồn thu, doanh nghiệp có lãi, tăng tính khả thi cho dự án”, ông Duy cho biết.
Cách thức triển khai
Giảng Võ được chọn làm khu vực nghiên cứu đề án. Infographics: Thành Nguyễn.
Giải pháp mà VIID đưa ra là chia tổng mặt bằng phân khu chức năng thành 5 tiểu khu, trong đó có tiểu khu 1 xây dựng chung cư cao 35 tầng, còn lại là các tiểu khu A,B,C,D xây dựng nhà ở thấp tầng và các đơn vị trường học, trung tâm thể dục thể thao với chiều cao không quá 5 tầng.
Phân khu dự kiến. Infographics: Thành Nguyễn.
Trong giai đoạn 1 của dự án, chủ đầu tư sẽ tiến hành xây dựng một tổ hợp chung cư 35 tầng, với 1.931 căn hộ, diện tích trung bình: 70 m2/căn hộ. Thực hiện tái định cư tại chỗ toàn bộ 1.766 căn chung cư cũ tại A,B,C,D. 165 căn còn dư sẽ dành để tạm cư dân thổ cư xen kẹt. Riêng các trường mầm non trong khu vực sẽ được chuyển về khối đế của tổ hợp.
Giai đoạn 1 của dự án theo đề xuất của VIID. Infographics: Thành Nguyễn.
Tiếp theo, giai đoạn 2 của dự án sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng toàn bộ khu A, B, C, D để xây dựng mới các hạng mục, bao gồm:
Nhà ở công vụ cho cán bộ cấp cao Chính phủ trên khu đất 1,5 ha đất tại khu B, bao gồm 10 căn biệt thự công vụ (300m2/căn) và 1 tòa nhà 10 tầng (với 90 căn hộ công vụ, 150 m2/căn), cùng tổ hợp các khu tiện ích liên hoàn như: bể bơi, sân tennis, thư viện, khu tập gym….;
Nhà ở thấp tầng thương mại trên tổng diện tích 4,83 ha, gồm 3,66 ha của khu C và 1,17 ha còn lại của khu B;
Nhà ở thấp tầng để tái định cư cho 165 hộ dân thổ cư xen kẹt: trên toàn bộ diện tích 1,84 ha khu D;
Nâng cấp Trường Tiểu học Kim Đồng và chuyển các trường mầm non cũ trong khu vực về để tạo thành 1 tổ hợp giáo dục. Lấy 1 phần đất có diện tích tương ứng để trả lại đất khu 1.
Giai đoạn 2 của dự án theo đề xuất của VIID. Infographics: Thành Nguyễn.
Về giao thông, sẽ thực hiện cải tạo, nâng cấp, mở rộng các trục đường giao thông trong khu vực. Cụ thể, các phố Trần Huy Liệu, Nam Cao, Ngõ 12 Núi Trúc được mở rộng lên mặt cắt đường 21 m, trong đó, lòng đường rộng 12 m, vỉa hè rộng 4,5 m (các đường hiện tại có lòng đường chỉ rộng khoảng 4,5 m). Từ đó, kết nối với các tuyến đường chính xung quanh dự án : Kim Mã, Giảng Võ, Núi Trúc, Ngọc Khánh tạo giao thông thông suốt, giảm ùn tắc và thẩm mỹ đô thị đẹp, hiện đại, văn minh
Theo đại diện VIID, với cách làm này, cả khu vực chỉ phát sinh thêm vài tòa nhà cao tầng, nhưng cơ bản không làm thay đổi dân số khu vực thực hiện dự án.
Nói cách khác, giải pháp là gom số hộ dân thuộc các tòa chung cư cũ tập trung về tổ hợp này, tạo điều kiện để giải phóng và làm mới lại toàn bộ diện tích còn lại khu vực. Nếu thực hiện theo đề xuất này, sẽ có thể làm gọn, cuốn chiếu cho từng cụm, khu vực có nhiều tòa chung cư cũ, như khu Nam Đồng, Thanh Nhàn, Thành Công… không gây ra xáo trộn về dân số.
