Nỗi sợ định giá đất
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên địa bàn Thành phố hiện có hơn 150 dự án phải ngừng triển khai, trong đó có tới 60-70% dự án bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, có dự án hàng chục năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất.
Tính riêng các dự án chung cư đã hoàn thành, có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao cho khách hàng nhưng chưa được cấp sổ hồng vì không đóng được tiền sử dụng đất. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tạm nộp, hoặc đã nộp và được cấp sổ hồng một phần, nhưng nay không được cấp tiếp, phải xác định lại tiền sử dụng đất.
Theo đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, toàn Thành phố có gần 100 doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá.
Mặc dù vậy, khi rà soát, có chưa đến 10 doanh nghiệp còn hoạt động mảng này, nhiều đơn vị bị thanh tra, điều tra, kiểm toán…, dẫn đến phải tạm dừng hoạt động. Rất nhiều hồ sơ bị ngưng trệ bởi không thuê được đơn vị tư vấn, điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài nhiều năm.
Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cũng cho biết, tính từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đến nay, đơn vị này đã tham mưu UBND Thành phố phê duyệt giá đất cụ thể cho 15 dự án và còn 90 dự án đang chờ thực hiện xác định giá đất.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất theo lãnh đạo Sở là sau khi ký hợp đồng với Sở Tài nguyên và Môi trường (trước đây), một số đơn vị tư vấn đã có văn bản đề nghị dừng thực hiện và thanh lý hợp đồng đã ký với nhiều lý do như: Khó khăn trong việc thu thập thông tin giá chuyển nhượng căn hộ, giá chuyển nhượng đất ở, thông tin hợp đồng cho thuê mặt bằng, phòng khách sạn và biến động về công tác nhân sự…
Tương tự, theo thông tin gần đây từ Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Khánh Hòa, qua rà soát, địa phương này còn 22 dự án phải xác định lại giá đất do điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thực hiện theo Kết luận thanh tra số 13/KL-TTT ngày 27/8/2024 của cơ quan Thanh tra tỉnh Khánh Hòa, phải xác định lại giá đất do điều chỉnh quy hoạch chi tiết giai đoạn 2015-2022.
Nguyên nhân chậm xác định lại giá đất do việc luân chuyển, tiếp nhận hồ sơ quy hoạch xây dựng không đảm bảo, không có đơn vị tư vấn xác định giá đất đăng ký tham gia thực hiện.
Tâm lý e ngại của các đơn vị tư vấn xác định giá đất, hồ sơ pháp lý các dự án chưa đủ cơ sở để định giá đất, phương pháp định giá đất còn bất cập, hạn chế... nên rất ít đơn vị tư vấn tham gia; việc đăng ký xác định lại giá đất phải đăng tải nhiều lần đối với các dự án ở tỉnh...
Trong khi đó, quy định về việc khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập thông qua các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng; thông tin về giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thông qua việc điều tra, khảo sát các dự án có hình thức kinh doanh sản phẩm, dịch vụ tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư tại Khoản 2b, Điều 6 - Nghị định số 71/2024/NĐ-CP còn vướng mắc do không có dự án tương tự trong khu vực định giá.
Ở trường hợp ngược lại, để an toàn hơn, các địa phương áp dụng luôn quy định tại Khoản 2, Điều 3 nghị định này, trong đó dùng kết quả đấu giá tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để làm thông tin đầu vào định giá đất.
Điều này dẫn tới nhiều bất cập khi thực tế giá đất đấu giá không có yếu tố tương đồng đối với giá trị quyền sử dụng đất của các khu đất có quy mô lớn.
Trong văn bản kiến nghị gần đây, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh rằng, các thửa đất được đem ra đấu giá là những thửa đất nhỏ lẻ, thuộc các dự án có quy mô nhỏ nên việc sử dụng giá trúng đấu giá tại các dự án này sẽ dẫn đến sự không tương thích với các dự án cần định giá, nhất là với dự án quy mô lớn.
Hơn nữa, giá trúng đấu giá đất thực tế hiện còn nhiều bất cập, có trường hợp cao hơn tới 17-18 lần giá khởi điểm do nhiều yếu tố.
“Điểm b, Khoản 2 của Nghị định không quy định thông tin giao dịch bán/cho thuê được kê khai, nộp thuế tại cơ quan thuế là nguồn để khai thác thông tin, xác định giá bán/chuyển nhượng so sánh, trong khi đây là một trong những nguồn đầy đủ, chính xác nhất khi các giao dịch bán/cho thuê đều phải thực hiện việc kê khai thuế”, lãnh đạo VNREA cho hay.
Gỡ điểm nghẽn, cởi trói cho doanh nghiệp
Hài hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm trong việc xác định giá đất. Thực tế, để thi hành luật đảm bảo hiệu quả, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã nghiên cứu, xây dựng các nghị định, thông tư và đặc biệt là trình Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhằm giải quyết tình trạng “nợ” định giá đất từ những năm trước.
Dẫu vậy, vấn đề thực thi chính sách còn nhiều bất cập, nhất là tại các địa phương, khi chính cơ quan quản lý cũng lấn cấn trong áp dụng.
PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, vấn đề giá đất đang là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”.
Nhiều địa phương hiện tồn tại nhiều dự án “đắp chiếu”, không thể triển khai trong nhiều năm do không xác định được giá đất, trong khi cơ quan quản lý tỏ ra rất bối rối. Đây là vấn đề cần sớm tháo gỡ để thúc đẩy thị trường nhanh chóng ổn định và phát triển, nhất là các địa phương cần sớm khắc phục trong khâu tổ chức thực thi.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam (VACC) cho hay, quy trình định giá đất hiện quá phụ thuộc vào đơn vị tư vấn thẩm định giá, cùng với đó là đơn vị kiểm tra, thẩm duyệt và vai trò của chính quyền địa phương trong thực thi chính sách còn lúng túng và sợ sai. Tất cả những điều đó gây ra nguồn cơn bất động sản bị ách tắc. Chưa kể, khi định giá đất tăng cao sẽ kéo theo giá bất động sản tăng.
“Chúng tôi lo ngại đến một lúc nào đó bất động sản không có người mua vì giá quá cao, hàng tồn kho sẽ ngày càng phình to. Hơn nữa, theo quy định mới của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư dự án bất động sản tại các đô thị, kể cả đô thị loại 3 trở lên, đều phải xây dựng nhà để bán, cho thuê..., cho nên tổng vốn đầu tư rất lớn. Nếu dòng vốn lớn mà không bán được thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt nguy cơ phá sản”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Theo lãnh đạo VNREA, với tinh thần của Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có việc “tạo thuận lợi cho kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh” và “có cơ chế, chính sách phù hợp kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất - kinh doanh, đất phi nông nghiệp, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp”, việc điều chỉnh một số nội dung của Nghị định 71/2024 trong việc xác định giá đất của các dự án bất động sản là rất cần thiết.
Mục tiêu của việc điều chỉnh này là tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
Ngoài vấn đề liên quan đến việc sử dụng dữ liệu chưa chuẩn xác để định giá đất, việc chưa tính đúng, tính đủ các khoản chi phí thực tế mà chủ đầu tư phải chịu (như chi phí thương hiệu, chi phí hạ tầng tiện ích chung, chi phí thực hiện chính sách bán hàng… theo quy định về chi phí kinh doanh, quảng cáo, tiếp thị... được xác định bằng 0,5-1% doanh thu của dự án) gây nhiều thiệt hại.
Cần lưu ý rằng, một trong những nguyên tắc khi xác định giá đất theo quy định tại Điều 158 - Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, nên khi xác định giá đất cần phải tính đúng, tính đủ các khoản chi phí thực tế.
Tại cuộc họp với Bộ Xây dựng và một số bộ, ngành, hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản về tình hình thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2025 diễn ra giữa tháng 5/2025, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp rà soát các thủ tục, phương pháp định giá đất đúng pháp luật, xử lý hiện tượng thổi giá và đầu cơ; điều chỉnh đối tượng được mua bất động sản thương mại, du lịch.
Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính rà soát lại toàn bộ quy trình, đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng bởi “thủ tục hành chính là điểm nghẽn lớn, cắt được bước nào thì phải cắt và làm nghiêm túc, kiến nghị sửa đổi ở mức nghị định hay luật”.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026, tiến tới áp dụng một giá đất (không còn chênh lệch giữa giá thực và giá kê khai) để làm cơ sở thực hiện chính sách thuế bất động sản minh bạch, công bằng, tăng hiệu quả thu thuế, giảm thất thu, giảm trốn thuế.
