ĐHCĐ Phát Đạt (PDR): Trong 5 năm tới, lợi nhuận trước thuế sẽ không dưới 1.000 tỷ đồng

Theo PDR, thị trường bất động sản năm 2018 có diễn biến khá thuận lợi với những con số ấn tượng cả từ phía cung và cầu. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cao, tổng lượng giao dịch ổn định trên hầu hết phân khúc, đặc biệt là nhu cầu sử dụng tăng rõ rệt, giúp tạo nên sự tăng trưởng cân bằng và bền vững cho toàn ngành. Qua đó, PDR có được bước đệm và sức bật để có một năm 2018 nhảy vọt. 

 Ông Bùi Quang Anh Vũ, Phó tổng giám đốc đầu tư PDR

Năm 2018, PDR đạt doanh thu thuần 2.148 tỷ đồng, tăng 62% chủ yếu từ bán căn hô và doanh thu bất động sản đầu tư, cụ thể đóng góp chính từ dự án The EverRich 2 (827 tỷ đồng), The EverRich 3 (172 tỷ đồng), dự án The EverRich Infinity (368 tỷ đồng), dự án Millennium gần 522 tỷ đồng và doanh thu khác 258 tỷ đồng). Kết quả, lợi nhuận sau thuế 643 tỷ đồng, tăng 46% so với năm 2017. EPS đạt 2.287 đồng, tăng trưởng 47%.

Tính đến cuối năm, tài sản ngắn hạn PDR trên 8.000 tỷ đồng, tăng nhẹ 2,4%, trong đó, phải thu ngắn hạn chiếm 877 tỷ đồng, chủ yếu do ghi nhận oanh thu từ dự án Millennium. Hàng tồn kho của Công ty ghi nhận gần 5.866 tỷ đồng, giảm nhẹ 4% nhờ chuyển nhượng 297 căn hộ thuộc dự án River City (The EverRich 2) đã bàn giao cho đối tác. Chiếm tỷ trọng lớn 96% trong hàng tồn kho đến từ dự án The EverRich 2 và The EverRich 3. Công ty đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng 2 dự án này.

Tài sản dài hạn tăng 44% so với đầu kỳ, chủ yếu do công ty đẩy mạnh đầu tư vào dự án Xây dựng Hạ tầng Kỹ thuật Nội bộ Khu I (Khu Cổ Đại) tại Quận 9, dự án Cụm công nghiệp Hàm Ninh và Khu dân cư làng nghề, tiểu thủ công nghiệp và trung tâm xã Hàm Ninh.

Bên cạnh đó, chi phí trả trước dài hạn cũng tăng 902 tỷ đồng, tương ứng tăng 42,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Khoản tăng này chủ yếu do Công ty đã chi trả phí bồi thường cho CRE & AGI và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Phú Hưng khi chấm dứt hợp tác đầu tư Dự án River City (The EverRich 2) để hoàn thiện thủ tục pháp lý nhằm chuyển nhượng dự án cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain. Toàn bộ chi phí trả trước sẽ được thu hồi đầy đủ khi Dự án River City (The EverRich 2) được chuyển nhượng.

Theo ông Vũ, năm 2018, yếu tố cốt lõi tạo nên sự khởi sắc mạnh mẽ của PDR là nhận định đúng đắn và điều chỉnh hợp lý về chiến lược dự án, sản phẩm của Ban Lãnh đạo.

Theo đó, PDR đẩy mạnh chiến lược đa dạng hoá sản phẩm và thị trường. Từ các dự án chung cư cao tầng với sản phẩm căn hộ cao cấp, PDR đã mở rộng một phần sang các dự án khu dân cư tại các vị trí đắc địa với sản phẩm là đất nền. Đồng thời, không chỉ ở TP.HCM, PDR còn mở rộng phạm vi hoạt động sang các tỉnh thành giàu tiềm năng khác. 

Gần đây nhất, PDR đã tham gia đấu thầu một số khu đất tại khu đô thị sinh thái Nhơn Hội (Bình Định) – nơi sẽ phát triển thành dự án khu dân cư hiện đại trong thời gian tới. 

Về kế hoạch 2019, PDR đặt kế hoạch doanh thu 9.000 tỷ đồng, gấp 4 lần thực hiện năm 2018 và lợi nhuận trước thuế 1.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 800 tỷ đồng, tăng 24%. Công ty dự kiến chia cổ tức năm 2019 tỷ lệ 90% lợi nhuận sau thuế đạt được.

Ông Vũ cho biết, mục tiêu Công ty phát triển quỹ đất trên 400 ha. Cụ thể, tại TP.HCM, PDR tập trung phát triển các quỹ đất đã hoàn chỉnh thủ tục pháp lý, có quy mô vừa và nhỏ tại các khu vực trung tâm thông qua việc mua bán - sáp nhập, tái phát triển các tòa nhà cũ thành các khu dân cư mới và hoán đổi từ các dự án BT để triển khai dự án trong thời gian ngắn nhất.

Phân khúc sản phẩm được ưu tiên là căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp tại các dự án có quy mô vừa và nhỏ, nằm trong bán kính 5 - 7 km từ trung tâm thành phố, có giá bán dao động từ 2.000 - 4.000 USD/m2. Các sản phẩm bất động sản cho thuê như văn phòng, căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại tại khu vực trung tâm thành phố.

Tại các thị trường trọng điểm khác, PDR mở rộng thị trường sang các thành phố loại 2 ven biển - nơi đang hình thành những đô thị trung tâm với định hướng phát triển hạ tầng du lịch tốt như nâng cấp sân bay, hạ tầng giao thông, mở đường bay trong nước và quốc tế và đang thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. 

Danh mục quỹ đất

Để thực hiện các kế hoạch trên, PDR xác định chiến lược tài chính bền vững, hạn chế sử dụng vốn vay, tận dụng các lợi thế trên thị trường vốn cho mục đích huy động thêm nguồn vốn. Đồng thời, Công ty cũng sẽ đẩy mạnh thương hiệu thông qua sản phẩm, truyền thông. 

Ông Vũ cho biết, song hành với việc điều chỉnh chiến lược kinh doanh thì cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân sự cũng được phát triển để có được nội lực vững vàng. Tổng số lượng nhân sự công ty cuối năm 2018 tăng 11%, chủ yếu ở cấp quản lý, chuyên viên trình độ cao, thuộc các lĩnh vực đầu tư, xây dựng và tài chính. Năm 2018, PDR cũng cải tách tiền lương tăng 23,5% so với năm 2017, đạt 20,5 triệu đồng/tháng. 

Bà Đặng Thuỳ Dương, Phó giám đốc Đầu tư và Phát triển dự án đọc các tờ trình ĐHCĐ để cổ đông xin ý kiến thông qua.

HĐQT PDR trình cổ đông 12 tờ trình, trong đó có các tờ trình đáng chú ý về chia cổ tức năm 2018 bằng cổ phiếu, tỷ lệ 23%; dự kiến dành 90% lợi nhuận sau thuế năm 2019 để chia cổ tức cho cổ đông và nhiều tờ trình liên quan đến việc tăng vốn của Công ty, chuyển nhượng dự án.

 Bà Đặng Thuỳ Dương, Phó giám đốc Đầu tư và Phát triển dự án đọc các tờ trình ĐHCĐ

Cụ thể, theo phương án phân phối lợi nhuận 2018 trình cổ đông, PDR dự kiến phát hành 61,27 triệu cổ phần để chia cổ tức. Nguồn vốn phát hành lấy từ lợi nhuận sau thuế giữ lại luỹ kế đến ngày 31/12/2018 theo BCTC năm 2018 đã được kiểm toán. Thời gian thực hiện trong quý II/2019. 

Còn với năm 2019, với kế hoạch đạt 900 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, HĐQT PDR trình cổ đông kế hoạch phân phối lợi nhuận trong đó dành tối đa 4%/lợi nhuận sau thuế cho quỹ đầu tư và phát triển; 4% trích quỹ khen thưởng, phúc lợi và dành đến 90% chia cổ tức cho cổ đông. 

HĐQT PDR cũng trình cổ đông kế hoạch phát hành tối đa 20 triệu cổ phiếu cho cổ đông chiến lược để tăng vốn điều lệ. Giá phát hành dự kiến không thấp hơn 25.000 đồng/cp, tổng giá trị phát hành dự kiến 500 tỷ đồng. Số cổ phiếu phát hành cho cổ đông chiến lược sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm. Toàn bộ nnguồn vốn huy động được dùng để đầu tư phát triển các dự án bất động sản đất nền, căn hộ ở và căn hộ dịch vụ. 

Đồng thời, PDR dự kiến phát hành hơn 2,66 triệu cổ phiếu ESOP theo chương trình lựa chọn cho người lao động. Đối tượng cụ thể là thành viên HĐQT, Ban cố vấn của HĐQT/Tổng giám đốc, các cấp quản lý và người lao động trong công ty có thành tích đóng góp cho sự phát triển của công ty.

Tỷ lệ phát hành tối đa 1%, số cổ phiếu ESOP sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 2 năm. Giá phát hành 15.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng tổng giá trị dự kiến thu về gần 40 tỷ đồng. Nguồn vốn thu được sẽ được bổ sung vào vốn lưu động của công ty. 

HĐQT xin ý kiến cổ đông về việc uỷ quyền cho HĐQT xem xét thực hiện quyết định chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 (tên gọi cũ River City) và The EverRich 3 (tên gọi cũ Khu nhà ở thuộc phường Tân Phú, quận 7) với giá trị chuyển nhượng phù hợp, đảm bảo giá bán không ảnh hưởng đến kế hoạch lợi nhuận trước thuế năm 2019.

Thực hiện chế chấp/cầm cố các tài sản, quyền tài sản liên quan đến 2 dự án trên khi các tài sản và quyền tài sản khi đã điều kiện thế chấp/cầm cố theo luật định, đảm bảo nghĩa vụ tín dụng cho các công ty đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư 2 dự án trên với Phát Đạt và/hoặc thành viên góp vốn của Nhà đầu tư. 

Đồng thời, uỷ quyền cho HDQT quyết định chuyển nhượng dự án, giao dịch bán tài sản của Công ty thuộc thẩm quyền ĐHCĐ, với giá trị mỗi dự án bằng hoặc lớn hơn 35% tổng giá trị tài sản công ty ghi trong BCTC gần nhất đã được kiểm toán. Đảm bảo giá bán không ảnh hưởng đến kế hoạch lợi nhuận trước thuế năm 2019.

HĐQT cũng có tờ trình thay đổi mô hình tổ chức quản lý công ty bằng cách bỏ ban kiểm soát, miễn nhiệm toàn bộ thành viên Ban Kiểm soát, ĐỒng thời thành lập Ban kiểm toán nội bộ trực thuộc HĐTQ, Tổng Giám đốc. Ngoài ra còn trình ĐHCĐ thông qua việc để Chủ tịch HĐQT kiêm nhiệm chức vụ Tổng giám đốc công ty.

Đại hội bước vào phiên thảo luận:

Cổ đông: Trước đây, chiến lược của Phát Đạt là phát triển các dự án trong thành phố, quy mô dưới 1 ha. Nay thấy Công ty đẩy mạnh các dự án tỉnh miền Trung, vậy còn phát triển ở TP.HCM nữa không?

Ông Đạt: Chiến lược của PDR năm 2018 vẫn kiếm quỹ đấy dưới 1 ha với pháp lý hoàn chỉnh ở TP. HCM để triển khai dự án. Nhưng năm 2018, pháp lý kéo dài nên PDR tập trung hoàn tấy hồ sơ các dự án BT để có quỹ đất và tiếp tục tìm kiếm các dự án có hồ sơ phá lý hoàn chỉnh, tập trung chỉnh trang đô thị vì dù đền bù trất khó nhưng hệ số sinh lợi tốt.

Song song ở TP.HCM, thì hiện nay, ở Bình Đình, Quảng Ngãi, Quảng Nam và Đà Nẵng thị trường bất động sản rất tốt, tôi là người miền Trung và đây là những lợi thế của PDR. Do vậy, PDR có chiến lược mới là tập trung thi trường miền Trung, có pháp lý hoàn chỉnh để có thể đưa sản phẩm ra thị trường liền. 

Cổ đông: PDR phát hành trái phiếu ngắn hạn với lãi suất 14%/năm là quá cao trên mức bình quân thị trường. Vì sao?

Ông Đạt: Tiền không bao giờ đủ với các dự án của Phát Đạt. Tôi cho rằng, 14% không cao. Dưới góc nhìn của tôi, 10% hay 14% cao hay không phải nhìn góc độ hiệu quả dự án. Hiện PDR đang có rất nhiều dự án mà chưa thể công bố cho cổ đông. 

Kế hoạch lợi nhuận năm nay chắc chắn đạt được và năm sau, cổ đông sẽ thấy rõ ràng sự hiệu quả này hơn. 

Cổ đông: TP.HCM có nhiều chung cư xuống cấp trầm trọng nên UBND Thành phố khuyến khích doanh nghiệp tham gia cải tạo các dự án này. Kế hoạch của PDR ra sao?

Ông Đạt: Chung cư cũ có nhiều loại, nên PDR phải lựa chọn các chung cư có khả năng đầu tư, sinh lợi tốt mới làm và dòng tiền phải về nhanh nhất. PDR đang nghiên cứu nhiều dự án, nhưng vì là chiến thuật nên chưa thể công bố ngay. 

Cổ đông: Các dự án sắp tới của Phát Đạt có thể giao sổ hồng ngay khi bàn giao nhà hay không, khi nhiều dự án trước đó đã thực hiện được?

Ông Đạt: Phát Đạt sẽ tiếp tục làm điều này, dự kiến dự án Nhơn Hội - Bình Định sắp tới ngày 30/5 hoàn tất hạ tầng, có sổ đỏ cầm tay cho từng nền bán cho khách hàng. Đây là cách làm của Phát Đạt thể hiện sự tôn trọng đối với khách hàng. 

Ông Nguyễn Văn Đạt chia sẻ thêm tại đại hội, thực tế ở thị trường TP.HCM đang hơi khó khăn về pháp lý bất động sản. Lợi thế của PDR là dân miền Trung, nên phát huy được ở thị trường mới. Không chỉ Bình Định, chúng tôi đang tiên ra Quảng Nam, Đà Nẵng. Sắp tới, cổ đông sẽ có nhiều tin vui.

Ông Đạt tiết lộ, vào thứ Hai tới, Công ty sẽ tham gia một khu đất ở Bình Đình. Vài tuần nữa sẽ có ở Quảng Nam, Đà Nẵng - thị trường đang có nhiều khu để đầu tư, dự án phân lô bán nền ở đây đang rất tốt. 

Ông Đạt khẳng định lại, chắc chắn sẽ hoàn thành kế hoạch đột biến năm 2019 và còn nhiều của ăn của để.

“Nếu cổ đông tin tưởng Ban Lãnh đạo, tin tưởng hướng đi của PDR thì cổ phiếu PDR là cổ phiếu đáng để cổ đông cân nhắc”, ông Đạt khẳng định.  

Cổ đông: Bây giờ PDR có nhiều dự án tốt, nhưng sau khi chuyển nhượng hết thì hoạt động tiếp theo của PDR là gì? Các năm trước, dự án khách sạn cũng nằm trong kế hoạch mang lại dòng tiền ổn định, bây giờ thì thế nào? 

Ông Đạt: PDR có nhiều dòng thu, có nhiều nguồn lợi nhuận vì sao không chia cổ tức bằng tiền vì có rất nhiều dự án cần phát triển. Còn nhiều kế hoạch PDR chưa nêu ra trong ĐHCĐ này, nhưng chia sẻ với cổ đông rằng, HĐQT đang tìm kiếm dự án để mua và phát triển dự án văn phòng, khách sạn - lợi nhuận ít, nhưng nguồn thu rất ổn định.

PDR cũng có thể dùng tài sản này để kinh doanh dự án khác được. PDR phấn đấu mỗi năm vài trăm tỷ lợi nhuận từ phân khúc văn phòng, khách sạn, để bão tố kiểu gì thì Phát Đạt vẫn tồn tại được.

Ông Lê Quang Phúc, thành viên HĐQT độc lập PDR chia sẻ, năm 2018, PDR gặp gỡ nhiều nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức tài chính để trao đổi vấn đề hợp tác, đầu tư vào PDR. Hy vọng, trong 1 quý tới sẽ có thông tin mới cho cổ đông. 

Trong 5 năm tới, có thể PDR không thấy lợi nhuận trước thuế dưới 1.000 tỷ đồng. Đó là lý do, năm 2019 là năm bắt đầu kỷ nguyên mới của PDR.