Doanh nghiệp vốn nhỏ sở hữu nhiều dự án lớn
Chưa công bố báo cáo tài chính quý IV/2020 nhưng thông tin từ IDJ cho biết, ước tính trong năm qua, Công ty đạt khoảng 102 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, cao gấp gần 3 lần năm 2019 và vượt khoảng 11% kế hoạch.
Trước đó, báo cáo tài chính quý III/2020 của Công ty ghi nhận lãi trước thuế lũy kế 9 tháng là 78 tỷ đồng, tăng tới 11 lần so với cùng kỳ 2019. Như vậy, riêng quý IV, Công ty ghi nhận lợi nhuận 24 tỷ đồng.
Lợi nhuận của IDJ tăng mạnh chủ yếu nhờ sự khởi sắc của mảng kinh doanh bất động sản. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2020, mảng kinh doanh bất động sản mang lại 220,9 tỷ đồng doanh thu và 90,7 tỷ đồng lợi nhuận gộp (cùng kỳ 2019, mảng này không ghi nhận doanh thu). Đây là kết quả của việc bàn giao các căn hộ shophouse tại dự án Diamond Park Lạng Sơn.
Diamond Park Lạng Sơn đang là dự án bất động sản quy mô lớn nhất của IDJ, được triển khai trên khu đất 5,5 ha, với kế hoạch cung cấp ra thị trường 229 căn shophouse và 4 tòa chung cư 27 tầng. Tính đến cuối quý III/2020, dự án này ghi nhận giá trị sản xuất - kinh doanh dở dang 509 tỷ đồng, chiếm 50% giá trị tồn kho của Công ty.
Sau khi tiến hành bàn giao các căn shophouse của giai đoạn 1 dự án, cuối tháng 10/2020, Hội đồng quản trị IDJ đã ra nghị quyết về việc triển khai giai đoạn 2 xây dựng 4 tòa chung cư có chiều cao 27 tầng/tòa, tổng mức đầu tư khoảng 1.800 tỷ đồng.
Ngoài dự án này, IDJ đang ghi nhận giá trị tồn kho đáng kể (chi phí xây dựng dở dang) tại các dự án Madala Grand Phú Yên (114,2 tỷ đồng), Dự án Hải Tân - Hải Dương (83,5 tỷ đồng) và dự án tại Mũi Né - Bình Thuận (307,6 tỷ đồng).
Tại Mũi Né, dự án mang tên APEC Madala Wyndham Mũi Né có tổng giá trị đầu tư dự kiến 1.506 tỷ đồng, trên diện tích 4,5 ha, được khởi công từ quý I/2020 và dự kiến hoàn thành vào quý III/2022, nhắm tới phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với dự kiến cung cấp 2.912 căn hộ và khoảng 50 căn shophouse.
Tại Hải Dương, Công ty dự kiến xây dựng dự án trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê với quy mô 1 tòa nhà 15 tầng, cung cấp 250 căn hộ với tổng vốn đầu tư 203 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào quý II/2021.
Tại Phú Yên, Công ty triển khai dự án shop thương mại và condotel với một tòa nhà 29 tầng, trên diện tích khu đất hơn 4.500 m2, tổng vốn đầu tư dự kiến là 1.000 tỷ đồng.
Tổng mức đầu tư theo kế hoạch của các dự án này lên đến hơn 4.500 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần tổng tài sản và gấp gần 11 lần vốn chủ sở hữu của Công ty tại thời điểm cuối quý III/2020.
Thời gian qua, để đẩy mạnh triển khai các dự án, IDJ đã tăng cường sử dụng vốn vay với dư nợ vay dài hạn đạt 437 tỷ đồng đến cuối quý III/2020, tăng gấp 2 lần đầu năm với rất nhiều đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ được tiến hành. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu đến cuối quý III/2020 đã lên đến 1,08 lần.
Trong bối cảnh nhu cầu vốn đầu tư cho các dự án hiện hữu còn lớn, mới đây, IDJ đã chốt danh sách cổ đông để tiến hành đợt chào bán tăng vốn điều lệ lên gấp 2 lần, dự kiến thu về 326 tỷ đồng để bổ sung cho dự án tại Lạng Sơn (70 tỷ đồng), Mũi Né (200 tỷ đồng) và phần còn lại để bổ sung vốn lưu động. Kết quả đợt chào bán này được đánh giá sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng đáp ứng dòng vốn đầu tư, kinh doanh của IDJ trong năm 2021.
Cái bóng lớn của Tập đoàn APEC
Thành lập năm 2007, IDJ đặt chân vào lĩnh vực bất động sản với dự án thuê và khai thác diện tích Trung tâm thương mại, văn phòng, tầng hầm tại tổ hợp trung tâm thương mại - khách sạn - văn phòng Grand Plaza, Hà Nội do Tập đoàn Charmvit, Hàn Quốc đầu tư. Trong suốt giai đoạn từ 2011 - 2016, lợi nhuận của Công ty không đáng kể, hoặc thua lỗ. Lỗ lũy kế đến cuối năm 2016 lên đến hơn 60 tỷ đồng.
Bức tranh kinh doanh của IDJ chỉ khởi sắc từ năm 2017, khi Công ty thực hiện hợp đồng thi công các dự án của CTCP Đầu tư châu Á - Thái Bình Dương (APEC Invesment - API), doanh nghiệp sở hữu hơn 20% vốn IDJ khi đó.
 |
Cụ thể, doanh thu của IDJ năm 2017 tăng vọt lên 301 tỷ đồng, gấp 11,8 lần năm 2016; lợi nhuận trước thuế đạt 3 tỷ đồng, từ mức lỗ 6,3 tỷ đồng của 2016. Năm 2018, Công ty ghi nhận lợi nhuận trước thuế 54,9 tỷ đồng, gấp hơn 17 so với năm 2017. Đến tháng 8 - 9/2018, API đã thoái toàn bộ 20,02% vốn tại IDJ sau 5 năm đầu tư.
Theo bản cáo bạch chào bán cổ phiếu ra công chúng để tăng vốn lên gấp đôi được IDJ công bố hồi giữa tháng 12/2020, trước thời điểm chốt danh sách chào bán, Công ty chỉ có 2 cổ đông lớn sở hữu tổng cộng 11,15%, bao gồm CTCP Tập đoàn APEC Group (nắm 5,09%), CTCP Đầu tư APEC Holding (nắm 6,06%). Các cổ đông nội bộ hầu như không nắm giữ cổ phiếu. Trong đó, CTCP Đầu tư APEC Holding mới trở thành cổ đông lớn của IDJ từ tháng 7/2020.
Dù tỷ lệ sở hữu vốn của 2 cổ đông lớn chỉ là 11,15% và API đã thoái vốn tại IDJ trước đó, nhưng hoạt động của IDJ vẫn mang đậm bóng dáng của API và các công ty trong hệ sinh thái của tập đoàn này.
Tất cả 6 dự án mà IDJ hiện đang triển khai đầu tư đều mang thương hiệu “Apec”.
Chẳng hạn, tất cả 6 dự án mà IDJ hiện đang triển khai đầu tư đều mang thương hiệu “Apec”. 65,6% giá trị các khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng tính tại thời điểm 30/9/2020 cũng đến từ các đơn vị thuộc hệ sinh thái APEC (là Công ty TNHH Đầu tư châu Á - Thái Bình Dương - Bắc Ninh và CTCP Đầu tư châu Á - Thái Bình Dương (API).
Mảng xây dựng, vốn đóng góp doanh thu, lợi nhuận đáng kể nhất cho IDJ trước khi phần doanh thu, lợi nhuận từ mảng bất động sản được ghi nhận cũng chủ yếu là các hợp đồng thi công cho các thành viên của API.
Chẳng hạn, IDJ hiện đang là tổng thầu xây dựng cho dự án Apec Aqua Park Bắc Giang, dự án Khu công nghiệp nhỏ và vừa Apec Đa Hội (Bắc Ninh) và chuẩn bị thực hiện dự án Apec Golden Palace Lạng Sơn do API làm chủ đầu tư. Trong phần phải thu mà IDJ đang ghi nhận từ Công ty TNHH Đầu tư châu Á - Thái Bình Dương Bắc Ninh - công ty con do API sở hữu 100% vốn, chủ yếu là từ hợp đồng xây dựng cho dự án Royal Park Bắc Ninh.
Đáng chú ý, ông Hán Công Khanh, Chủ tịch Hội đồng quản trị IDJ đang là Chủ tịch Hội đồng quản trị API và ông Nguyễn Hoàng Linh - thành viên Hội đồng quản trị IDJ cũng đang là Phó tổng giám đốc API.
Mối quan hệ mật thiết với API được kỳ vọng sẽ là chỗ dựa quan trọng cho IDJ trong thời gian tới, khi mà tập đoàn này đang tiếp tục cho thấy sự phát triển trong lĩnh vực bất động sản với quỹ đất dự án ngày càng mở rộng tập trung cả tại các đô thị vệ tinh của các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và cả các tỉnh ven biển để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thời gian qua.
Tuy vậy, việc IDJ chỉ khác cái tên, còn các dự án đầu tư và thi công đều mang thương hiệu APEC cũng khiến nhiều người đặt nghi vấn về tình huống “niêm yết cửa sau”.
“Niêm yết cửa sau” là việc một công ty chưa niêm yết thâu tóm quyền kiểm soát một công ty đã niêm yết và thông qua doanh nghiệp đã niêm yết để đưa một phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp chưa niêm yết lên sàn chứng khoán.
Đối tượng được lựa chọn làm mục tiêu thâu tóm thường là những những công ty đang niêm yết nhưng kinh doanh không hiệu quả, giá trị thị trường thấp. Sau khi nắm quyền kiểm soát, bên đi thâu tóm sẽ thông qua các hoạt động sáp nhập hoặc mua bán tài sản để đưa tài sản, dự án của doanh nghiệp chưa niêm yết lên sàn.
Việc niêm yết cửa sau giúp doanh nghiệp chưa đáp ứng đủ các điều kiện niêm yết có thể sớm lên sàn chứng khoán, hoặc lên sàn mà không phải công bố đầy đủ các thông tin hoạt động như khi niêm yết trực tiếp hoặc nhằm giảm thiểu, né tránh các khoản chi phí, nghĩa vụ như khi niêm yết trực tiếp. Chẳng hạn như nghĩa vụ hạn chế chuyển nhượng cổ phần của cổ đông sáng lập, ban lãnh đạo sau khi niêm yết.
