Cung tăng, giá cũng tăng
Chia sẻ tại một sự kiện về thị trường bất động sản mới đây tại TP.HCM, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) thông tin, trong 8 tháng đầu năm 2025, thị trường địa ốc phía Nam ghi nhận hơn 28.000 căn hộ được chào bán và hơn 20.000 căn tiêu thụ thành công, tăng tương ứng 1,5 lần và 3 lần so với năm 2024.
Ông Thắng cũng cho biết, hiện tại, nguồn cung trên thị trường không còn bị bó hẹp như trước, thay vì chủ yếu tập trung tại TP.HCM, thì nay đã mở rộng ra các địa phương lân cận như Tây Ninh, Đồng Nai… Trong đó, khu vực thuộc tỉnh Long An cũ (nay là Tây Ninh) chiếm 40% tổng nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp là phân khúc nhà phố, biệt thự.
Đáng chú ý, khu vực thuộc Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM) đã vượt khu vực trung tâm TP.HCM về nguồn cung căn hộ, chiếm tỷ trọng 45,5% và khu vực trung tâm vẫn tập trung phân khúc cao cấp, căn hộ hạng A, còn các địa phương giáp ranh dẫn dắt thị trường ở phân khúc trung cấp và bình dân.
Bên cạnh việc gia tăng nguồn cung, giá căn hộ (sơ cấp và thứ cấp) tại TP.HCM tăng 12-18%, đạt trung bình hơn 80 triệu đồng/m2. Ở những khu vực vùng ven (thuộc Bình Dương cũ), mức tăng đạt 8-10%, lên khoảng 47 triệu đồng/m2. Điều này tạo áp lực lớn lên người có nhu cầu nhà ở thực, nhất là nhóm khách hàng trẻ.
Số liệu thống kê mới nhất của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong 2 năm qua, giá bán bất động sản phổ biến (tính chung trên cả nước) giữ đà tăng ở hầu hết các loại hình sản phẩm.
Trong đó, phân khúc đất nền tăng mạnh nhất 44% và chung cư tăng 42%. Các loại hình khác gồm nhà riêng, đất dự án và nhà mặt phố tăng lần lượt 28%, 14% và 1% trong cùng giai đoạn.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, việc giá bán bất động sản duy trì xu hướng tăng thời gian qua là kết quả của tăng trưởng cung tiền mạnh mẽ thông qua chính sách tiền tệ linh hoạt hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp kéo dài, đặc biệt ở các đô thị lớn, cùng với niềm tin của bên mua vào tiềm năng tăng giá bất động sản trong tương lai. Điều này cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư và tích sản hấp dẫn, nhưng cũng đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở cho lao động phổ thông.
Liên quan tới vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, hiện tại, một công chức ở Việt Nam cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư, trong khi mức bình quân thế giới chỉ là 15 năm.
“Nếu như trong giai đoạn 2023-2024, thời gian để mua một căn hộ là gần 24 năm, thì nay tăng lên 26 năm, dù thu nhập bình quân của người dân tiếp tục cải thiện. Điều này cho thấy, giá bất động sản đang tăng nhanh hơn so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn về khả năng tiếp cận nhà ở”, ông Lực nói.
Đưa ra nhận định về thị trường, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, trong những tháng cuối năm, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục phân hóa mạnh mẽ.
Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, nằm trong khu vực có hạ tầng kết nối tốt… được xem là “hàng hóa an toàn” và thu hút nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ổn định. Ngược lại, đất nền tại những khu vực chưa rõ quy hoạch sẽ ít được giao dịch, phản ánh sự thận trọng tăng cao.
“Đối với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá sơ cấp dự báo duy trì ở mức cao do quỹ đất hạn chế và chi phí đất đai tăng. Sức hút vẫn tập trung vào các dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển, đã có cộng đồng cư dân hình thành, đặc biệt là những dự án có sự kết hợp hài hòa giữa sản phẩm thấp tầng và cao tầng”, ông Quang nói, đồng thời chia sẻ thêm, về tổng thể, giá bất động sản những tháng cuối năm 2025 sẽ tiếp tục tăng, nhưng theo hướng chọn lọc.
Chung cư tại các đô thị lớn có thể tăng 5-7%, biệt thự và liền kề tăng 10-15%, còn đất nền vùng ven chỉ tăng ở những khu vực có pháp lý và quy hoạch rõ ràng. Mức tăng giá bình quân toàn quốc dự báo dao động từ 7-10%, nhưng sự phân hóa theo phân khúc và địa bàn ngày càng rõ nét, tạo nên một thị trường vừa sôi động, vừa thận trọng.
Cơ hội nào cho người trẻ sở hữu nhà?
Số liệu thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, người mua nhà hiện nay ngày càng trẻ hóa, thậm chí đang là lực lượng chi phối thị trường căn hộ. Ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia bất động sản cho rằng, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến sự đảo chiều này.
Thứ nhất, cơ hội kiếm tiền của người trẻ đa dạng và nhanh hơn bao giờ hết. Các thế hệ trước thường phải qua nhiều năm làm việc, phải lên cấp quản lý mới có thu nhập ổn định ở mức cao rồi mới tính chuyện mua nhà, còn giới trẻ ngày nay biết tận dụng công nghệ, thương mại điện tử, sáng tạo nội dung số hay đầu tư tài sản số… để có nguồn tài chính dư dả ngay từ sớm.
 |
Người mua nhà ngày càng trẻ hóa. Ảnh: Lê Toàn. |
Ngoài ra, thế hệ Gen Z (những người sinh từ năm 1997 đến năm 2012) cũng có nền tảng kiến thức tài chính cá nhân tốt hơn. Nhiều người có ý thức sớm rằng, nhà không đơn thuần là nơi để ở, mà còn là một hình thức đầu tư sinh lời.
Thứ hai, chính sách tín dụng và bán hàng linh hoạt hơn trước. Hiện tại, ngân hàng áp dụng nhiều gói vay ưu đãi cho người trẻ, chủ đầu tư chia nhỏ tiến độ thanh toán, kết hợp hỗ trợ vay dự án hình thành tương lai, giúp khách hàng trẻ tiếp cận nhà dễ dàng hơn, thay vì phải gom một khoản tiền lớn từ đầu.
Thứ ba, khẩu vị mua nhà của người trẻ khác biệt so với thế hệ trước. Họ sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven, ưu tiên căn hộ có giá hợp lý, hạ tầng kết nối tốt và tiện ích hiện đại, thay vì tích lũy lâu dài để mua nhà thổ cư ở trung tâm.
Lý thuyết là vậy, nhưng trên thực tế, việc mua nhà vẫn là mục tiêu nằm ngoài tầm với của đa số lao động phổ thông nói chung, người trẻ nói riêng, bởi “đà tăng thu nhập không theo kịp đà tăng giá bất động sản”.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia tài chính cho rằng, muốn mua nhà lúc này cần một “điểm tựa” là đòn bẩy tài chính. Nhà nước đang có nhiều chính sách ưu tiên người dưới 35 tuổi mua nhà, trong đó có các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi, ví dụ gói 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của 9 ngân hàng lớn, song vấn đề lớn nhất là khả năng trả nợ.
“Khi tỷ lệ vay lên tới 70-80% giá trị căn hộ thì rủi ro cho cả người vay và ngân hàng càng lớn. Vì vậy, các ngân hàng cần hướng dẫn người mua nhà, đặc biệt là người trẻ, sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, có đo lường dự báo thu nhập dài hạn và giữ tỷ lệ vay an toàn quanh mức 50%”, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính chia sẻ.
Ông Lê Quốc Kiên cũng đưa ra lời khuyên, để đảm bảo an toàn khi vay mua nhà, người trẻ không nên vay quá 50% giá trị tài sản, chi trả hàng tháng cũng nên không vượt 40% thu nhập. Đặc biệt, khi vay thì đừng chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi trong vài năm đầu hay thời gian ân hạn, mà hãy tính kỹ cả khi hết khuyến mãi và cân nhắc khả năng tài chính khi hết thời gian ưu đãi.
