Bất cập từ câu chuyện làm dự án phải có “đất ở”
Trên thực tế, những tranh luận về quy định phải có đất ở mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại là vấn đề không mới, khi trước đó Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 171/2024/QH1 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có hiệu lực từ ngày 1/4/2025.
Việc đề xuất thí điểm khi Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) giữ nguyên quan điểm có từ Luật Nhà ở 2013 và Luật Đất đai 2013, dù đã gỡ vướng rất nhiều ở các quy trình, thủ tục đầu tư khác nhưng vô tình bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), hiện có khoảng 400-500 dự án nhà ở trên cả nước không thể triển khai do vướng quy định phải có đất ở.
Trong khi đó, việc định hướng các doanh nghiệp mở rộng quỹ đất tiềm năng, liền kề các khu vực ven đô để phát triển các khu đô thị mới, giúp giải tỏa áp lực vùng “lõi” trung tâm trở nên khó khăn hơn.
Cùng với đó, việc theo đuổi các dự án có sẵn “1 m2 đất ở” (với tình trạng gần như không có) tạo ra các cuộc tranh không lành mạnh, khiến chi phí phát triển dự án tăng vọt.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tầm trung tại Hà Nội cho hay, để có được quỹ đất sạch sở hữu đất ở cho các dự án lớn chỉ có cách thông qua các phiên đấu giá hoặc đấu thầu do Nhà nước tổ chức.
Các quy trình này thường rất cạnh tranh, thời gian kéo dài và đòi hỏi nguồn tiền trả trước lớn để đặt cọc, nên dễ đẩy doanh nghiệp vào các “cuộc chiến” về giá cũng như không phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Điều này tạo ra sự mất cân bằng khi quỹ đất tập trung vào một số “tay chơi lớn”, khiến giá nhà khó điều tiết theo cung - cầu thị trường.
“Rào cản gia nhập thị trường phi thực tế vô hình trung hạn chế quyền tiếp cận của doanh nghiệp đối với quỹ đất để phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thị trường, có nghĩa là không thể tự ý thỏa thuận với người dân sở hữu đất.
Những dự án như vậy buộc phải đưa vào diện đấu thầu và Nhà nước thu hồi, đền bù và giao đất lại cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp thuê. Như vậy là cả một chu trình làm cho dự án kéo dài, chậm trễ đưa nguồn cung ra thị trường”, vị lãnh đạo trên nói.
LS. Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, quy định chỉ có đất ở, hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp mới được làm dự án nhà ở thương mại làm khó chủ đầu tư, vướng mắc pháp lý vẫn tiếp tục tồn tại. Hiện tại, phần lớn dự án được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất, nên sẽ rất khó thỏa thuận chuyển nhượng.
Cần lưu ý rằng, việc mở cơ chế với dự án không cần “đất ở” cũng là cách giải phóng hàng trăm dự án bất động sản đã và đang bị “đóng băng” hiện nay. Đây không chỉ đơn thuần là việc bổ sung nguồn cung mới ra thị trường, mà còn là sự hồi sinh của các “tài sản zombie” trên bảng cân đối kế toán của nhiều doanh nghiệp, có khả năng cải thiện đáng kể sức khỏe tài chính của các nhà phát triển dự án vốn bị đè nặng bởi những dự án không sinh lời này, có thể kể đến một loạt dự án ở TP.HCM và Hà Nội như Shizen Home, Rome Diamond Lotus, Đức Long Golden Land, Harizon Land Hoàng Mai, Khu nhà ở Phúc Thịnh, dự án Kehin, Khu dự án Cao - Xà - Lá…
Vừa qua, TP.HCM thông báo có hơn 440 dự án đăng ký triển khai thí điểm theo Nghị quyết 171, diện tích hơn 2.000 ha, còn Hà Nội đã thông qua danh mục gần 300 dự án thí điểm với lộ trình thực hiện rõ ràng từ quý IV/2025 đến quý IV/2027.
Quá trình tập trung đất đai, ngay cả thông qua thỏa thuận, cũng có thể làm xáo trộn các cộng đồng nông nghiệp, phá vỡ sinh kế truyền thống và dẫn đến căng thẳng xã hội nếu không được quản lý một cách công bằng.
Tuy vậy, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), số dự án được thí điểm vẫn tương đối ít. Tại TP.HCM, hơn 440 dự án thí điểm là chỉ tính tại TP.HCM cũ, còn Bình Dương cũ có khoảng 200 dự án và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có trên 640 dự án đã được đăng ký thí điểm.
Để được tham gia chương trình này, một dự án phải đáp ứng các điều kiện cụ thể về phù hợp quy hoạch và đặc biệt, còn phải đảm bảo yêu cầu diện tích đất của dự án không được vượt quá 30% tổng diện tích đất được phân bổ cho phát triển nhà ở trong quy hoạch của tỉnh đến năm 2030, do đó số lượng dự án thực tế triển khai thí điểm theo đánh giá của nhiều chuyên gia sẽ thấp hơn nhiều.
Chưa kể, thời gian triển khai thí điểm 5 năm cũng chưa tạo ra một sự chắc chắn trong dài hạn. Với quá trình đầu tư dự án thông thường kéo dài từ 3 -5 năm buộc các chủ đầu tư phải tính đến khả năng khung pháp lý có thể thay đổi một lần nữa sau năm 2030, khi chương trình thí điểm kết thúc.
Do đó, việc cụ thể hóa tinh thần từ Nghị quyết 171 và đưa vào dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi là cần thiết để đảm bảo tính đồng bộ trong việc thực thi ở các cấp chính quyền địa phương, tránh dẫn tới tình trạng “trên bảo, dưới không nghe” khi thay đổi mô hình chính quyền 2 cấp với việc phân quyền nhiều hơn cho cấp xã như hiện nay.
Nhà phát triển dự án cần chuẩn bị kỹ càng hơn
Theo các chuyên gia, sự thay đổi của cơ quan lập pháp trong thời gian gần đây đã chuyển đổi cơ bản mô hình tiếp cận đất đai. Thay vì một hệ thống dựa trên “sự cho phép” (có đất ở hay không), thị trường đang chuyển sang một hệ thống dựa trên “tiêu chí” (dự án có đáp ứng các điều kiện quy hoạch và được phê duyệt không).
Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, tập trung vào việc đảm bảo dự án phù hợp với quy hoạch và nhận được sự chấp thuận của chính quyền địa phương, thay vì chỉ săn lùng các lô đất có chứa “đất ở”.
Giờ đây, doanh nghiệp có thể nhắm đến các khu đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp rộng lớn, liền kề các khu vực ven đô để phát triển các khu đô thị mới.
Cơ hội này càng được khuếch đại bởi sự phát triển không ngừng của các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, tuyến metro... Luật mới cho phép các nhà phát triển dự án mua lại đất dọc theo các hành lang hạ tầng mới này trước khi chúng được chính thức chuyển đổi mục đích sử dụng, từ đó nắm bắt được sự gia tăng giá trị đáng kể.
Sự thay đổi này đòi hỏi một sự chuyển dịch cơ bản trong năng lực cốt lõi của nhà phát triển dự án. Mô hình cũ ưu tiên sức mạnh tài chính và khả năng điều hướng các thủ tục hành chính, còn mô hình mới lại đề cao các kỹ năng khác như kỹ năng đàm phán, gắn kết cộng đồng và tổng hợp đất đai phức tạp.
Do đó, thành công sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào “kỹ năng mềm” và khả năng xây dựng lòng tin với hàng trăm chủ đất. Điều này cũng có thể dẫn đến sự phân hóa thành các dự án “nhanh” (trên đất nông nghiệp sạch) và các dự án “di sản” (các dự án cũ bị kẹt với nhiều vấn đề pháp lý chồng chéo), đòi hỏi phải có sự thẩm định kỹ lưỡng.
Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, đà tăng trưởng của thị trường bất động sản luôn tỷ lệ thuận với hoạt động đầu tư, phát triển kinh tế. Tuy nhiên, hiện tại, do chênh lệch cung - cầu khiến giá nhà ở tăng mạnh hơn so với lợi tức từ hoạt động đầu tư.
Đây là thực trạng đáng lo nhưng không phải là không có giải pháp, trong đó vai trò điều tiết nguồn cung của Nhà nước là quan trọng nhất. Nhiều dự án nhà ở thương mại đang cần nhanh chóng được gỡ vướng pháp lý và khi nút thắt này được tháo gỡ, các dự án được triển khai nhiều, nguồn cung thuộc phân khúc thị trường có nhu cầu lớn sẽ tăng mạnh, từ đó giúp “hạ nhiệt” giá nhà.
Dẫu vậy, cần lưu ý rằng, việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai cũng phải đi kèm kiểm soát chặt chẽ hơn, hạn chế thu gom đất đai và chuyển đổi mục đích đất rừng, đất lúa không kiểm soát.
Quá trình tập trung đất đai, ngay cả thông qua thỏa thuận, cũng có thể làm xáo trộn các cộng đồng nông nghiệp, phá vỡ sinh kế truyền thống và dẫn đến căng thẳng xã hội nếu không được quản lý một cách công bằng.
Cuối cùng, quá trình đô thị hóa nhanh chóng có thể gây suy thoái môi trường, mất không gian xanh và gia tăng áp lực lên cơ sở hạ tầng nếu không được tích hợp vào một kế hoạch phát triển vùng toàn diện và dài hạn.
