Các khối nợ bất động sản châu Á thu hút giới đầu tư toàn cầu

Theo nghiên cứu mới nhất của CBRE, các khoản nợ bất động sản tại châu Á đang nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư trên toàn cầu, trong bối cảnh thị trường chứng khoán giảm sút sức hút và giới đầu tư muốn đổ tiền vào lĩnh vực bất động sản tại khu vực này.

Điều kiện tín dụng được thắt chặt, môi trường lãi suất gia tăng và lợi suất thấp hơn tại lĩnh vực bất động sản được đánh giá sẽ tạo ra thêm khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản ở châu Á. Bối cảnh này sẽ khiến các khoản nợ nợ lớn được phơi bày, tạo cơ hội cho các giao dịch mua bán - sáp nhập (M&A) trong thời gian tới.

“Chúng tôi nhận thấy nhu cầu đầu tư vào các khoản nợ trong lĩnh vực bất động sản tại châu Á đang gia tăng. Thực tế, việc siết tín dụng tại một số thị trường khiến các nhà phát triển bất động sản địa phương gặp khó khăn hơn và giới đầu tư cho đây là cơ hội hấp dẫn để rót tiền vào xử lý các khoản nợ.

Việc siết tín dụng tại một số thị trường khiến các nhà phát triển bất động sản địa phương gặp khó khăn hơn và giới đầu tư cho đây là cơ hội hấp dẫn để rót tiền vào xử lý các khoản nợ. Họ coi đây là hoạt động đầu tư hấp dẫn hơn so với chứng khoán và trái phiếu, dù sẽ có nhiều rủi ro hơn

- Ông Tom Moffat, Giám đốc cao cấp Khối thị trường vốn châu Á, CBRE

Họ coi đây là hoạt động đầu tư hấp dẫn hơn so với chứng khoán và trái phiếu, dù sẽ có nhiều rủi ro hơn. Chúng tôi đã gặp gỡ một số khách hàng có chiến lược nắm giữ trung hạn đối với bất động sản qua việc mua lại các khoản nợ”, ông Tom Moffat, Giám đốc cao cấp Khối thị trường vốn châu Á, CBRE cho biết.

Theo đó, các nhà đầu tư quan tâm tới các khoản nợ bất động sản tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương thường lựa chọn tập trung vào chiến lược tài trợ hạng hai (mezzanine financing). Trong đó, tài trợ hạng hai là việc mua thâu tóm bằng nợ hoặc tái cơ cấu tài trợ thông qua các khoản nợ phụ thuộc, như cổ phiếu ưu đãi hoặc trái phiếu có thể chuyển đổi. Loại tài trợ này khá phổ biến trong M&A, khi giao dịch được tài trợ bằng cách mở rộng vốn chủ sở hữu.

Báo cáo của CBRE nhận định, một số thị trường bất động sản tại châu Á, đặc biệt là Trung Quốc và Ấn Độ sẽ trở thành điểm nóng cho hoạt động đầu tư vào các khoản nợ này.

Trung Quốc

Các nhà phát triển bất động sản quy mô vừa và nhỏ tại Trung Quốc đang là mục tiêu thu hút sự chú ý của giới đầu tư toàn cầu, bởi khả năng tăng trưởng tốt và biên lợi nhuận hấp dẫn ở mức 15 - 20%. Đáng chú ý, đối tượng này hấp dẫn nhà đầu tư theo đuổi chiến lược đầu tư vào các khoản nợ bởi hiện tại, chỉ 40% các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ tại đại lục đang hoạt động với dòng tiền dương.

Nói cách khác, các khoản nợ tại nhóm doanh nghiệp này tạo cơ hội lớn cho các hoạt động M&A trong thời gian tới, nhất là khi Bắc Kinh đang tiến hành thắt chặt các quy định tại thị trường tài chính nhằm kiểm soát các rủi ro phá sản, sử dụng đòn bẩy quá cao.

Theo ước tính của CBRE, giá trị các khoản nợ xấu, nợ khó có khả năng thu hồi tại các doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa ở Trung Quốc vào khoảng 15 - 20 tỷ USD.

Ấn Độ

Các nhà phát triển bất động sản Ấn Độ đang ở trong hoàn cảnh khó khăn khi nhà băng thắt chặt quy định cho vay, cũng như hỗ trợ tài chính cho các dự án, nhất là khi tỷ lệ phá sản của doanh nghiệp bất động sản ngày càng cao.

Kết quả, các công ty thuộc lĩnh vực này phải tìm kiếm một đối tác để tài trợ vốn, nhằm có đủ nguồn lực thực hiện các dự án.

Kể từ năm 2015, các quỹ đầu tư tập trung vào các khoản nợ bất động sản tại Ấn Độ đã huy động được hơn 2 tỷ USD ủy thác đầu tư. Con số này đã phần nào cho thấy sức hấp dẫn của chiến lược đầu tư vào các khoản nợ tại thị trường bất động sản Ấn Độ. Gần đây, theo CBRE, sức hút của hoạt động đầu tư này ngày càng lớn hơn, với sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế.

Mặc dù hoạt động đầu tư vào các khoản nợ bất động sản đối diện với nhiều rủi ro, nhưng theo khảo sát mục tiêu đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, các nhà đầu tư vẫn thể hiện mối quan tâm lớn nhất tới hoạt động này, coi đây là một kênh đầu tư hấp dẫn thay thế các tài sản đầu tư khác.