Vĩ mô là bệ đỡ
Hiện tại, không ít nhà đầu tư và chuyên gia vẫn có đánh giá lạc quan về nhóm cổ phiếu địa ốc. Gói kích thích kinh tế lớn được kỳ vọng sớm trở thành hiện thực, cùng với đó là việc đẩy mạnh các dự án đầu tư công, nhất là những dự án hạ tầng trọng điểm sẽ tạo nên sức bật cho thị trường bất động sản tại nhiều vùng, miền. Trong đó, các tỉnh phía Nam được cho là sẽ hưởng lợi lớn từ bối cảnh vĩ mô thuận lợi.
Đại diện một chủ đầu tư phía Nam nhận định, khi gói kích thích kinh tế được thông qua, cùng với lạm phát chịu áp lực tăng, dòng tiền đầu tư sẽ chảy mạnh vào bất động sản và trái phiếu, cổ phiếu tốt.
“Tôi quan sát thấy khá rõ động thái rút tiền khỏi ngân hàng và đổ vào đầu tư bất động sản ở Long Thành (Đồng Nai), Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, thậm chí cả Tây Ninh. Đây đang là các địa chỉ đầu tư hấp dẫn với tiềm năng tăng giá tốt”, vị đại diện chủ đầu tư chia sẻ.
Vị đại diện trên cho rằng, năm 2022 được coi là năm bùng nổ đầu tư công vào các dự án hạ tầng ở phía Nam, trong vài năm tới sẽ tạo nên sự thay đổi mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực, bởi quy mô thị trường phía Nam lớn hơn nhiều so với thị trường phía Bắc. Khi các doanh nghiệp bất động sản được hưởng lợi thì cổ phiếu niêm yết theo đó có cơ hội tăng giá mạnh.
Cũng có cái nhìn lạc quan về cổ phiếu địa ốc, nhưng một lãnh đạo Công ty Chứng khoán AIS (AIS) cho rằng, sự phân hóa sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới.
Bởi lẽ, kể từ cuối tháng 9/2021, giãn cách xã hội được nới lỏng, thông tin tích cực về gói kích thích kinh tế, về đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, thậm chí cả giá nguyên vật liệu như xi măng, thép đều đã giảm mạnh sau thời gian tăng phi mã (đơn cử, giá thép gần đây chỉ còn tăng khoảng 8% so với đầu năm 2021),…tất cả các yếu tố này đều đã được phản ánh vào giá cổ phiếu địa ốc trong thời gian qua.
Nói cách khác, dù nhà đầu tư tiếp tục có sự hào hứng với thị trường bất động sản, nhưng giá cổ phiếu thường phản ánh trước kỳ vọng từ 3 - 6 tháng, nên năm 2022 sẽ chứng kiến sự phân hóa trong nhóm cổ phiếu địa ốc. Cổ phiếu nào đã tăng giá mạnh có thể tạm dừng đà tăng, thậm chí quay đầu đi xuống, còn những mã tăng ít hoặc chưa tăng nhiều sẽ viết nên câu chuyện tăng giá cho riêng mình.
“Dư địa tăng giá vẫn còn, nhưng sẽ không theo kiểu tăng đại trà giống năm 2021, mà sẽ có sự chọn lọc nhiều hơn”, đại diện AIS nói.
Chọn cổ phiếu “đi sau”
Nhà đầu tư Nguyễn Hoàng (Hà Nội) cho biết, anh vẫn đặt niềm tin vào cổ phiếu nhà đất, nhưng danh mục rất chọn lọc. Cụ thể, giai đoạn 2020 - 2021, anh tập trung nắm giữ cổ phiếu FLC của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC và cổ phiếu TCH của Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy.
Thời điểm mua FLC là tháng 7 - 8/2020, giá 3.000 đồng/cổ phiếu, đến nay tăng được 6 lần. Với cổ phiếu TCH, thời điểm mua là tháng 9/2020, giá khi đó 17.500 đồng/cổ phiếu, gần đây dao động quanh 29.000 đồng/cổ phiếu.
Sang năm 2022, anh Hoàng dự kiến bắt đầu tái cấu trúc danh mục, bán cổ phiếu TCH và mua cổ phiếu VHM của Công ty cổ phần Vinhomes. Nhà đầu tư này giải thích, anh không còn tâm lý “liều ăn nhiều”, nắm giữ cổ phiếu “nóng”, thị giá thấp như trước, mà chuyển sang cổ phiếu trụ, vì tính an toàn cao hơn, tức rủi ro đảo chiều thấp.
Trong khi đó, Vinhomes sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý ổn và khả năng triển khai dự án tốt, trong khi năm vừa qua, giá cổ phiếu chưa tăng nhiều, chưa đúng với tiềm năng.
Nhà đầu tư trên cũng đã bán một số cổ phiếu công ty chứng khoán, vì cho rằng động lực tăng không còn nhiều, giá cổ phiếu nhóm này đang bước vào giai đoạn “dập dình”, còn sóng bất động sản có khả năng sẽ kéo dài.
Sóng địa ốc có thể duy trì trong 4 - 6 tháng tới, nhưng quan trọng là chọn được cổ phiếu còn dư địa tăng, tránh tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) mà “vơ bèo, vạt tép”.
“Theo tìm hiểu của tôi thì khoảng 10 năm mới có một con sóng bất động sản, đây cũng là do đặc tính chu kỳ thị trường lĩnh vực này. Mặt khác, bất động sản là lĩnh vực mà sản phẩm ra chậm, ra từ từ, chứ không như một số mặt hàng tiêu dùng, nguyên vật liệu, nên con sóng sẽ dài hơn. Sóng địa ốc có thể duy trì trong 4 - 6 tháng tới, nhưng quan trọng là chọn được cổ phiếu còn dư địa tăng, tránh tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) mà “vơ bèo, vạt tép”, anh Hoàng nói.
Một nhà đầu tư khác, ông Lê Kế Thọ chia sẻ, về cổ phiếu địa ốc, nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn, bởi một dự án có thể phải mất 3 - 5 năm để triển khai. Nhiều dự án đang trong giai đoạn giữa của vòng đời dự án, chứ chưa phải giai đoạn cuối, nên giá cổ phiếu có triển vọng tăng trung và dài hạn, tức sự tiến triển của dự án sẽ tiếp tục được phản ánh vào giá cổ phiếu trong thời gian tới.
Một số cổ phiếu mà ông Thọ quan tâm là NLG của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long) và DIG của Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp). Nam Long đang có các dự án Mizuki Park, Akari City, Paragon Đại Phước, Waterpoint, VSIP Hải Phòng, Nam Long Cần Thơ. Còn DIC Corp có quỹ đất tốt ở Vũng Tàu, Đồng Nai với giá vốn thấp, trong khi đây đều là các địa phương đang được hưởng lợi từ đầu tư công được đẩy mạnh.
“Nên ưu tiên chọn doanh nghiệp có đất vùng ven, giá vốn thấp, hưởng lợi từ đầu tư công và dự án mới bắt đầu cho quả ngọt, chứ không phải đã hạch toán hết doanh thu, lợi nhuận. Đặc biệt, doanh nghiệp cần có dự án gối đầu, đảm bảo phát triển liên tục”, ông Thọ nhấn mạnh.
Giám đốc phân tích một công ty chứng khoán tại Hà Nội khuyến nghị, nhóm cổ phiếu bất động sản đã tăng giá mạnh trong thời gian qua, bây giờ là lúc nhà đầu tư cần định giá lại cổ phiếu, từ đó chọn ra những mã chưa tăng nhiều và định giá còn thấp so với ngành, đồng thời xem xét quỹ đất, dự án mà doanh nghiệp đang triển khai để có cái nhìn toàn diện và lựa chọn được cổ phiếu tốt.
Riêng những mã đã tăng nóng thì không nên mua đuổi, vì giá có thể đã phản ánh hết kỳ vọng thị trường.
