Vì lẽ đó, từ đầu năm đến nay, ngân hàng lên ngôi, các quỹ cũng mạnh tay gom cổ phiếu ngân hàng, nhưng dĩ nhiên, không bỏ qua các cơ hội đầu tư tốt ở các nhóm ngành khác như bất động sản, vật liệu xây dựng, thực phẩm - đồ uống, tiêu dùng, hay vật liệu, năng lượng…
Doanh nghiệp bất động sản quỹ đất lớn, uy tín và có dư địa tăng trưởng vẫn hút hàng
Không khó để nhận ra các giao dịch và các khoản đầu tư lớn trong danh mục của các quỹ cũng tập trung tỷ trọng lớn ở hai nhóm ngành ngân hàng, bất động sản - có vốn hoá lớn nhất thị trường chứng khoán Việt Nam.
 |
Nhìn từ thương vụ mới đây nhất, nhóm quỹ do Dragon Capital quản lý, đã bất ngờ mua vào khoảng 10% vốn AGG của CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia, trước đó, nhóm này chưa sở hữu cổ phiếu nào tại AGG.
Động thái tham gia vào AGG có thể xem là ở ngay giai đoạn bản lề của doanh nghiệp này, khi đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ từ doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ sang quy mô tầm cỡ lớn hơn và dự báo sẽ có sự bứt phá về doanh thu, lợi nhuận.
Theo báo cáo của BSC, giai đoạn 2021-2026, dự kiến AGG sẽ triển khai 11 dự án, với tổng số lượng sản phẩm cung ứng ra thị trường là 21.488 sản phẩm, lần lượt gấp 2 lần về dự án và gấp 8,48 lần số sản phẩm, quy mô diện tích sàn thương mại gấp 8,97 lần so với giai đoạn 2015-2021. Điểm rơi lợi nhuận của AGG dự kiến từ năm 2021 đến từ 11 dự án trên, qua đó duy trì được dòng tiền, và tốc độ tăng trưởng qua các năm.
Riêng năm 2021, AGG đề ra kế hoạch sản lượng sản phẩm tiêu thụ dự kiến 3.600 căn (số cũ là 3.000), doanh số bán hàng 8.000 tỷ đồng, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 3.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 500 tỷ đồng. Chủ yếu đến từ việ bàn giao các dự án như The Sóng, Sky89, Panaroma 1&2. Đồng thời, hoàn tất công tác bán hàng trong năm đối với dự án Westgate, dự án Standard, và mở bán mới đối với dự án The Gió (BD2.8).
Hiện AGG sở hữu quỹ đất với quy mô 103 ha (cho 11 dự án trên), trong đó tỷ lệ quỹ đất tại TP.HCM chiếm 47,5% tổng quỹ đất. Nếu so sánh về quy mô vốn, AGG chỉ ở top dưới so với các DNNY cùng ngành khác, VCSH chỉ 2.277 tỷ đồng, nhưng quỹ đất lại ở mức tương đối so với bình quân ngành.
AGG cũng đang tích cực thực hiện M&A dự án, trong năm 2019-2020 đã đàm phán và mua xong quỹ đất The A (quận 7) quy mô 6,13 ha, dự án BC 27 (Bình Chánh) 27 ha, dư án BD2.8 (The Gió - Bình Dương) 2,8 ha và dự án D7 (quận 7) 5,43 ha. Đồng thời, đang đàm phán để lấy quỹ đất BD 45 (Bình Dương), quy mô lên đến 45 ha.
Từ kết quả kinh doanh, đến chiến lược phát triển trung và dài hạn của AGG đều cho thấy dư địa phát triển mạnh mẽ và bền vững. Và có lẽ, đây chính là yếu tố khiến Dragon Capital quyết định mạnh tay đầu tư vào An Gia.
Không chỉ riêng An Gia, nhóm quỹ Dragon Capital cũng là cổ đông lớn của Đất Xanh nhiều năm, dù giai đoạn qua, nhóm quỹ này có thực hiện việc mua và bán liên tục trong bối cảnh DXG có các tờ trình phát hành được cho là không hài hoà lợi ích giữa cán bộ nhân viên - cổ đông - nhà đầu tư chuyên nghiệp, và sau đó đã thay đổi phương án phát hành.
 |
Các quỹ đầu tư không bỏ lỡ cơ hội ở cổ phiếu bất động sản (Ảnh thực tế: Dự án The Standard) |
Trong top 10 cổ phiếu có tỷ trọng lớn nhất danh mục của quỹ VEIL do Dragon Capital quản lý, thì có 3 tên tuổi lớn ở lĩnh vực bất động sản là VIC, VHM, NVL (3 ông lớn này cũng có nhiều tổ chức nước ngoài trong cơ cấu cổ đông lớn). Vài năm trước đó, danh mục đầu tư của nhóm quỹ Dragon Capital đa phần là những chủ đầu tư bất động sản ở khu vực phía Nam như Khang Điền, Đất Xanh, Becamex IDC, DIC Group, Hải Phát…
Diễn biến đáng chú ý khác đầu tháng 6 vừa qua, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) công bố dự kiến phát hành riêng lẻ 60 triệu cổ phiếu cho khoảng 9 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Bao gồm nhiều quỹ ngoại thuộc nhóm Dragon Capital, PYN Elite Fund, KIM Vietnam Growth Equity Fund...
Sau khi hoàn tất phát hành, vốn điều lệ NLG dự kiến sẽ tăng từ 2.853 tỷ đồng lên mức 3.453 tỷ đồng. Tổng số tiền thu được từ đợt chào bán sẽ được sử dụng vào việc mở rộng quỹ đất và đầu tư dự án Akari.
Mới đây, quỹ của VinaCapital cũng trở thành cổ đông lớn của Đất Xanh Service.
Chiều ngược lại, cả hai ông lớn ngành quỹ là Dragon Captial và VinaCapital đang có động thái thoái bớt vốn tại KDH sau nhiều năm là cổ đông lớn. Tương tự tại Cenland, hai quỹ ngoại này đã rót vốn vào DN trước khi lên sàn và đến nay, cũng đã tiến hành thoái vốn .
Cũng như ở DIG, sau khi tham gia thành cổ đông lớn tại DIG vào năm 2017, đến nay, đã thoái toàn bộ vốn tại DIG sau khoảng 3 năm nắm giữ. Giá cổ phiếu DIG giai đoạn các quỹ ngoại thoái vốn đã tăng trưởng ấn tượng, từ mức quanh mệnh giá lên mức 2x, mang lại lợi suất đầu tư tốt cho nhiều nhà đầu tư giai đoạn này.
Trưởng thành khi có nhà đầu tư chuyên nghiệp tham gia
Bên cạnh các tiêu chí cơ bản phải có như sở hữu quỹ đất sạch có tiềm năng, có khả năng phát triển dự án, lịch sử tiến độ bán hàng tốt, thương hiệu chủ đầu tư uy tín….thì yếu tố quan trọng không kém để các quỹ đầu tư rót vốn là có một HĐQT năng động, cởi mở, chấp nhận cuộc chơi sẽ có sự đa dạng thành phần và sẵn sàng tiếp thu cái mới để tốt hơn.
Chẳng hạn với các quỹ do Dragon Capital quản lý chủ yếu huy động vốn từ các định chế tài chính quốc tế và mối quan tâm đến ESG (môi trường, xã hội và quản trị) của họ ngày càng lớn. Theo đó, Dragon Capital, từ năm 2002, đã sớm ký kết thực hiện bộ nguyên tắc cơ bản về đầu tư có trách nhiệm của Liên Hợp Quốc (ESG). Kết quả thực tế cũng cho thấy, Dragon Capital đã trải qua hơn 25 năm đầu tư tại Việt Nam và trụ lại cho đến bây giờ phần nào minh chứng cho việc đầu tư có trách nhiệm đã giúp công ty phát triển bền vững hơn.
Như vậy có thể hiểu rằng, các DN muốn thu hút vốn từ các quỹ đầu tư này, cần đáp ứng cơ bản các nguyên tắc đầu tư trên, và/hoặc có các cam kết cải thiện tốt hơn ở những tiêu chí chưa đạt.
 |
Tập đoàn bất động sản An Gia sở hữu danh mục dự án tiềm năng (Phối cảnh: dự án Westgate) |
Với khoản đầu tư mới AGG - cũng hội tụ yếu tố tích cực, như sở hữu những lợi thế riêng về quỹ đất, KQKD tăng trưởng tốt từ 2017 đến nay. AGG cũng áp dụng các thông lệ tốt về quản trị công ty như sự đa dạng trong thành viên HĐQT, gồm 2 thành viên HĐQT độc lập, 1 thành viên người nước ngoài (trước đây đại diện cho phần vốn của Creed Group). An Gia cũng áp dụng mô hình Tiểu ban kiểm toán, đã thuê tư vấn quốc tế đánh giá và tư vấn nhằm nâng cao quản trị công ty theo thông lệ quốc tế.
Ở chiều ngược lại, DN có tầm nhìn, hướng đến sự minh bạch, tính cam kết thực hiện và nâng cao quản trị công ty theo các tiêu chuẩn quốc tế thường duy trì mối quan hệ hợp tác lâu dài. Và sự hợp tác bền chặt từ đối tác ngoại không chỉ giúp các DN củng cố thêm tiềm lực tài chính, mà còn hoàn thiện hơn mô hình quản lý, tiếp cận các tiêu chuẩn tiên tiến trên thế giới, đồng hành cùng DN trong các chiến lược phát triển.
Thực tế cho thấy, Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG) tăng trưởng liên tục nhiều năm qua, và vẫn đang tiếp tục thu hút nhiều quỹ đầu tư vào DN. NLG cũng là DN có sự đa dạng thành viên HĐQT, đảm bảo tính độc lập, giám sát…Tương tự ở DIG cũng ghi nhận sự tăng trưởng bứt phá từ năm 2016, đến nay DN đang có sự chuyển biến mạnh mẽ về cơ cấu cổ đông cũng như thành phần ban lãnh đạo DN.
Cổ phiếu của các DN này cũng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng. Chỉ tính trong 1 năm gần nhất (tính đến 30/7/2021), giá cổ phiếu KDH tăng 78%, NLG tăng 74,8%, CRE tăng 174%, DIG tăng 111%, AGG tăng 103%.
