Cổ phiếu bất động sản có “tăng ảo”?

Chương trình “Bí mật đồng tiền” số 3 đặt ra vấn đề về việc có nhiều người lợi dụng câu chuyện này để tạo ra “con sóng nhân tạo”, và nhà đầu tư thì thoả mãn nhu cầu kiếm tiền nhanh như trên.

Lý lẽ của những người đẩy sóng

Sóng cổ phiếu bất động sản đang cực sôi động với hàng loạt cổ phiếu liên tục tăng trần, thậm chí đã tăng nhiều lần chỉ từ đầu tháng 12/2021 đến nay.

Sau phiên lập đỉnh kỷ lục 1.525 điểm đầu tuần, các phiên liền kề, thị trường vẫn tăng hưng phấn, nhiều cổ phiếu bất động sản như CEO, DIG, LDG, FLC… tăng rất mạnh. Các đội nhóm truyền thông cho cổ phiếu là cứ lấy quỹ đất nhân với giá thị trường thì có được công ty giá trị hàng tỷ USD, như CEO được nhiều diễn đàn, đội nhóm tính toán có thể lên đến 500.000 đồng/cổ phiếu. Trong khi đó, VHM mới chỉ quanh mốc 83.000 - 85.000 đồng/cổ phiếu, nếu cùng cách tính trên chắc giá cổ phiếu VHM sẽ tăng thêm 200.000 đồng/cổ phiếu.

Do đó, Chương trình "Bí mật đồng tiền" số thứ 3 với chủ đề “sóng” dẫn ý kiến của nhiều nhà đầu tư trên thị trường: Liệu nhóm ngành bất động sản có thể dẫn dắt thị trường lên 2.000 - 2.500 điểm?

Trên thị trường, nhiều ý kiến trái chiều cho rằng, logic này “hơi đếm cua trong lỗ”.

Còn theo ông Phạm Lưu Hưng, Phó giám đốc Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư SSI (SSI Research), trong đánh giá chiến lược thị trường năm 2022 của SSI, bất động sản là ngành được ưa thích và thực tế, giá bất động sản cũng đang rục rịch tăng.

Tuy nhiên, nếu định giá theo cách tính trên, tức lấy số đất nhân giá thị trường đang giao dịch, mà không màng đến năng lực triển khai dự án của doanh nghiệp, vào thời điểm nào, không cần chiết khấu ngược về giá hiện tại…., thì là cách đầu tư không nghiêm túc.

”Theo quan điểm cá nhân tôi, đây không phải là cách đầu tư nghiêm túc. Nếu theo logic đó để suy luận, thì những cổ phiếu như VHM phải tăng vài lần nữa mới hợp lý. Vì vậy, có thể kéo index lên vùng điểm nói trên là không đúng”, ông Hưng bày tỏ quan điểm.

Lý do tiền chảy mạnh vào cổ phiếu bất động sản

Nhân vật đại diện theo trường phái kỹ thuật, ông Nguyễn Tuấn Anh, chuyên gia trading và phân tích kỹ thuật với kinh nghiệm 16 năm, thường được thị trường gọi với nick name “chuyên gia lướt sóng” cho rằng, một trong chủ đề phân tích kỹ thuật quan tâm là tâm lý của nhà đầu tư, thường được chia thành 2 nhóm, thứ nhất là nhóm có tâm lý “mua rẻ bán đắt”, nhóm tâm lý thứ 2 là “mua cao và kỳ vọng bán cao hơn”.

"Ở nhóm thứ 2, thị trường gọi chung là nhóm xu hướng. Họ là những nhà đầu tư cổ suý tính chất xu hướng và cá nhân tôi cũng theo xu hướng", ông Tuấn Anh cho biết.

Theo ông Tuấn Anh, những người theo xu hướng thường chỉ mong đợi thị trường có cái gì đó đột biến, khi đó họ sẽ đu bám, ít khi đặt ngưỡng cản bên trên để thoát hàng. Điều này dễ hiểu trên các chợ bình thường.

Ông Nguyễn Tuấn Anh (giữa) với nickname "chuyên gia lướt sóng".

“Sẽ có người nói: thị trường rồi đấy, mua đi. Khá ngược với logic bình thường - đáng lẽ ra là: rẻ rồi mua đi, nhưng thị trường bao giờ cũng có tính hợp lý riêng của nó”, ông Tuấn Anh cho biết.

Ông Tuấn Anh cho biết thêm, từ năm 2020 đến nay, thị trường được cho là thị trường xu hướng. Và trong thị trường xu hướng, chúng ta nên tôn trọng những người đang rất tích cực trên thị trường, họ có logic càng tăng càng thích.

Liên quan đến thông tin về gói kích thích kinh tế 300.000 tỷ đồng, đang được thị trường ghi nhận trái chiều. Nhóm thì lạc quan, nhóm thì cho rằng, con số không cao như kỳ vọng 600.000 - 800.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo ông Hưng, con số trên là khá cao so với giai đoạn 2020 - 2021, và quan trọng hơn là tốc độ giải ngân trong năm nay và năm sau. Với tình hình hiện tại, thông tin này được cho là tích cực. Bởi cùng gói kích thích kinh tế, Chính phủ đề xuất Quốc hội khá nhiều giải pháp để giải ngân nhanh trong 2 năm tới.

Đi kèm với gói kích thích kinh tế là kỳ vọng tích cực của nhà đầu tư đối với nhóm đầu tư công, bất động sản. Ông Hưng cho rằng, chi tiết gói kích thích chưa có, nên chỉ đang là ước tính.

Về đầu tư công, đề cập đến vấn đề này trong năm 2020 là hợp lý, vì đây là giai đoạn cuối của nhiệm kỳ 5 năm, nên tốc độ sẽ giải ngân cao hơn bình thường, nhưng trong năm 2021 là thì không còn hợp lý nữa, vì đây là năm đầu của kế hoạch 5 năm và lại vướng Covid, nên tốc độ giải ngân không như kỳ vọng.

Tuy nhiên, đến năm 2022, trên nền giải ngân thấp của 2021 và quy mô các gói kích thích, quy mô kế hoạch giải ngân thì đầu tư công là đáng chú ý.

Ngành đón sóng năm 2022 được các khách mời của chương trình lựa chọn là liên quan đến tài chính và bán lẻ, cụ thể hơn là ngân hàng bán lẻ, vì có dư địa tăng trưởng, và định giá thì có đơn vị năm ngoái được thị trường định giá lại như TPB – phát triển marketting online vượt bậc trong mùa covid, từ vị trí 10 lên vị trí 2 trên hình ảnh online, sự hiện diện của TPB cải thiện tốt. Thị trường đánh giá cao về năng bán lẻ của TPB, dù chưa chắc lợi nhuận bán lẻ là lợi nhuận chính.

Sóng cổ phiếu bất động sản là “sóng ảo”?

Theo ông Hưng, thường trong 1 sóng ngành, gần như tất cả cổ phiếu trong ngành đều tăng, và các cổ phiếu top dưới thường có mức tăng cao hơn so với đầu ngành. Do đó, nhiều người cho rằng đây là tăng ảo. Ngay trong ngành chứng khoán, công ty đầu ngành có mức tăng giá không bằng cổ phiếu ở những top dưới.

Logic này cũng khá dễ hiểu, bởi các công ty đầu ngành trong điều kiện khó khăn hay bình thường, họ đều đang có hoạt động rất tốt, nên khi có sóng mới vào, sẽ có kết quả tốt hơn, nhưng sự cải thiện, tốc độ tăng trưởng sẽ không bằng các công ty quy mô nhỏ hơn (do nền so sánh của công ty top dưới thấp - PV), biên độ lợi nhuận hồi phục nhanh giúp cổ phiếu theo đó cũng tăng trưởng tốt.

Hai nhân vật khách mời với hai phong cách đầu tư khác nhau, nhất là trong một thị trường đảo chiều hoặc gặp khủng hoảng: Một bên thiên về phân tích cơ bản - FA (ông Phạm Lưu Hưng), còn một bên là phân tích kỹ thuật - TA (ông Nguyễn Tuấn Anh). Do đó, đối với mỗi nhà đầu tư, tổng kết lại ý kiến các chuyên gia là phải tự lựa chọn và có sự đầu tư nghiêm túc cho mỗi phương pháp đầu tư.

Đơn cử với ông Hưng, trong lựa chọn mua hay bán cổ phiếu sẽ dựa theo định giá, và FA hỗ trợ tìm điểm mua bán. Còn với ông Tuấn Anh, lựa chọn cổ phiếu theo TA và điểm mua bán theo xu hướng. Tuy nhiên, cả hai nhân vật đều cho rằng, đều phải nắm rõ vị thế và quản trị rủi ro danh mục.

Theo ông Tuấn Anh, bí mật sống lâu trên thị trường chính là “không chết” - mọi trường hợp phải có cửa lùi.

"Tôi rất thích câu nói “bữa tiệc nào cũng phải tham dự, cầm trên tay li rượu vang nhưng đứng gần cửa” - có gì còn chạy luôn", ông Tuấn Anh cười.

Đồng quan điểm, ông Hưng chia sẻ, chọn đúng trong đầu tư không bao giờ xác suất trúng 100%, nhưng quan trọng là có đường lùi - chính là quản trị rủi ro. Khi biết mình chưa chuẩn và xử lý thực tế như thế nào, có kế hoạch và biết mình làm gì quan trọng hơn.