(ĐTCK) Với một địa phương có tốc độ phát triển du lịch nhanh như Quảng Ninh, bất động sản nghỉ dưỡng đang có sức hút lớn vì khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, những điều chỉnh trong chính sách quản lý tại địa phương này đã tác động mạnh mẽ, định hình lại hướng đi của dòng vốn.

Bất động sản nghỉ dưỡng hưởng lợi từ du lịch

Theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang được hưởng lợi do tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng khách du lịch trong và ngoài nước, cũng như sự gia tăng về số lượng đường bay thẳng quốc tế.

Với Quảng Ninh, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang phát triển rất mạnh. Ngoài phân khúc khách sạn với nhiều thương hiệu lớn như Hilton, Wyndham, Vinpeal, Mường Thanh, thì phân khúc biệt thự - villas nghỉ dưỡng, condotel, shophouse, homestay đang rất nở rộ tại đây, đặc biệt là tại TP. Hạ Long.

Có thể kể đến các dự án như Khu dịch vụ và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Premier Village Hạ Long Resort thuộc Dự án Công viên Đại Dương Hạ Long tại phường Bãi Cháy, TP. Hạ Long của Sun Group; Dự án quần thể trung tâm hội nghị, khu dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng tại khu vực đồi cột 3 đến cột 8 TP. Hạ Long của Tập đoàn FLC; Dự án Khu dịch vụ cao cấp Bến Đoan, TP. Hạ Long do Vingroup và nhà đầu tư thứ cấp là Doji Land thực hiện...

Dù hiện nay, dòng vốn đầu tư của các ông lớn đã lan tỏa ra nhiều địa phương khác của Quảng Ninh như Vân Đồn, Quảng Yên, Móng Cái, Cẩm Phả, nhưng các dự án tại trung tâm TP. Hạ Long vẫn luôn có tính thanh khoản cao, vì khả năng thu hồi vốn tốt nhờ dòng khách du lịch vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực này. Ngoài các dự án bất động sản nhà ở, thương mại, thì bất động sản nghỉ dưỡng với các sản phẩm condotel, homestay, villa, biệt thự nghỉ dưỡng đang là tâm điểm rót vốn của các nhà đầu tư thứ cấp.

ảnh 1
Dự án Khu khách sạn Doubletree by Hilton và khách sạn kiểu căn hộ Best Western Plus Ha Long Bay Hotel của Công ty cổ phần Khách sạn Trí Đức ở đối diện Công viên Sun World đang được gấp rút triển khai
Lý do khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng Quảng Ninh phát triển, theo các chuyên gia đó chính là nhờ đòn bẩy du lịch. Chỉ tính trong năm 2018, Quảng Ninh đã đón 12,2 triệu lượt khách, tăng 24% so với năm 2017, trong đó có hơn 5,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng 22% so với năm 2017; doanh thu du lịch đóng góp 9,3% vào GRDP của tỉnh. Trong 5 tháng đầu năm 2019, Quảng Ninh đã đón trên 7,5 triệu lượt khách du lịch, tăng 14% so với cùng kỳ năm 2018, đạt 54% kế hoạch năm.

Lượng khách đến với Quảng Ninh được giới đầu tư nhận định là sẽ tăng chóng mặt trong thời gian tới khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn chỉnh. Sự tăng trưởng của dòng khách du lịch đã khiến các cơ sở lưu trú như khách sạn luôn trong tình trạng “cháy” phòng, đặc biệt là mùa cao điểm du lịch hè. Nắm bắt cơ hội này, đã có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô hàng nghìn tỷ được triển khai tại Quảng Ninh.

Condotel sẽ tiếp tục hút dòng vốn mạnh

Trong bối cảnh du lịch phát triển mạnh, một số loại hình lưu trú mới đã xuất hiện và trở thành kênh đầu tư hấp dẫn như homestay. Theo khảo sát thị trường của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong khi các dự án của Vingroup, Doji Land, Sun Group, FLC triển khai tại Hạ Long có mức giá khá cao, tối thiểu cũng từ 6 - 7 tỷ đồng/sản phẩm (chưa bao gồm chi phí hoàn thiện), thì nhiều nhà đầu tư nhỏ, vốn ít đã lựa chọn hình thức mua căn hộ chung tư tại khu vực Bãi Cháy hoặc Hòn Gai để cho thuê dưới dạng homestay.

Tuy nhiên, hình thức này cũng đang gặp khó và mang lại hiệu suất đầu tư không cao như kỳ vọng.

Anh Bùi Sơn Tùng, người sáng lập Nest Homestay Hạ Long, đang quản lý chuỗi homestay (gồm cả căn chung cư hoặc villas) cho biết, các căn homestay thường chỉ cho thuê được 2 đêm/tuần. Trong khi đó, suất đầu tư 1 căn homestay ở chung cư tầm trung như New Life khoảng 1,2 - 1,7 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ, chỉ có thể cho thuê với giá 1,2 - 1,5 triệu đồng/đêm; Chung cư The Sapphire Residence (tòa S1) có mức đầu tư khoảng 2 - 3 tỷ đồng/căn, có giá cho thuê từ 2 - 3 triệu đồng/đêm. Đó là chưa trừ đi các chi phí dọn dẹp, khấu hao tài sản…

Ở góc độ nhà quản lý, ông Phạm Ngọc Thủy, Giám đốc Sở Du lịch Quảng Ninh cho rằng, hình thức homestay tự phát này phát sinh nhiều hệ lụy, bởi nếu cho khách du lịch thuê thì về mặt nguyên tắc, các cơ sở này phải được kinh doanh, quản lý theo mô hình khách sạn, chứ không thể là quản lý như kiểu căn hộ.

“Các dự án được cấp phép xây dựng dưới dạng chung cư, nhưng chủ đầu tư chào bán theo hình thức căn hộ khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng và được quảng bá là hometel, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với căn hộ, cũng tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến quản trị. Đặc biệt, việc dung hòa quyền lợi, nghĩa vụ giữa cư dân mua để ở và nhà đầu tư mua để cho thuê lại kinh doanh dịch vụ lưu trú. Hiện quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ này vẫn còn trống”, ông Nguyễn Văn Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Quảng Ninh cho hay.

Do đó, sản phẩm condotel được đánh giá là mô hình kinh doanh phù hợp với hình thức kinh doanh dịch vụ lưu trú và mang lại hiệu quả đầu tư cao.

Cụ thể, các dự án condotel hiện có mức giá dao động từ 3 - 4 tỷ đồng/căn, khách hàng có thể được hỗ trợ trả góp. Người sở hữu sau đó giao lại cho chủ đầu tư thuê để kinh doanh và được chia lợi nhuận theo tỷ lệ cam kết. Như vậy, nhà đầu tư không phải bận tâm tìm kiếm khách thuê, lo quản trị, vận hành căn hộ, mọi thứ đã có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp do chủ đầu tư thuê và được công bố thông tin cho nhà đầu tư ngay từ đầu.

Nhận định về sự phát triển của loại hình condotel, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, condotel sẽ “nóng” trở lại với sự tăng trưởng ổn định của khách du lịch đến Việt Nam. Đây là một sản phẩm tốt nếu được nghiên cứu, hoạch định và triển khai đúng cách.

Quảng Ninh sẽ rất thiếu nguồn cung condotel

Dù là sản phẩm có nhiều ưu điểm và là nguồn cung lưu trú chất lượng cho ngành du lịch Quảng Ninh, nhưng vì chưa có quy định pháp lý liên quan đến loại hình condotel, nên UBND tỉnh Quảng Ninh đã có Văn bản số 641/UBND-QH1 ngày 28/1/2019, trong đó có chỉ đạo tạm dừng việc trình, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án có loại hình condotel; thời gian tới giảm dần và tiến tới không bố trí các dự án condotel tại khu vực trung tâm Bãi Cháy, TP. Hạ Long.

Theo các chuyên gia, có thể tới đây, Quảng Ninh không chỉ tạm dừng ở khu vực Bãi Cháy, mà có thể sẽ chỉ đạo các huyện, thị xã, thành phố và Sở Xây dựng tạm dừng việc trình, phê duyệt quy hoạch xây dựng các dự án có bố trí loại hình kinh doanh condotel, officetel trên địa bàn tỉnh.

Với động thái trên, nguồn cung condotel Quảng Ninh vốn chưa đủ đáp ứng nhu cầu, sắp tới sẽ càng hạn chế hơn, nhất là tại TP. Hạ Long.

Theo Báo cáo số 844/BC-XSD ngày 19/3/2019 của Sở Xây dựng Quảng Ninh, trên địa bàn TP. Hà Long hiện chỉ có 3 dự án có mô hình condotel với hoảng 789 căn. Đó là dự án Khu khách sạn Doubletree by Hilton và khách sạn kiểu căn hộ (condotel) - tên thương mại là Best Western Plus Ha Long Bay Hotel - của Công ty cổ phần Khách sạn Trí Đức với khoảng 466 căn; Dự án Khu biệt thự và khách sạn vườn Phượng Hoàng của Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Thuận Phát với 108 căn; Tổ hợp khách sạn - căn hộ nghỉ dưỡng tại Khu dân cư du lịch Đông Hùng Thắng 2 của Công ty cổ phần Đầu tư Tân Hoa Lư với 215 căn. Trong số 3 dự án này, duy chỉ có dự án của Trí Đức là đang được triển khai xây dựng và dự kiến hoàn thành trong năm 2020.

“Là một kênh đầu tư hiệu quả, nhưng sự hạn chế nguồn cung sẽ khiến những dự án đang được triển khai, nhất là tại vị trí gần các khu vui chơi như của Trí Đức trở lên hút nhà đầu tư”, ông Nguyễn Văn Văn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Duyên Hải nhận định.

Mới đây, tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã khẳng định, Bộ đang xây dựng tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, quy chế quản lý vận hành các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel…) trong năm 2019.

Như vậy, nhiều khả năng nút thắt về pháp lý với condotel sẽ được tháo gỡ trong năm nay, tạo ra cú huých mới với dòng sản phẩm này.

Với yếu tố trên, cùng với các lợi thế sẵn có, Dự án Best Western Plus Ha Long bay Hotel của Trí Đức đang hội tụ đủ mọi yếu tố để đảm bảo sinh lời cao. Bởi dự án tọa lạc tại khu đất ngay mặt đường Hạ Long, phường Bãi Cháy, đối diện Công viên Sun World, cạnh khối tháp Khách sạn 5 sao Doubletree by Hilton Ha Long Bay.

Khối tháp khách sạn này và khối tháp condotel Best Western Plus Ha Long được nối thông với nhau bởi khối đế thương mại cao 6 tầng, có tích hợp đầy đủ các tiện ích vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe và mua sắm.

Như vậy, khách lưu trú tại khối tháp condotel được hưởng những tiện ích tương tự như khối Khách sạn 5 sao Hilton. Các dịch vụ này bao gồm bể bơi vô cực, pool deck, khu tiệc ngoài trời, khu vườn thư giãn trên cao, trung tâm thương mại, khu ẩm thực, khu vui chơi trẻ em, khu giải trí, gym, spa, casino...

Dự án condotel của Trí Đức còn được thực hiện, phát triển và quản lý bởi những thương hiệu hàng đầu. Cụ thể, dự án được xây dựng bởi Tập đoàn xây dựng Coteccon. Thiết kế, hoàn thiện bởi Công ty Kiến trúc B+H Architects và Công ty Chil Interior Design. Quản lý bởi Tập đoàn Best Western - Tập đoàn quản lý khách sạn có quy mô lớn nhất thế giới. Đây là yếu tố đảm bảo cho nguồn khách ổn định và trung thành đã vốn gắn bó với thương hiệu Best Western, góp phần đảm bảo hiệu quả đầu tư và sinh lời của dự án đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

“Có thể thấy, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, loại hình homestay có hiệu suất sinh lời thấp do không được quản lý vận hành chuyên nghiệp, thì những dự án condotel đã được cấp phép và triển khai như của Trí Đức đang rất được thị trường quan tâm. Hiện nhiều nhà đầu tư đã tìm kiếm thông tin và muốn đặt chỗ để sở hữu condotel tại dự án này. Chúng tôi đang chờ chủ đầu tư mở bán để có thể bán hàng”, ông Văn cho biết.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Theo Lê Thu
Báo Đầu tư Bất động sản
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.