Cổ phiếu KAC của Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An bị đưa vào diện cảnh báo từ ngày 8/2/2018 do vi phạm quy định về công bố thông tin và sau 6 tháng, Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) đang duy trì diện kiểm soát đặc biệt với cổ phiếu này, chỉ cho phép giao dịch trong phiên chiều. Vậy nhưng, KAC vừa thiết lập mức giá tăng gần gấp đôi chỉ trong khoảng nửa tháng qua.
Gần như bất động từ đầu quý IV/2018 với giá xoay quanh mức gần 7.000 đồng/cổ phiếu, nhưng từ đầu tháng 12 trở lại đây, KAC đã leo dốc mạnh mẽ với 10 phiên tăng trần đan xen các phiên tham chiếu, đưa thị giá lên 15.000 đồng/cổ phiếu, dù thanh khoản vẫn rất èo uột.
Trước đó, năm 2017, KAC nằm trong Top các cổ phiếu tăng giá mạnh nhất và kể từ đầu năm tới nay, có nhiều đợt cổ phiếu này tăng mạnh, giảm sâu, sau đó nằm vùng dưới mệnh giá với thanh khoản rất thấp.
Kết thúc quý III, KAC không ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh, chỉ ghi nhận vỏn vẹn hơn 330 triệu đồng doanh thu tài chính. Trong khi tổng chi phí không giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái.
Do đó, Công ty báo lỗ 7,2 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, KAC lỗ lũy kế 10,7 tỷ đồng. Cuối quý III/2018, tổng tài sản của Công ty đạt 521 tỷ đồng. Trong đó chiếm 42,7% là nợ phải trả, vốn chủ sở hữu chiếm 57,3%. Nợ vay chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nợ, chỉ khoảng 1,2% tổng nợ và 1% vốn chủ sở hữu.
Tính trong 10 quý liên tiếp, từ quý II/2016 đến nay, KAC đã có 7 quý thua lỗ, và quý I/2018 lợi nhuận “có như không”. Theo đó, lý do của việc tăng giá này được tạm lý giải từ kỳ vọng KAC ghi nhận lợi nhuận tăng đột biến khi chuyển nhượng dự án và từ “hiệu ứng” tăng giá cổ phiếu trước khi có kế hoạch tăng vốn điều lệ.
Cơ cấu lợi nhuận trước thuế.
Cụ thể, HĐQT KAC đã xin ý kiến cổ đông bằng văn bản về việc chuyển nhượng một phần Dự án Khu dân cư Khang An - Phú Hữu (quận 9, TP.HCM) cho Công ty TNHH Kinh doanh nhà An Việt Land. Thời gian dự kiến thực hiện là từ 25/12/2018 đến 20/1/2019. Đồng thời, KAC cũng xin ý kiến tăng vốn lên 600 tỷ đồng, thời gian dự kiến triển khai từ 25/12/2018 đến 31/1/2019. Vốn điều lệ của Công ty hiện tại là 240 tỷ đồng.
Dự án Khang An – Phú Hữu có diện tích 115.419 m2, nằm trên ngã tư đường cao tốc TP.HCM - Long Thành – Dầu Giây do KAC sở hữu 100% quỹ đất, đã nhận quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền đất.
Nếu theo đúng kế hoạch của Công ty, Dự án sẽ cho ra đời những khu biệt thự đơn lập, song lập, liên kế vườn, căn hộ cao cấp và trung tâm thương mại…
Tại thời điểm ngày 30/6/2018, KAC có khoản chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn tại Dự án Khang An - Phú Hữu là 16,5 tỷ đồng, chỉ tăng 2,5 tỷ đồng so với đầu năm. Đồng thời cũng đã thu ứng trước mua nền và căn hộ tại dự án này là hơn 5 tỷ đồng.
Được biết, đối tác nhận chuyển nhượng An Việt Land được thành lập vào cuối năm 2015 với ngành nghề kinh doanh là bất động sản, vốn điều lệ 300 tỷ đồng. Trong đó, KAC góp 18 tỷ đồng, chiếm 6% vốn điều lệ.
Với kết quả thua lỗ trên, việc chuyển nhượng dự án đang trở thành tín hiệu sáng cho kết quả lợi nhuận của KAC trong quý I/2019. Dĩ nhiên, đó chỉ là yếu tố tác động ngắn hạn, bản chất vẫn phải đi từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Kế hoạch năm 2018 của KAC là 300 tỷ đồng doanh thu và 100 tỷ đồng lợi nhuận – đến giờ phút này vẫn là quá thách thức với Ban lãnh đạo Công ty.
Đáng chú ý, cuối quý III/2018, khoản phải thu ngắn hạn của Công ty đạt hơn 206 tỷ đồng, chiếm đến 80% tài sản ngắn hạn. Trong đó, có 149 tỷ đồng nằm ở phải thu ngắn hạn khác, không có thuyết minh chi tiết. Đồng thời, KAC cũng có 165 tỷ đồng tài sản dở dang, chiếm 62% tài sản dài hạn, chủ yếu đến từ Dự án Tân Tạo, quận Bình Tân và dự án Phước Thiền, Đồng Nai.
Ngoài dự án Khang An - Phú Hữu, KAC đang triển khai dự án khu dân cư tại quận Bình Tân với khu A là hơn 59.000m2, khu B hơn 29.000m2; Khu dân cư Cần Giờ 860.000 m2; dự án Bình Trưng Đông thuộc phường Bình Trưng Đông, quận 2, có tổng diện tích quy hoạch là 12.634 m2, bao gồm cả lộ giới.
Làm thế nào để biến các nguồn lực này thành tài sản sinh lời dài hạn là điều KAC cần nghĩ nhất, chứ không phải chỉ là bán vài dự án thu lợi nhuận ngắn hạn rồi… hết nguồn.
