Nhiều năm trước, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp được xem là nhóm có diễn biến “hiền lành” nhất thị trường khi giá cổ phiếu biến động nhẹ (ngoại trừ những mã có câu chuyện riêng như PHR, NTC…), thanh khoản không được đánh giá cao do cơ cấu cổ đông cô đặc, vì vậy kém sức hấp dẫn dòng tiền đầu tư trên thị trường.
Nhưng từ cuối năm 2018 trở lại đây, nhóm này dậy sóng, yếu tố tiếp sức chính đến từ dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam nhiều hơn, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung leo thang tạo ra sự dịch chuyển nhà máy, dịch chuyển đơn hàng từ Trung Quốc sang các nước châu Á khác, trong đó có Việt Nam.
Thống kê cho thấy, rất nhiều cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã có mức tăng giá trên 100% kể từ đầu năm 2019 đến nay như D2D, NTC, SNZ, TIP, BAX, trong đó SIP tăng phi mã 5,8 lần từ khi khi chào sàn ngày 6/6, chỉ có LHG là không có quá nhiều biến động. Với diễn biến tăng giá ấn tượng, nhiều nhà đầu tư nhập cuộc, thanh khoản cổ phiếu ngành này tăng mạnh so với các năm trước.
Tuy nhiên, do giá tăng nhanh nên mặt bằng giá của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp gần đây giảm dần sức hấp dẫn, nhất là khi không ít nhà đầu tư có động thái chốt lời và một số mã bị cắt giao dịch ký quỹ (margin).
Trong 1 tuần gần nhất (tính đến ngày 6/9), đa phần cổ phiếu có mức giảm giá từ 10 - 16%; tính trong 1 tháng, mức giảm lớn hơn, từ 12 - 27%.
Theo đó, những nhà đầu tư “nhạy sóng” đã thu được lợi nhuận tính bằng lần nếu mua từ đầu năm và bán ở vùng đỉnh tháng 8; còn những nhà đầu tư vào sau và hiện vẫn còn giữ cổ phiếu nhìn chung là lâm vào tình trạng thua lỗ.
Ðáng chú ý, diễn biến đăng ký bán ra của lãnh đạo một số doanh nghiệp được xem như tín hiệu “chạy nước rút” của cổ phiếu.
Chẳng hạn, tại cổ phiếu SIP của Công ty cổ phần Ðầu tư Sài Gòn VRG, niêm yết từ tháng 6/2019, có mức tăng giá không tưởng. Với giá phiên sáng 6/9 là 118.000 đồng/cổ phiếu, P/E của cổ phiếu này ở mức 37 lần, cao hơn cả cổ phiếu của doanh nghiệp đầu ngành sữa là VNM có P/E hơn 20 lần, hay cổ phiếu đầu ngành công nghệ thông tin FPT có P/E chưa đến 20 lần, hoặc cổ phiếu đầu ngành bán lẻ MWG có P/E chưa đến 15 lần…
Ngay trước kỳ nghỉ lễ Quốc khánh 2/9, nhiều lãnh đạo Công ty liên tiếp công bố thông tin bán ra cổ phiếu, với lý do chính là giải quyết nhu cầu tài chính cá nhân.
Mới đây nhất, ông Phạm Hồng Hải, ủy viên Hội đồng quản trị SIP đăng ký bán 4 triệu cổ phiếu (trong tổng số 5,5 triệu cổ phiếu nắm giữ) từ ngày 4/9 - 3/10. Trước đó, ông Nguyễn Thanh Tùng, ủy viên Hội đồng quản trị, Phó tổng giám đốc đăng ký bán 14,35 triệu cổ phiếu SIP; nhiều phó tổng giám đốc khác cũng đăng ký bán.
Xét về kết quả kinh doanh, những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp trong nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp ghi nhận doanh thu tăng trưởng, nhưng lợi nhuận nhìn chung ổn định, ngoài trừ một số doanh nghiệp lãi đột biến nhờ thanh lý tài sản, hoặc thoái vốn công ty con, công ty liên kết.
Tuy nhiên, nửa đầu năm 2019, báo cáo kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp trong ngành tăng trưởng tốt như KBC đạt 1.567 tỷ đồng doanh thu và 391 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ, lần lượt tăng 56% và 45% so với cùng kỳ năm ngoái;
ITA lãi gấp 3 lần cùng kỳ, đạt 128 tỷ đồng; TIP lãi 47 tỷ đồng, tăng 124%; BAX có lợi nhuận gấp 6 lần cùng kỳ, đạt gần 62 tỷ đồng. Trường hợp hiếm hoi giảm lợi nhuận là LHG, lãi 79 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ.
Ðặc thù các doanh nghiệp trong ngành có “của để dành” là người mua trả tiền trước, hoặc doanh thu chưa thực hiện khá lớn.
Theo chia sẻ từ các doanh nghiệp, giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp có sự gia tăng ổn định quá các năm và tăng mạnh từ năm 2018 đến nay. Ðiều này cũng dễ hiểu khi nhu cầu tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp tại Bình Dương, Long An, Ðồng Nai… khá cao, trong khi nguồn cung mới chưa thể có ngay lập tức.
Cộng hưởng thêm yếu tố căng thẳng thương mại Mỹ - Trung, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp đã bứt phá. Một số mã bứt phá quá mạnh nên có ý kiến nhìn nhận là vượt khỏi mức định giá dựa trên yếu tố cơ bản, tiềm ẩn rủi ro trong ngắn hạn.
Trước hết, các yếu tố được xem là cơ sở để cổ phiếu tăng như tăng trưởng ổn định, chỉ số tài chính tốt, cơ cấu nguồn vốn không quá mức cảnh báo, có nhiều “của để dành”… thì đều đã tồn tại từ nhiều năm nay và đây được xem là đặc điểm chung của ngành.
Diễn biến căng thẳng thương mại Mỹ - Trung là yếu tố bất ngờ, trở thành đòn bẩy cho cổ phiếu nhóm này. Tuy nhiên, việc dòng vốn FDI gia tăng mạnh sẽ chỉ mang lại lợi ích cho những doanh nghiệp có tỷ lệ lấp đầy chưa cao, hoặc có các khu công nghiệp đã đầu tư xây dựng và sắp đi vào vận hành.
Ngược lại, những doanh nghiệp gần đây có kế hoạch đầu tư mở rộng khu công nghiệp, thì cần thời gian 1 - 2 năm mới có thể cho thuê.
Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), tính đến tháng 6/2019, Việt Nam có 326 khu công nghiệp, với tổng diện tích 95.500 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp chiếm 69%, tương đương 65.500 ha.
Có 251 khu công nghiệp với tổng diện tích 66.200 ha có tỷ lệ lấp đầy trung bình 74% và 75 khu công nghiệp với tổng diện tích 29.300 ha đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng cơ bản.
Nguồn cung cho thuê bất động sản khu công nghiệp trong tương lai sẽ dồi dào hơn khi PHR đã công bố kế hoạch mở rộng Khu công nghiệp Tân Bình; NTC mở rộng Khu công nghiệp Nam Tân Uyên; CTI đeo đuổi dự án Cụm công nghiệp Tân An, Khu công nghiệp Phước Bình 2,3; IDV mở rộng Khu công nghiệp Châu Sơn 2 và đầu tư thêm dự án khu công nghiệp mới…
Trong khi đó, một tín hiệu trước mắt không mấy tích cực sự chững lại của yếu tố đảm bảo đầu ra cho các doanh nghiệp. Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm 2019, theo số liệu của Cục Ðầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Ðầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài cấp mới, điều chỉnh và đầu tư qua góp vốn mua cổ phần vào Việt Nam đạt 22,63 tỷ USD, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái.
ACBS nhận định, năm 20119 - 2020, ngành bất động sản công nghiệp vẫn tích cực nhờ diện tích đất hạn chế và nhu cầu cao từ các công ty nước ngoài nên giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến tiếp tục tăng.
Về lâu dài, nguồn cung mới sẽ đến từ các địa phương nằm xa khu vực truyền thống vì các tỉnh này có giá cho thuê thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. Nhu cầu thuê nhà kho có diện tích lớn sẽ tăng nhờ tăng trưởng cao của mảng bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu.
