Bán doanh nghiệp Nhà nước, định giá đất đang hỗ trợ

Bán doanh nghiệp Nhà nước, định giá đất đang hỗ trợ

(ĐTCK) “Áp dụng cơ chế mới về xác định giá đất theo quy định của Nghị định 189/2013, đang giúp dễ bán DNNN hơn do giá trị DN được xác định xác thực hơn…”, ông Đặng Quyết Tiến, Phó Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính trao đổi với ĐTCK. 

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, NĐT chê giá khởi điểm bán đấu giá cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) của nhiều DNNN đắt, do tình trạng bất hợp lý khi tính lợi thế vị trí địa lý trong quá trình xác định giá trị đất đai. Tình trạng này đang được khắc phục khi thực hiện các quy định mới tại Nghị định 189/2013 (NĐ189) thưa ông?

Điểm mới của NĐ189 có hiệu lực từ đầu năm nay, là về nguyên tắc, tất cả diện tích đất DN cổ phần hóa (CPH) đang quản lý và sử dụng phục vụ sản xuất - kinh doanh phải chuyển sang ký hợp đồng thuê đất có thời hạn với cơ quan có thẩm quyền. Phần diện tích đất thuê không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị DN.

Trường hợp DN đã được giao đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh của DN, nay thực hiện hình thức thuê đất, thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai... Giá trị quyền sử dụng đất giao còn lại tại thời điểm xác định giá trị DN, được xác định là số tiền DN đã trả trước tiền thuê đất cho một khoảng thời gian nhất định theo mặt bằng giá thuê đất tại thời điểm DN hoàn tất thủ tục thuê đất.

Quy định mới trên không chỉ tạo thuận lợi cho các DN bắt đầu CPH, mà với cơ chế cho phép áp dụng hồi tố, còn tháo gỡ khó khăn cho nhiều DN đã CPH theo cơ chế trước đây gặp vướng mắc do tính giá trị lợi thế vị trí địa lý của đất thuê vào giá trị DN. Theo đó, với các DN đã xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý đất thuê vào giá trị DN và hạch toán tăng phần vốn nhà nước tại DN khi xác định giá trị DN để CPH được cấp có thẩm quyền công bố giá trị DN theo quy định trước ngày Nghị định 59/2011 có hiệu lực, thì được khấu trừ giá trị lợi thế vị trí địa lý vào tiền thuê đất phải nộp của DN CPH.

Có nghĩa là trước đây DN đã nộp tiền thuê đất với giá cao do tính giá trị lợi thế vị trí địa lý, nay được trừ dần, nên giảm chi phí hoạt động, qua đó phản ánh sát hơn giá trị DN?

Đúng như vậy, bởi do DN đã nộp tiền thuê đất trước (theo giá cao), nên sau này được trừ dần. Thậm chí, do áp dụng quy định mới trên, mà nhiều DN không phải đóng tiền thuê đất hàng năm trong một thời gian nhất định. Nếu không có cơ chế mới này, thì DN vừa phải chịu giá trị định giá đất cao, vừa phải đóng tiền thuê đất hàng năm, trong khi thực tế giá đất đâu có cao như vậy.

Một ví dụ, theo các quy định trước đây, khi xác định giá trị của một khu đất 100 m2, trong đó có 20 m2 là mặt tiền, thì giá của 80 m2 còn lại được tính “đổ đồng” như giá của 20 m2 đất mặt tiền, nên không phản ánh chuẩn xác giá trị của toàn bộ diện tích đất 100 m2 trong quá trình xác định giá trị DN. Điều này khiến cho giá khởi điểm chào bán DNNN, theo phản ánh của NĐT là cao, nên không thu hút được họ tham gia các đợt IPO. Tuy nhiên, với quy định mới, việc xác định giá trị của khu đất 100 m2 được tách theo mức giá của 20 m2 mặt tiền cộng với mức giá của 80 m2 còn lại, chứ không đổ đồng giá như trước, nên phản ánh giá trị DN sát hơn.

Thực tế, việc đặt ra đòi hỏi định giá đất sát theo giá thị trường là phù hợp, nhưng trong thực tiễn áp dụng quy định này khi xác định giá trị DN, thì tính chất thị trường của diện tích đất cho mục đích thương mại, xây dựng chung cư, nhà cao tầng… để bán chưa có sự phân biệt với đất sử dụng cho xây dựng nhà xưởng, văn phòng công ty. Quy định mới tại NĐ189 ngoài khắc phục được hạn chế này, còn xác định rõ nguyên tắc việc xác định giá trị đất là sát với thực tế hiện tại, chứ không phải theo kiểu nhìn về tương lai là khu vực đó sẽ là khu đô thị, thương mại…

Theo cơ chế trước đây khi UBND cấp tỉnh chưa có ý kiến chính thức về giá đất, thì phương án CPH gần như bị treo vô thời hạn. Để khắc phục tình trạng này, Nghị định 59/2011 và NĐ189 trao quyền cho cơ quan có thẩm quyền quyết định giá trị DN CPH xử lý tạm tính giá trị quyền sử dụng đất. Điều này khiến NĐT đối mặt với rủi ro, khi giá trị quyền sử dụng có nguy cơ bị điều chỉnh, thưa ông?

NĐ189 kế thừa quy định tại Nghị định 59/2011 là sau thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ mà UBND cấp tỉnh chưa ý kiến chính thức về giá đất, thì cơ quan có thẩm quyền quyết định giá trị DN CPH sử dụng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm gần nhất theo quy định của pháp luật, đồng thời công khai trong phương án CPH việc tạm tính giá trị quyền sử dụng đất này…

Việc minh bạch giá trị quyền sử dụng đất tạm tính, cũng như các nghĩa vụ tài chính của DN trong phương án CPH, giúp NĐT có cơ sở đến tính toán mua DNNN với giá nào là hợp lý, bởi có thông tin để họ nhận diện được đâu là cơ hội, đâu là rủi ro khi đầu tư vào DN. Việc áp dụng cơ chế này giúp NĐT giảm thiểu rủi ro.

Để thúc đẩy hơn nữa tiến trình CPH, Bộ Tài chính đang khẩn trương hoàn chỉnh dự thảo Thông tư hướng dẫn NĐ189, nhằm cụ thể hóa các quy định mang tính kỹ thuật, trong đó các nội dung về xác định giá trị đất theo cơ chế mới.

Tin bài liên quan