Chiến lược chọn cổ phiếu bất động sản?

Tuần từ ngày 25 - 29/10, VN-Index tăng 55,03 điểm, tương đương tăng 3,69%, lên 1.444,27 điểm. Giá trị giao dịch trên HOSE tăng 19,5% lên 131.929 tỷ đồng, khối lượng tăng 17% lên 4.435 triệu cổ phiếu.

HNX-Index tăng 20,91 điểm, tương đương tăng 5,35%, lên 412,12 điểm. Giá trị giao dịch trên HNX tăng 32,4% lên 17.601 tỷ đồng, khối lượng tăng 13% lên 738 triệu cổ phiếu.

Điểm sáng từ cổ phiếu bất động sản

Theo chuyên gia đến từ Công ty Chứng khoán Maybank Kim Eng (MBKE), ngành bất động sản nhà ở đang ở thời kỳ đầu của chu kỳ phát triển, bởi đến nay chỉ có gần 10% người dân cả nước sống ở những căn hộ chung cư và phần lớn vẫn sống ở những căn nhà phố liền kề tự xây.

Ngay trong tuần qua, nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở đã bứt phá mạnh mẽ với những cái tên như DRH, HDC, KDH, DXG,…

Điển hình như mã DRH của CTCP DRH Holdings đã có tuần giao dịch thành công khi cổ phiếu leo dốc từ 19.000 đồng/CP lên 24.150 đồng/CP, tương đương 27,11%. Đà tăng tích cực được duy trì từ đầu tuần, DRH đã có 3 phiên kết tuần chạm trần đầy hưng phấn.

Tuy nhiên, lật lại kết quả kinh doanh quý III của DRH, lãi sau thuế doanh nghiệp giảm gần 80% so với cùng kỳ năm ngoái xuống mức gần 1,6 tỷ đồng do doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm 96,2% xuống 205,7 triệu đồng. Tính chung 9 tháng, Công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt 9 tỷ đồng và lãi sau thuế đạt 6,2 tỷ đồng, lần lượt giảm 85,2% và 83%.

Vào ngày 15/11 tới đây, DRH sẽ tổ chức ĐHĐCĐ bất thường lần 1 năm 2021 và trình cổ đông phương án phát hành cổ phiếu nhằm tăng vốn điều lệ. Cụ thể, DRH dự kiến phát hành hơn 60,3 triệu cổ phiếu phổ thông với giá 12.000 đồng/CP cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 1:1 trong quý I/2022. Một phần tiền thu được, Công ty sẽ góp vốn vào CTCP Kinh doanh và Phát triển Bất động sản Đông Sài Gòn - chủ đầu tư của nhiều dự án bất động sản nhà ở TP.HCM.

Kế tiếp là DIG của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng. Không có nhịp đầu tuần khả quan như DRH, DIG đã giảm 3,30% trong phiên ngày 25/10. Tuy nhiên, đến những phiên sau, DIG đều giữ được đà tăng mạnh, qua đó giúp cổ phiếu tăng 19,48% trong tuần và tăng xấp xỉ 64% kể từ đầu tháng 10. Đóng cửa phiên ngày 29/10, DIG ở mức giá 50.900 đồng/CP.

Trong quý III, doanh thu thuần của DIG giảm hơn 44% và chỉ đạt 539 tỷ đồng. Kết quả, lãi sau thuế của Công ty giảm tương ứng và ghi nhận 42,2 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng năm 2021, doanh thu thuần của DIG đạt 1.655 tỷ đồng, giảm 11,3%; lãi trước thuế đạt 184 tỷ đồng và lãi sau thuế đạt 139 tỷ đồng, tăng 5,6%. Với số lãi trước thuế đạt được, DIG còn cách rất xa chỉ tiêu lợi nhuận 1.444 tỷ đồng được giao cho cả năm.

Các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp so với tuần trước tuy có giảm nhiệt nhưng vẫn giữ được đà tăng tương đối khả quan.

Nổi bật là mã BCM của Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp đã tăng 14,84%. Trong tuần, BCM có 2 phiên giảm nhẹ nhưng đà tăng mạnh các phiên còn lại đã kéo cổ phiếu từ 46.150 đồng/CP lên 53.000 đồng/CP. Tuy nhiên, thị giá hiện tại của BCM mới chỉ quay về thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát tại các tỉnh phía Nam vào tháng 7.

Cũng giống như các cổ phiếu bất động sản khác, tình hình kinh doanh của BCM trong quý III không sáng sủa khi doanh thu thuần giảm hơn một nửa xuống chỉ còn 761 tỷ đồng và lãi sau thuế vỏn vẹn 50 tỷ đồng (cùng kỳ năm ngoái lãi 631 tỷ đồng). Đây cũng là quý lãi thấp nhất của Becamex kể từ năm 2018 đến nay. Tính chung 9 tháng, doanh thu thuần Công ty đạt 3.853 tỷ đồng, giảm 26% và lãi sau thuế đạt 1.038 tỷ đồng, giảm 19%.

Những cái tên cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp quen thuộc như IDV của CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc cũng tăng 8,50%; mã SNZ của Tổng CTCP Phát triển Khu công nghiệp tăng 7,10%,…

Niềm tin phục hồi trong quý IV

Quý III thường là quý các doanh nghiệp bất động sản bị chững lại và có những thông tin tiêu cực từ kết quả kinh doanh kém khả quan. Tuy nhiên, năm nay, nhà đầu tư còn phải đón nhận nhiều con số xấu hơn nữa vì dịch bệnh đã làm phần lớn các kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp phải lỡ nhịp.

Khi sóng cổ phiếu bất động sản nổi lên và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, không ít ý kiến trái chiều cho rằng hiện tượng tăng nóng của nhóm cổ phiếu này hoàn toàn có thể chỉ là bong bóng và thị trường dễ dàng sụp đổ nếu bong bóng nổ ra, gây hệ lụy lớn cho nền kinh tế. Bởi thực tế, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp có lợi nhuận rất thấp, thậm chí là thua lỗ.

Tuy nhiên, ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán SSI cho rằng: “Ngành bất động sản có đặc điểm là thường hạch toán, ghi nhận lợi nhuận khi sản phẩm bất động sản được bàn giao dù sản phẩm đã được bán trong quá khứ. So với các ngành khác, chu kỳ kinh doanh bất động sản thường ngắn hơn. Cho nên, việc tác động lên giá cổ phiếu bất động sản mang tính lâu dài hơn, nhịp chậm hơn so với các cổ phiếu ngành khác”.

Do đó, khi lựa chọn đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận một quý, mà cần nhìn vào tốc độ bán hàng trong cả năm trước, năm nay và triển vọng trong tương lai, nhất là khi đầu tư công đang được dồn lực thúc đẩy trong thời gian tới.

Ông Hoàng Văn Thọ, Chuyên gia phân tích ngành bất động sản Dragon Capital đánh giá, đầu tư công là yếu tố quan trọng hàng đầu tác động đến thị trường bất động sản cả Việt Nam và toàn thế giới. Điều này đặc biệt quan trọng ở thời điểm hiện tại vì thị trường miền Nam đã bị bỏ quên đầu tư công trong thời gian rất dài.

“Việc đầu tư một loạt dự án sân bay, đường cao tốc mới sẽ mở ra những thị trường mới mà trước đây chúng ta đã quên. Đầu tư về hạ tầng sẽ giúp các chủ đầu tư đa dạng hóa nguồn hàng trong bối cảnh TP.HCM đang gặp rất nhiều khó khăn về mặt pháp lý. Mặt khác, nhà đầu tư cũng có cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn để lựa chọn”, ông Thọ khẳng định.

Gợi ý về chiến lược chọn cổ phiếu bất động sản cuối năm, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư có thể cân nhắc đến nhóm cổ phiếu chờ đợi cú hích từ những đợt tăng vốn; nhóm phục hồi từ Covid dự kiến sẽ bật mạnh khi Covid đi qua; nhóm có lợi nhuận tốt, tin tức tích cực, có các dự án đáng chú ý và nhóm đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp đầu ngành, bài bản.

Trong báo cáo mới đây, Công ty Chứng khoán KBSV tin tưởng quý IV sẽ là mùa cao điểm của thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế dần trở về trạng thái bình thường, các hoạt động mở bán và xây dựng sẽ sôi động trở lại. Các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, lớn với đầy đủ pháp lý và có cơ cấu tài chính an toàn, tiến độ bán hàng khả quan sẽ là những cơ hội đầu tư khi thị trường ổn định.