Dòng tiền hoạt động âm vì sao?
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ (trên báo cáo tài chính hợp nhất) của Cenland cho thấy, năm 2018, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Cenland âm gần 366 tỷ đồng.
Trong số này, gần 415 tỷ đồng do tăng các khoản phải thu, gần 456 tỷ đồng tăng hàng tồn kho. Riêng hai khoản này đã khiến dòng tiền của Cenland bị giảm tới 871 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Con số lợi nhuận trước thuế gần 401 tỷ đồng là yếu tố giúp giảm đi số âm dòng tiền mà Cenland phát sinh năm vừa qua.
Vậy, Cenland đã đọng nhiều tiền vào những khoản nào?
Báo cáo tài chính hợp nhất Công ty cho thấy, cuối năm 2018, Công ty có gần 683 tỷ đồng khoản phải thu khách hàng, tăng mạnh so với mức 367 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Các khoản phải thu lớn có sự xuất hiện các tên tuổi như: Bất động sản Galaxy Land (168,532 tỷ đồng, đầu năm không có khoản phải thu); Công ty cổ phần VMF (86 tỷ đồng); Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thế Kỷ (Công ty cùng tập đoàn với Cenland, 83 tỷ đồng, con số đầu năm là 2 tỷ đồng); Gamuda Land Vietnam (61,7 tỷ đồng, đầu năm là 10,7 tỷ đồng); Công ty cổ phần Khai Sơn; Phúc Sơn, Phúc Điền, nhóm công ty FLC…
Ngoài khoản này, Cenland có hơn 482 tỷ đồng phải thu dài hạn, tăng so với con số 315 tỷ đồng đầu năm. Trong đó, đáng chú ý là khoản ký cược dài hạn với Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (công ty có liên quan đã đề cập đến) và Công ty cổ phần Dolphin 2 Việt Nam (cũng là công ty cùng tập đoàn, 30 tỷ đồng).
Một khoản mục cũng tăng mạnh trên báo cáo tài chính của Cenland, là một nguyên nhân khiến dòng tiền của Công ty giảm mạnh chính là việc Công ty đẩy mạnh việc mua vào các sản phẩm bất động sản từ các chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh, với số dư hàng tồn kho tại ngày 31/12/2018 là 447,5 tỷ đồng (đầu năm không có số dư này).
Âm dòng tiền kinh doanh, Cenland có đáng ngại?
Nhìn vào hoạt động của Cenland, có thể thấy, bản chất hoạt động của Cenland không dừng lại ở vai trò môi giới, mà đã cơ bản chuyển sang hình thức đầu tư thứ cấp kết hợp môi giới.
Năm 2018, lợi nhuận của Cenland vẫn đến chủ yếu từ hoạt động môi giới, với 441 tỷ đồng lãi gộp từ hoạt động môi giới bất động sản và gần 78 tỷ đồng lãi gộp từ chuyển nhượng bất động sản.
Việc tăng mạnh số dư hàng tồn kho bất động sản cho thấy, trong năm 2019, cơ cấu doanh thu từ bất động sản của Cenland có thể sẽ tăng mạnh, góp phần chuyển dịch cơ cấu thu nhập từ môi giới và đầu tư bất động sản.
Năm 2018, Cenland đạt mức lợi nhuận sau thuế 315,3 tỷ đồng trên vốn điều lệ 500 tỷ đồng, đây là con số lợi nhuận đáng mơ ước của nhiều doanh nghiệp. Việc đầu tư mạnh vào bất động sản, nếu lựa chọn đúng, có thể giúp Công ty cải thiện mạnh hơn nữa hiệu quả kinh doanh các dự án.
Vậy, nếu giả định lựa chọn đầu tư thứ cấp của Cenland là đúng, điều gì khiến nhà đầu tư cần quan tâm với Cenland?
Một số nhà đầu tư chia sẻ, đó là các giao dịch với bên có liên quan của Công ty.
Tổng doanh thu hợp nhất của Cenland năm 2018 là 1.687 tỷ đồng trong đó doanh thu với bên liên quan là 249,455 tỷ đồng; giá trị mua hàng với các bên liên quan là 252,435 tỷ đồng.
Trong số 1.377 tỷ đồng phải thu ngắn và dài hạn, Cenland có 430 tỷ đồng phải thu với các bên liên quan, nhất là khoản 315 tỷ đồng phải thu khác với Công ty Đầu tư và phát triển Bất động sản Thế Kỷ, nhưng chưa được thuyết minh chi tiết nội dung khoản phải thu này.
Mỗi doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp hoạt động trong nhóm công ty hoặc trực thuộc một nhóm công ty có mô hình tập đoàn, thì việc phát sinh các giao dịch với các bên liên quan là điều có thể hiểu được. Trong nhiều trường hợp, đây chính là thế mạnh giúp doanh nghiệp có thêm sức mạnh trong kinh doanh.
Tuy nhiên, việc phát sinh các giao dịch với các bên có liên quan với giá trị lớn, trong một số tình huống có thể tiềm ẩn nguy cơ xung đột lợi ích hoặc có thể dẫn đến việc phản ánh không khách quan chất lượng doanh thu mà doanh nghiệp phản ánh.
Phải chăng đây là lý do cổ phiếu CRE của Công ty hiện chỉ đang giao dịch ở mức P/E bằng 1/2 so với mặt bằng chung của thị trường (P/E của CRE hiện khoảng 6,6 lần)?
