Muôn vẻ tranh chấp chung cư

Nhiều kiểu tranh chấp

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, tình trạng tranh chấp không chỉ dừng ở những vấn đề ban đầu như tiến độ bàn giao nhà, thành lập ban quản trị…, mà ngày càng phức tạp hơn khi các hộ dân vào sinh sống, khiến nhiều vướng mắc, xung đột lợi ích phát sinh.

Một trong các lý do cơ bản là một số quy định về quản lý nhà chung cư vẫn “vênh” với thực tế, dẫn đến tình hình tranh chấp, kiện tụng giữa chủ đầu tư và cư dân ngày một phức tạp.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tình trạng nổi cộm nhất của tranh chấp chung cư đến từ việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như cam kết với khách hàng, thậm chí có những dự án chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người và có cả những trường hợp chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người” khi bán nhà cho khách hàng, nhưng không chịu hoàn thiện bàn giao mà trốn biệt tăm.

Tranh chấp chung cư gia tăng, nhưng hiện nay chúng ta chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Đơn cử, những ngày qua tại TP.HCM, hàng trăm khách hàng mua dự án chung cư Long Phụng Residence (đường số 1, Khu dân cư Tên Lửa, phường An Lạc A, quận Bình Tân, TP.HCM) đã phải cầu cứu Chủ tịch UBND TP.HCM, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố… Dự án này do Công ty cổ phần Địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư có chiều cao 17 tầng, gồm 105 căn hộ (diện tích từ 75 - 105 m2) và 1 tầng hầm để xe, xây dựng từ năm 2010, nhưng đến nay vẫn đang trong tình trạng thi công dang dở.

Đặc biệt, khách hàng còn phát hiện chủ đầu tư bán trùng căn hộ cho nhiều người. Theo tìm hiểu, kể từ khi triển khai xây dựng dự án vào năm 2010, chủ đầu tư đã rao bán căn hộ và cam kết sẽ bàn giao nhà vào 31/12/2011 và độ trễ không quá 90 ngày. Tuy nhiên, đến năm 2015, dự án đã thi công khoảng 80% hạng mục công trình thì ngưng lại. Trước khi dừng thi công, chủ đầu tư đã thực hiện chiến dịch huy động vốn bằng cách giảm giá bán đại trà, từ 16 triệu đồng/m2 xuống còn 11 - 13 triệu đồng/m2, thậm chí có thời điểm chỉ còn 7 triệu đồng/m2.

Đa số cư dân và chủ đầu tư đều muốn có một không gian sống thanh bình nên thiện chí là cách giải quyết tốt nhất 

Ông Nguyễn Anh Thắng, một khách hàng mua căn hộ tại dự án này cho biết, hiện ông rất hoang mang trước thông tin chủ đầu tư bán căn hộ cho nhiều người. Chính vì vậy, mới đây, ông Thắng và các khách hàng mua căn hộ tại dự án này đã treo băng rôn tại chung cư với mục đích ngăn ngừa, không để người khác mua căn hộ đã có chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, ông Thắng và hàng trăm khách hàng tìm đến gặp ông Huỳnh Văn Ánh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Bình Tân để làm rõ thông tin thì vị này tránh không gặp mặt khách hàng. Thời gian gần đây, các khách hàng cũng không thể liên lạc qua trụ sở Công ty lẫn qua điện thoại.

Một trường hợp khác tại Dự án chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư. Giai đoạn 2012 - 2013, chủ đầu tư đã thu của các khách hàng từ 80 - 100% tổng giá trị căn hộ. Tuy nhiên, khi đã quá thời hạn bàn giao nhà, khách hàng mới phát hiện việc một căn hộ được bán cùng lúc cho nhiều người. Dự án chỉ có 156 căn hộ, nhưng chủ đầu tư đã ký đến 213 hợp đồng bán cho khách hàng, có những căn hộ bán cho 5 - 6 người.

Một loại hình tranh chấp nữa đó là việc nhận nhà nhiều năm nhưng chủ đầu tư không thể giao sổ đỏ cho khách hàng, đơn cử như tại chung cư Tân Mỹ, quận 7, hay như hơn 800 hộ dân sống tại 5 block chung cư Phú Thạnh (53 Nguyễn Sơn, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM) đang rất bức xúc vì đã dọn vào sinh sống gần 8 năm nay, nhưng vẫn chưa thấy chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng 585 bàn giao giấy chủ quyền nhà (sổ hồng)…

Một trường hợp khác là Chung cư cao cấp Saigonres Plaza do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Nam Đô - thuộc Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, được bàn giao nhà năm 2017. Khi mở bán, chủ đầu tư này giới thiệu, đây là dự án cao cấp với các thiết bị vệ sinh, chất lượng xây dựng cao cấp nhập khẩu từ nước ngoài… Tuy nhiên, chỉ giao nhà được vài tháng, cư dân tại chung cư này cho biết, nhiều thiết bị nội thất đã hư hỏng, căn hộ bị thấm nước…

Tình trạng tranh chấp khoản phí bảo trì 2% cũng diễn ra tại nhiều dự án như chung cư Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, chung cư The Morning Star, chung cư Investco - Babylon, New Sài Gòn… Đặc biệt, dự án chung cư Khang Gia Tân Hương của chủ đầu tư là Công ty Khang Gia bị cư dân khiếu kiện nhiều nhất. Cư dân cho rằng, chủ đầu tư này đang cố tình “chiếm dụng” quỹ bảo trì chung cư, xây dựng sai thiết kế được duyệt.

Để giảm tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, cần thực hiện nghiêm việc xử phạt theo Nghị định 139. Nếu các cơ quan thực thi làm tốt, tránh được việc “nhờn” luật, thì các chủ đầu tư và cư dân sẽ làm đúng, từ đó sẽ giảm được tranh chấp giữa hai bên

- Luật sư Trần Đức Phượng

Dự án chung cư Khang Gia Tân Hương được phê duyệt đầu tư vào năm 2008, thi công năm 2010 và khoảng giữa năm 2014 đưa cư dân vào ở. Tuy nhiên, kết quả thanh tra của Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, chủ đầu tư đã có hàng loạt sai phạm nghiêm trọng kéo dài suốt nhiều năm qua, trong đó có việc không bàn giao quỹ bảo trì chung cư 2% cho Ban quản trị chung cư.

Không chỉ trong phân khúc chung cư, mà ngay cả một số dự án đất nền, nhà phố cũng xuất hiện hiện tượng tranh chấp. Đơn cử, mới đây, hàng trăm khách hàng đã kéo tới Tổng công ty Thái Sơn để đòi đất tại dự án Nhà ở Thái Sơn II tại huyện Nhà Bè, TP.HCM vì chủ đầu tư này đã bán cho khách hàng từ năm 2004, nhưng tới nay vẫn không xây dựng và bàn giao đất.

Đủ nguyên nhân dẫn tới tranh chấp

Theo PGS.TS. Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM,  có hàng loạt bất cập trong quy định quản lý chung cư hiện nay dẫn đến các mâu thuẫn phát sinh và khó giải quyết.

Đơn cử, khi một hộ dân trong chung cư thay đổi thiết kế căn hộ, lẽ ra phải phạt hộ dân đó, nhưng cơ quan chức năng lại phạt ban quản trị. Tiền đóng phạt được lấy từ 2% quỹ bảo trì. Nhiều hộ dân rất bức xúc vì cho rằng, họ không làm sai nhưng vẫn phải bỏ tiền đóng phạt.

Ông Hiệp cho rằng, có những quy định đã đầy đủ nhưng thiếu chế tài nên các bên liên quan chây ì hoặc tìm cách lách luật. Chẳng hạn, quỹ bảo trì của những chung cư có quy mô lớn lên đến hàng chục tỷ đồng. Số tiền này còn lớn hơn vốn của nhiều công ty bất động sản hiện nay, nên bị một số chủ đầu tư “ôm” luôn để kinh doanh. Khi cư dân đòi trả lại thì chủ đầu tư chỉ trả nhỏ giọt theo từng đợt, hoặc chỉ khi nào dự án có sửa chữa thì mới trả.

Theo Nghị định 139/2017, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định thì sẽ bị phạt từ 100 - 150 triệu đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao phí bảo trì, đã bị cư dân phản đối quyết liệt, nhưng không mấy ai bị phạt.

“Đó là chưa kể, nhiều chủ đầu tư còn đứng ra lập công ty con để quản lý tòa nhà, như vậy không khác gì vừa ‘đá bóng vừa thổi còi’. Cư dân vào ở không có quyền lợi, trách nhiệm gì ngoài nộp tiền”, ông Hiệp bức xúc.

Thực tế, những bất cập này cũng đã được cơ quan quản lý thị trường bất động sản tổng kết. Chẳng hạn, báo cáo mới nhất về hiện tượng tranh chấp tại các chung cư vừa được Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đưa ra đầu tháng 8 vừa qua nêu rõ, cả nước hiện có 215 dự án chung cư đang có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó, vấn đề bức xúc nhất của cư dân là kinh phí bảo trì và phần sở hữu chung.

Chỉ ra nguyên nhân dẫn tới tranh chấp ở chung cư ngày càng tăng, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, hiện nay, quá trình triển khai văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các địa phương chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Các hành vi vi phạm trong xây dựng đầu tư, quản lý vận hành nhà chung cư chưa được các cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời, triệt để. Đồng thời, việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm chưa có hiệu quả.

Còn ông Bùi Văn Hiếu, Chánh văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, nguyên nhân dẫn tới tranh chấp tăng mạnh là do chủ đầu tư vi phạm, năng lực điều hành của Ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu, những sơ hở của quy định pháp luật. Trong đó, nguyên nhân sâu xa nhất xuất phát từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong xây dựng, quản lý nhưng lại chưa được cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời, thậm chí có nơi xử lý không triệt để, chưa nghiêm túc dẫn đến xung đột về mặt lợi ích giữa cư dân với chủ đầu tư.

Ngoài ra, tranh chấp xảy ra còn do Ban quản trị lạm dụng quyền hạn, chi sai nguyên tắc, chi tiêu vượt hạn mức quy định, Ban quản trị tùy tiện nâng phí dịch vụ hoặc mâu thuẫn trong chính nội bộ Ban quản trị… Bên cạnh đó, một bộ phận thiểu số cư dân cũng có những đòi hỏi vô lý, vượt quá quyền lợi được hưởng theo quy định của pháp luật và theo hợp đồng mua bán đã ký kết trước đó.

Cần ngay một hệ thống chế tài hiệu quả

Tranh chấp chung cư gia tăng, nhưng hiện nay chúng ta chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Đơn cử, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định các điều cấm, nhưng nghịch lý là không có điều khoản chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) 

Ngoài ra, mức xử phạt vẫn chưa tương xứng với hành vi vi phạm và lợi nhuận có được nếu vi phạm hoàn thành. Đơn cử như tại Dự án Tân Bình Apartment có 19 vi phạm, nhưng chỉ phạt hơn 1,6 tỷ đồng thì chưa đủ răn đe, bởi số tiền thu lại được do vi phạm lớn hơn con số đó rất nhiều lần. Mức phạt cần đủ sức răn đe, triệt tiêu ý chí tái phạm của người vi phạm. Với hành vi đe dọa tính mạng con người như thi công ẩu, không bảo đảm an toàn phòng chống cháy nổ gây ra hậu quả…, thì cần cân nhắc biện pháp phạt tù.

Bên cạnh đó, một biện pháp ngăn chặn từ đầu những tranh chấp, đó là các cơ quan chức năng phải giám sát chặt tất cả các dự án ngay từ khâu triển khai. Nếu mạnh tay xử lý, có thể đình chỉ thi công hoặc cấm kinh doanh nếu vi phạm thì mới có tác dụng răn đe. Còn cứ du di, phạt nhẹ, nương tay hoặc cho qua thì chắc chắn thị trường vẫn khó minh bạch, vẫn sẽ còn nhiều chủ đầu tư sai phạm, cuối cùng là khách hàng chịu thiệt.

Cần đối thoại và sự nhún nhường của các bên

Việc xảy ra mâu thuẫn quyền lợi giữa một số khách hàng với chủ đầu tư hoặc đội ngũ vận hành là rất dễ xảy ra. Để giải hòa được các trường hợp này, cách tốt nhất là chủ đầu tư phải trực tiếp tìm khách hàng để đối thoại, giải quyết những khúc mắc của người dân về những vấn đề mà chung cư đang gặp phải, từ đó tìm ra hướng đi cho vấn đề.

 Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land

Trong đó, yếu tố cần chú ý nhất khi tranh chấp, xung đột là cả khách hàng và chủ đầu tư cần phải thực sự có thiện chí. Chẳng hạn, người dân cũng không nên đưa ra những yêu cầu quá khó cho chủ đầu tư và chủ đầu tư cũng cần chấp nhận những yêu cầu có thể làm ngay được cho cư dân.

Bên cạnh đó, ở góc độ chủ đầu tư, khi giao sản phẩm cho khách hàng có thể có những căn hộ có hạng mục bị lỗi trong một dự án cả ngàn sản phẩm. Khi tiếp nhận thông tin của khách hàng, nếu thông tin chuẩn xác thì cần xử lý càng nhanh càng tốt để tránh “cái sảy nảy cái ung”.

Có tình trạng một số chủ đầu tư cho rằng, nếu nhún nhường, đáp ứng các yêu cầu của khách hàng sẽ dẫn tới cảnh “được voi đòi tiên”, nhiều khách hàng khác cũng đòi hỏi nên quyết định không thực hiện theo yêu cầu sửa chữa căn hộ hoặc đáp ứng thêm dịch vụ cho khách hàng, dẫn tới cảnh xung đột bùng phát thành tranh chấp. Đây là điều không nên làm, vì thực tế, khách hàng vẫn là đối tượng nuôi sống doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp phát triển thành công các dự án sau đó.

Thực tế, đa số người dân đều muốn có một không gian sống thanh bình và hầu hết chủ đầu tư đều muốn đi đường dài với nhiều dự án khác, nên không tranh chấp nào là không thể giải

Phân loại các vụ việc xảy ra tranh chấp để tập trung xử lý

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dung TP.HCM 

Nguyên nhân tranh chấp rất đa dạng, có trường hợp từ chủ đầu tư, có trường hợp từ ban quản trị chung cư do hai bên không thống nhất được và hầu hết đều liên quan đến công tác quản lý, vận hành dự án. Có dự án kinh phí bảo trì chỉ khoảng 5 - 7 tỷ đồng, nhưng cũng có dự án số tiền này lên đến 70 tỷ đồng. Số tiền lớn có thể kích thích lòng tham của nhiều người.

Trong khi đó, Nghị định 90 (hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở) giao quyền cho chủ đầu tư quá lớn, trong khi quyền quản lý của Sở Xây dựng và của UBND các quận, huyện lại bị hạn chế, dẫn đến vi phạm pháp luật của một số chủ đầu tư.

Trong thời gian tới, Sở Xây dựng TP.HCM sẽ tiếp tục phân loại các vụ việc xảy ra tranh chấp để tập trung xử lý. Đồng thời, Sở sẽ phối hợp với các quận, huyện tập huấn cho các ban quản trị cũng như đơn vị vận hành chung cư.

Đặc biệt, đối với tình trạng chủ đầu tư ép dân nhận nhà để không bị phạt theo như hợp đồng dù chưa xây dựng xong, khách hàng cần kiên quyết không nhận. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng sẽ tăng cường kiểm soát và sẽ kiên quyết cưỡng chế, xử phạt các chủ đầu tư ép dân nhận nhà không đúng quy định.

Khách hàng cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM 

Có 8 lý do chính dẫn đến tranh chấp chung cư. Đó là, chậm tiến độ xây dựng, sai lệch thiết kế dẫn đến chênh lệch diện tích, liên quan tới phí bảo trì, diện tích chung riêng, chỗ để ô tô xe máy, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, một số yếu tố pháp lý của hợp đồng và công tác phòng cháy chữa cháy.

Trong tranh chấp, người mua nhà tuy là số đông, nhưng lại yếu thế hơn so với chủ đầu tư. Do đó, trước hết, người mua căn hộ chung cư phải xử lý được những gì không minh bạch trong hợp đồng mua bán. Mặc dù hiện nay đã có hợp đồng mẫu, nhưng người dân cần xem lại hợp đồng này đã thực sự bình đẳng giữa người mua và chủ đầu tư hay chưa. Nếu bất cập thì cần bổ sung quy định, chế tài và ngược lại, điều khoản nào không cần thiết thì lược bỏ.

Bởi trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không tuân theo hợp đồng mẫu, cố tình cài cắm những điều khoản có lợi cho họ. Đến lúc tranh chấp thì họ sẽ xử lý theo hợp đồng, người dân nhận phần thiệt.

Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn. Nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết thì người dân có thể khởi kiện ra tòa.

Bên cạnh đó, để hạn chế tình trạng các chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì 2% của cư dân, Nhà nước nên sửa quy định cho cư dân đóng quỹ bảo trì hàng năm thay vì đóng cùng lúc mua nhà. Việc đóng quỹ bảo trì chung cư hàng năm là hợp lý, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà.

Hơn nữa, theo quy định, mỗi dự án đều có thời gian bảo hành, trong thời gian đầu, khi chưa thành lập được ban quản trị, nếu tòa nhà có sự cố hỏng hóc thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm sửa chữa, chứ không thể lấy 2% của cư dân để giải quyết. Khoản phí 2% chỉ sử dụng khi nào dự án hết thời hạn bảo hành.

Ngoài ra, để giảm tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, cần thực hiện nghiêm việc xử phạt theo Nghị định 139. Nếu các cơ quan thực thi làm tốt, tránh được việc “nhờn” luật, thì các chủ đầu tư và cư dân sẽ làm đúng, từ đó sẽ giảm được tranh chấp giữa hai bên.