Những bất cập
Trong công văn này, HoREA đã chỉ ra một số hạn chế của Luật Đất đai năm 2013.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường"; Quy định giá đất theo "Bảng giá đất" và "Giá đất cụ thể"; mỗi loại giá đất được quy định trường hợp áp dụng khác nhau, phục vụ cho đối tượng khác nhau (liên quan đến nghĩa vụ và quyền lợi). Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm 1 lần và các địa phương được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường. Giá đất quy định trong Bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương khoảng 30 - 50% giá đất thị trường.
Chẳng hạn, quy định giá đất tối đa tại TP.HCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2. TP.HCM đã xác định bảng giá đất 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) mức cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2.
"Thậm chí, kể cả khi thành phố thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,2 lên 2,1 (vào đầu năm 2018) thì giá đất tại các con phố này cũng chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường hơn 1 tỷ đồng/m2 tại khu vực này", HoREA nêu rõ.
Ngoài ra, theo HoREA, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP, công tác xác định "giá đất cụ thể", thẩm định "giá đất cụ thể" được phân chia cho hai sở (hai đầu mối): Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch định "giá đất cụ thể" và tổ chức thực hiện việc xác định "giá đất cụ thể"; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.
Theo HoREA, cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định "giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế "xin - cho".
HoREA đã nêu rõ nhiều bất cập của Luật Đất đai năm 2013. Ảnh: Thành Nguyễn.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định 5 phương pháp định giá đất, thì theo HoREA có đến 4 phương pháp là: So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư cho kết quả có sự chênh lệch. Đặc biệt, với các khu đất ở, thương mại, dịch vụ...
Công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và dễ phát sinh tiêu cực dẫn đến việc "bắt tay, thỏa thuận ngầm, cưa đôi, cưa ba";
"Việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên cơ sở cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất rồi trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét đến nay không còn phù hợp với định hướng phân cấp và giao thẩm quyền cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nhất là theo quy định hiện nay thì nguồn thu từ đất thuộc về ngân sách địa phương", HoREA nhấn mạnh.
Đề suất sửa đổi
Trước những bất cập trên, HoREA đề xuất bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113, Luật Đất đai; và sửa đổi Điều 114, Luật Đất đai giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất và giá đất cụ thể", đảm bảo "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
Xem xét đề xuất của UBND TP.HCM về việc bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.
Theo HoREA, điều này sẽ đảm bảo vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Ngoài ra HoREA đề nghị bổ sung Điều 108, Luật Đất đai 2013 để bổ sung quy định "Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ khác) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành" để đảm bảo công tác tính tiền sử dụng đất được minh bạch, loại trừ tiêu cực, nhũng nhiễu và cơ chế "xin - cho".
Bên cạnh đó, HoREA còn có nhiều đề xuất khác liên quan đến các nội dung như: áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" trên cơ sở "Bảng giá đất"; thống nhất một đầu mối quản lý nhà nước về công tác định giá đất cho ngành tài chính; tiêu chí lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất trước hết phải là đơn vị có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất, để nâng cao chất lượng xác định "giá đất cụ thể"…
