Dòng tiền chảy mạnh vào các thị trường có độ minh bạch cao

Nỗ lực minh bạch

Theo JLL, hiện ở nhiều quốc gia, việc ban hành các chính sách mới đã và đang giúp thị trường bất động sản toàn cầu cải thiện minh bạch, tạo tiền đề cho các nhà đầu tư tự tin hơn khi tham gia đầu tư các thị trường mới.

Chẳng hạn, Chính phủ Colombia và Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách nhằm cắt giảm các thủ tục rườm rà, chống tham nhũng và cải thiện quy trình pháp lý ở mọi khía cạnh, từ chống rửa tiền, đến quy định sử dụng và phát triển đất bền vững.

Theo nhận định của giới chuyên gia, những nỗ lực này thể hiện mong muốn lấy lại niềm tin của nhà đầu tư từ sau vụ rò rỉ Hồ sơ Panama và Hồ sơ Paradise gây chấn động, phơi bày mặt tối trong lĩnh vực bất động sản.

Mặc dù thể hiện sự nỗ lực tạo nên sự minh bạch cho thị trường, nhưng tác động thật sự của những chính sách này vẫn chưa được như mong muốn, vì trong một số trường hợp, các chính sách bị đình trệ.

“Theo báo cáo Chỉ số Minh bạch Toàn cầu 2018 của JLL, trong 100 thị trường được khảo sát, có 85 thị trường đã cải thiện chỉ số so với 2 năm trước. Tuy nhiên, không phải tất cả các chính sách mới đều được thực thi và chúng khiến các nhà đầu tư vẫn còn e ngại. Tại một số thị trường, việc ban hành và việc thi hành không có kết nối”, ông Jeremy Kelly, Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu JLL nhận xét.

Thực tế, ở hầu hết ở các thị trường, thi hành chính sách là một yếu điểm trong việc đảm bảo chất lượng của thông tin đăng ký đất đai, tiêu chuẩn quy hoạch sử dụng đất và các quy trình pháp lý.

Chẳng hạn, tại Brazil, Argentina và Hy Lạp, việc thực hiện các giao dịch không công bố giá bán được xem là trốn thuế, khiến các con số báo cáo không chính xác.

Theo ông Jacques Gordon, Giám đốc Chiến lược của JLL, bên cạnh tham nhũng, thì việc “thực thi các chính sách có chọn lọc” cũng là yếu tố gây ra các vấn đề minh bạch. Nhiều quốc gia xem đây là việc bình thường và các chính sách chỉ được thực hiện khi có sức ép từ chính phủ. Điển hình tại Trung Quốc, rất khó để dự đoán mục đích sử dụng đất ở một số tỉnh, vì những quy định về quy hoạch các dự án tái phát triển và tái định cư đã thay đổi. Thuế và quy hoạch sử dụng đất được thực hiện “theo lý thuyết” với mức độ minh bạch cao chỉ ở một số tỉnh, không phải toàn bộ.

Tình trạng này cũng phổ biến ở các nước liên bang như Brazil, Mexico, Mỹ và Canada, nơi chính quyền địa phương có các phương thức tiếp cận rất khác nhau để thực thi mã phân vùng và tổ chức hệ thống đánh giá công bằng về thuế tài sản.

Trong khi đó, tại Kenya, trách nhiệm thực thi chính sách phân vùng từ cấp quốc gia xuống cấp địa phương, đang gây ra nhiều tranh cãi. 

Nhóm “Siêu minh bạch” thu hút 75% lượng đầu tư

Minh bạch thông tin đang là xu hướng toàn cầu, được nhiều nước đẩy mạnh và có được những cải thiện đột phá. Chỉ tính riêng nhóm “Siêu minh bạch” trong bảng xếp hạng của JLL (bao gồm 11 thị trường) đã thu hút 75% lượng đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu trong 5 năm qua.

“Minh bạch là yếu tố then chốt trong việc đánh giá hoạt động hiệu quả của các thị trường”, ông Richard Bloxam, Giám đốc Thị trường vốn Toàn cầu của JLL nhận xét.

Mặc dù đã phát huy hiệu quả rõ rệt, nhưng theo các chuyên gia, các chính phủ vẫn cần phải xác định rõ những khó khăn trong việc thực thi các điều luật mới.

“Ngày càng có nhiều nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn vào bất động sản, do đó sức ép đang tăng lên đối với các chính phủ toàn cầu, không chỉ trong việc ban hành, mà còn việc thi hành các điều luật mới”, ông Jacques Gordon cho biết thêm.

Ấn Độ là một thị trường có tốc độ cải thiện ấn tượng nhất. Lượng vốn mà các quỹ đầu tư tư nhân rót vào bất động sản Ấn Độ tăng gấp 3 lần kể từ năm 2014 và việc công bố Bộ luật Đầu tư và Phát triển bất động sản trong năm 2016 được kỳ vọng sẽ giúp quốc gia này tiếp tục tăng hạng minh bạch.

“Nhờ vào những cải cách về luật phá sản, nỗ lực chống giả mạo quyền sở hữu tài sản và các hiệp định nhất quán nhằm thúc đẩy thuận lợi kinh doanh, đã làm tăng đáng kể niềm tin của người mua cũng như nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Ấn Độ", ông Ramesh Nair, Tổng giám đốc JLL tại Ấn Độ nhận định.