Bất động sản TP.HCM: An toàn nhưng vẫn cần cảnh giác

Dư nợ tín dụng chiếm 10%, quá nửa là vay trung và dài hạn

Theo số liệu của ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, nguồn cung nhà ở nói chung trong nửa đầu năm nay tại TP.HCM thấp hơn cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, có gần 4.000 căn nhà cao cấp được đưa ra thị trường so với gần 5.200 căn nhà cao cấp trong cùng kỳ năm trước; nhà ở phân khúc trung cấp là 3.700 căn so với hơn 5.000 căn cùng kỳ năm trước và nhà ở phân khúc bình dân là 1.914 căn so với cùng kỳ năm trước là 6.200 căn.

Ông Sơn cho rằng, không thể nhận xét là thị trường đang xấu đi, mà thị trường vẫn tương đối ổn định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp, Ngân hàng Nhà nước TP.HCM cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn Thành phố đạt 7,5%, trong khi cả nước tăng 7,8%.

Trong đó, cơ cấu tín dụng trung và dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng (trên cả nước, tỷ lệ này chiếm khoảng 7 - 8%).

“Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn theo đánh giá của nhiều chuyên gia.

Trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng, nhưng cơ bản vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển.

Việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản không những giúp ngân hàng phát triển bền vững, mà cả thị trường bất động sản cũng ổn định”, ông Lệnh nói.

Đại diện Tập đoàn An Gia, ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc đối ngoại nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM còn tiềm năng và vẫn trong ngưỡng an toàn.

Hiện tại, với số liệu công bố từ các đơn vị nghiên cứu thị trường và Sở Xây dựng cho thấy, thị trường đang giảm mạnh về nguồn cung, lượng giao dịch thành công trên đà tăng.

Thêm vào đó, các dòng vốn ngoại liên tục đổ vào thị trường bất động sản Thành phố cho thấy, doanh nghiệp ngoại nhìn thấy tiềm năng và độ an toàn của thị trường nên mới mạnh tay đầu tư.

Ông Trần Tựu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đánh giá, thời điểm này, chính sách điều hành kinh tế vĩ mô của Việt Nam đều ổn định.

Tỷ lệ cho vay đối với bất động sản ở mức vừa phải. Nguy cơ khủng hoảng xảy ra ở phân khúc nào cần phải được xem xét và đánh giá chính xác.

Dấu hiệu khủng hoảng cục bộ phân khúc đất nền là có, nhưng diễn ra ở phạm vi nào? Giá bất động sản ở một số địa phương sẽ thành lập đặc khu và một số khu vực vùng ven tăng cao. Tuy nhiên, các chính sách can thiệp của cơ quan quản lý trong thời gian vừa qua là kịp thời.

Một số điểm cần cảnh giác

Trong khi các chuyên gia và phía cơ quan chức năng đánh giá, tình hình thị trường bất động sản vẫn tốt và trong vòng kiểm soát thì giới phân tích và quan sát thị trường cho rằng, vẫn cần phải cảnh giác bởi thị trường thường có những biến động mà phía cơ quan chức năng nhiều khi trở tay không kịp.

Chẳng hạn, năm 2017 và đầu năm 2018, phân khúc đất nền liên tục bị đẩy vào cảnh nóng sốt, đến khi xuất hiện nguy cơ bong bóng thì cơ quan chức năng tại TP.HCM mới đưa ra giải pháp hạ nhiệt, nhưng sau đó không lâu, thị trường lại sốt nóng.

Vấn đề chính sách liên tục thay đổi cũng là mối quan ngại của giới doanh nghiệp ngành địa ốc hiện nay.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho biết, Khu đô thị Vạn Phúc có quy mô 198 ha, triển khai trong thời gian 10 - 20 năm. Chính vì thời gian triển khai phát triển dự án dài nên dự án bị ảnh hưởng rất nhiều từ sự thay đổi của chính sách.

Giới phân tích cũng cảnh báo, UBND TP.HCM đang tính đến việc siết phát triển dự án bất động sản thương mại trên phạm vi các quận trung tâm thành phố.

Điều này nhiều khả năng sẽ tạo ra cơn khan hàng và có thể dẫn tới tình cảnh một dự án độc quyền ở quận được chủ đầu tư làm giá, đẩy giá lên cao để bán. Khi mà thị trường bất động sản xuất hiện cảnh độc quyền thì nguy cơ khủng hoảng sẽ đến rất nhanh.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp xin giấy phép phát triển dự án vẫn rất khó khăn. Trong đó, thủ tục hành chính kéo dài nhiều khâu, chồng chéo, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đang tạo sức ì cho thị trường.

Ngoài ra, dòng vốn hỗ trợ thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội vẫn đang thiếu. Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản có đặc thù là chu kỳ phát triển dự án thường kéo dài 2 - 3 năm, thậm chí 3 - 5 năm.

Do đó, đây là ngành cần sự hỗ trợ từ dòng vốn dài hạn. Tuy nhiên, chính sách tín dụng chưa tạo được nguồn vốn trung - dài hạn cho thị trường, lãi suất cho vay vẫn còn cao và thiếu nguồn vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng nên sớm trình Chính phủ bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Đồng thời, Nhà nước nên có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung - dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững hơn.

“Thị trường bất động sản đang trong giới hạn an toàn, nhưng vẫn cần cảnh giác và phải kiểm soát tốt các phân khúc, đặc biệt là phân khúc đất nền, vì biên độ nóng lạnh của phân khúc này đang diễn biến khó lường.

Thêm vào đó, việc hàng bán ra chậm nhưng biên độ giá lại tăng đang tạo ra sự lệch pha lớn cho thị trường, dễ dàng đẩy thị trường vào thế khó bất cứ lúc nào”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ quan điểm.

Trong khi đó, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, hiện tượng bong bóng có thể xuất hiện trong thời gian tới, tuy nhiên sẽ chỉ ở một phân khúc, một vài khu vực nhỏ, chứ rất khó lan ra thị trường cả nước như giai đoạn 2009 - 2013.

"Thị trường bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới là phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và đóng băng. Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ phục hồi sang giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư và các chủ đầu tư ở Việt Nam không nên quá kỳ vọng vào sự lên giá nhanh của sản phẩm bất động sản để kiếm lợi nhuận trong giai đoạn này”, ông Alex Crane nói.