Tác động của lãi suất...
Dù kéo dài đến hơn 18h tối ngày 25/9/2025, phiên thảo luận thứ hai chủ yếu tập trung vào kênh đầu tư bất động sản tại Diễn đàn cấp cao cố vấn tài chính Việt Nam 2025 (VWAS 2025) tổ chức cuối tuần qua vẫn “đủ sức” kéo khán giả ở lại kín hội trường và hàng ngàn người theo dõi qua kênh trực tuyến.
Như lời chia sẻ của TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, sau giai đoạn khó khăn, nhờ hành lang pháp lý về tài chính và địa ốc không ngừng được hoàn thiện, đóng vai trò quan trọng tạo nên sức bật mới cho thị trường, mở ra cơ hội mới cho nhà đầu tư và doanh nghiệp, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Tất nhiên, vẫn còn những vấn đề nan giải đang phải đối mặt, điển hình là câu chuyện giá nhà chưa thể ghìm cương, nhưng như nhìn nhận của ông Lực, những tín hiệu phát triển bền vững đã thực sự rõ ràng hơn nhờ các cơ chế mới, mà một trong số đó là Nghị quyết 170 tháo gỡ vướng mắc dự án, hay chính sách tiền tệ - tài khóa đang nới lỏng có kiểm soát.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, ngành bất động sản đã tăng trưởng 4,41%; ngành xây dựng tăng 9,62% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong nửa đầu năm nay tăng tới 78% so với cùng kỳ. Giá cổ phiếu trong lĩnh vực này cũng đã tăng gần 100% so với cuối năm 2024 và đang tiếp tục có sóng.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE cho hay, thị trường bất động sản đứng trước cơ hội thu hút dòng vốn lớn nhờ sự cải thiện về chính sách, thị trường chứng khoán thăng hoa và các chiến lược phát triển hạ tầng giao thông được Chính phủ đẩy mạnh, qua đó thúc đẩy các cơ hội đầu tư mới.
Mặc dù các thị trường trọng điểm đã chứng kiến đà tăng giá mạnh mẽ với mặt bằng giá sơ cấp trung bình lên tới 80 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, TP.HCM ở ngưỡng khoảng 85 triệu đồng/m2, thậm chí vị trí đẹp có thể lên tới 150 triệu đồng/m2, nhưng cơ hội ở các thị trường cấp 2 còn khá lớn với các cơ hội phân bổ đồng đều theo mục đích đầu tư và khả năng tài chính của từng người.
Đơn cử, các khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An (trước đây), mức giá đầu tư có thể thấp hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm TP.HCM (cũ). Với lợi thế hạ tầng phát triển mở rộng, cơ hội đầu tư là rất lớn. Vấn đề còn lại nằm ở quyết định và tầm nhìn của các nhà đầu tư.
Các chuyên gia lưu ý rằng, quyết định cắt giảm lãi suất cơ bản 0,25% hồi đầu tháng 9 và hàm ý sẽ tiếp tục đưa mức lãi suất chính sách đi xuống của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) được xem là yếu tố mang tính “thuận chiều” cho nền kinh tế Việt Nam nói chung, ngành bất động sản nói riêng.
Như PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, Trường đại học Kinh tế TP.HCM nhìn nhận, lãi suất Mỹ hạ nhiệt mang lại dư địa duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước trước đó phải đối phó áp lực tỷ giá tăng. Chính lãi suất thấp nếu tiếp tục được duy trì sẽ gia tăng khả năng tiếp cận tín dụng, từ đó thúc đẩy sản xuất, tiêu dùng và đầu tư trong nước.
Số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm 2025, gần 1,9 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng 20,19% so với cùng kỳ năm trước và là mức tăng trưởng tín dụng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Theo VARS, trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70 m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm.
Đáng chú ý, cho vay bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng với mức tăng 20-30%, cao gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.
Từ yếu tố nội tại của ngành, theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang phát đi tín hiệu khởi sắc khi nguồn cung mới đến nay đã đạt khoảng 120% so với cùng kỳ. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, quý cuối năm 2025, thị trường sẽ đón khoảng 25.000 sản phẩm mở bán mới, trong đó phân khúc căn hộ tiếp tục giữ ưu thế tuyệt đối.
Viện Nghiên cứu bất động sản Đất Xanh Services nhận định, quý IV/2025 sẽ là tâm điểm bung hàng của cả nước, riêng phía Nam có hơn 20 dự án với quy mô hàng chục nghìn sản phẩm ra hàng.
Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh Đất Xanh Services cho rằng, thị trường đang bước vào “mùa gặt” khi hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi như lãi suất ổn định, dòng vốn đầu tư công được đẩy mạnh, nguồn cung dồi dào và loạt chính sách kích cầu.
Bà Liên đánh giá, tâm lý người mua đã cải thiện rõ rệt mở ra triển vọng phục hồi của thị trường. Sự bứt phá về hạ tầng giao thông cũng mang lại lợi thế cho các đô thị vệ tinh, nhất là khi nguồn cung tại trung tâm TP.HCM hay Hà Nội ngày càng khan hiếm và giá bị đẩy lên cao.
... Và của “người mua trẻ”
Nhìn chung, theo các chuyên gia, thị trường địa ốc đang định hình lại cục diện mới và chứng kiến làn sóng quan tâm đến bất động sản tăng mạnh tại nhiều khu vực tiềm năng phía Bắc, nhất là sau sáp nhập địa giới hành chính.
Tâm lý đón đầu hạ tầng đang là một trong những yếu tố chính thúc đẩy dòng tiền chuyển hướng ra khu vực vùng ven Hà Nội, hoặc xa hơn là các địa bàn có trợ lực về hạ tầng giao thông kết nối.
Ở một góc độ khác, ngoài sự đẩy mạnh của hạ tầng, thị trường hiện nay cũng chứng kiến thêm sự tác động bởi cấu trúc khách hàng theo lứa tuổi.
Ghi nhận từ VARS cho thấy, giai đoạn từ năm 2019 đến nay đã chứng kiến một sự dịch chuyển rõ rệt về đối tượng mua nhà. Khách hàng trong độ tuổi từ 25-35 hiện chiếm trung bình hơn 40% các giao dịch bất động sản. Thậm chí, ở một số dự án, tỷ lệ này có thể lên tới 70%.
Một nghiên cứu khác từ chuyên trang Batdongsan.com.vn cũng củng cố nhận định này, cho thấy nhóm khách hàng từ 22-39 tuổi đã vượt qua nhóm trên 40 tuổi để trở thành động lực chính của thanh khoản địa ốc. Cụ thể, nhu cầu mua nhà của nhóm 27-40 tuổi chiếm tới 66%, trong khi nhóm trên 45-60 tuổi chỉ còn 34%.
Với khẩu vị rủi ro cao hơn so với thế hệ trước, nhóm người trẻ đang định hình lại các xu hướng đầu tư với sự đa dạng trong lựa chọn kênh bỏ vốn. Nhờ sự bùng nổ của công nghệ, thương mại điện tử và các ngành nghề sáng tạo nội dung số, họ có thể tạo ra thu nhập cao từ sớm. Điều này giúp lớp trẻ tích lũy vốn nhanh hơn so với thế hệ trước.
Theo Báo cáo Nghiên cứu tâm lý người tiêu dùng ASEAN của Ngân hàng UOB, người tiêu dùng Việt Nam, đặc biệt là nhiều người thuộc thế hệ Gen Z, đang có sự thay đổi đáng kể trong thói quen chi tiêu và đầu tư.
Điều này có nghĩa rằng, những người này không chỉ chú trọng vào việc kiếm tiền, mà còn nghiên cứu các phương pháp đầu tư và quản lý tài chính thông minh. Sự tác động ngược trở lại với các chủ đầu tư là việc gần đây họ buộc phải thiết kế chính sách tín dụng và chiến lược bán hàng linh hoạt, thân thiện hơn với người trẻ.
Chẳng hạn như áp dụng phương thức thanh toán chia nhỏ, phân bổ thời gian đóng theo tiến độ xây dựng, dồn tỷ trọng đóng lớn vào giai đoạn sắp nhận bàn giao nhà..., giúp giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu cho khách hàng.
Bởi bên cạnh một lượng nhà đầu tư trẻ có điều kiện kinh tế và thu nhập tốt từ khá sớm chọn bất động sản như một kênh đầu tư hiệu quả, hầu hết người trẻ có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần các chính sách nhà ở ưu đãi từ Nhà nước và cả chủ đầu tư.
Theo VARS, trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70 m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm.
Tuy nhiên, đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại và căn hộ 2 phòng ngủ 70 m2 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, gia đình trên phải mất tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1⁄3 thu nhập để mua nhà.
Do đó, theo bà Dương Thùy Dung, xu thế giá nhà tăng dẫn tới câu chuyện sớm hay muộn sẽ phải có các chính sách thuế chống đầu cơ, điều quan trọng là mức thuế và thời điểm triển khai chính sách này. Các chính sách sẽ được xây dựng để đảm bảo không hạn chế nhu cầu đầu tư, mà vẫn gia tăng được khả năng tiếp cận nhà ở của những người ở thực.
