Bùng nổ tín dụng BĐS
Từ cuối năm 2011, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nới khá nhiều đối với tín dụng bất động sản (BĐS) khi loại 4 nhóm đối tượng vay vốn liên quan đến BĐS ra khỏi “rổ” phi sản xuất. Thế nhưng, do thị trường BĐS đóng băng, giao dịch ảm đạm, nên các ngân hàng không mặn mà cho vay lĩnh vực này. Đến nay, nhận thức của các ngân hàng đã thay đổi, bởi chỉ có bơm thêm vốn để vực dậy thị trường này, các ngân hàng mới mong thu hồi được lượng vốn đã “đóng băng” theo thị trường BĐS từ lâu. Bởi vậy, những tháng cuối năm 2012, tín dụng BĐS bắt đầu bùng nổ.
Vào đầu tháng 9/2012, VIB triển khai chương trình cho vay BĐS dành cho khách hàng có nhu cầu mua, xây dựng, sửa chữa nhà, với lãi suất 9,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên của khoản vay, hạn mức cho vay tối đa là 90% giá trị tài sản thế chấp và thời hạn vay tối đa là 180 tháng. Quy mô gói vay ưu đãi BĐS của VIB là 1.000 tỷ đồng.
Từ ngày 15/10 đến 31/12/2012, SeABank triển khai chương trình ưu đãi vay mua nhà SeAHome, với lãi suất 9,9%/năm và giảm 50% phí trả nợ trước hạn trong suốt thời gian vay, hạn mức cho vay tối đa là 70% giá trị tài sản thế chấp, thời hạn vay tối đa là 240 tháng.
Tại OCB, những khách hàng cá nhân có thu nhập ổn định hàng tháng từ 12 triệu đồng, vay mua nhà/căn hộ trong khoảng thời gian từ 23/11/2012 đến 23/2/2013 sẽ được vay với lãi suất từ 13,5%/năm. Tỷ lệ cho vay tối đa là 70% giá trị tài sản đảm bảo, trong thời gian 180 tháng, hạn mức vay lên đến 1,5 tỷ đồng/khách hàng.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của ĐTCK, tốc độ giải ngân thực của các gói tín dụng BĐS tại các ngân hàng rất chậm. Lý giải nguyên nhân, một chuyên gia ngân hàng cho biết, sở dĩ như vậy là bởi người dân vẫn còn nhiều đắn đo.
Thứ nhất, mức lãi suất thấp chỉ được duy trì trong một thời gian ngắn. Sau quãng thời gian “ân hạn” này, lãi suất được lấy theo mặt bằng chung của thị trường là khá cao.
Thứ hai, mặc dù giá nhà đã giảm khá mạnh, song vẫn còn cao so với khả năng của người mua, nên người mua kỳ vọng giá nhà sẽ giảm thêm. Bởi vậy, để giải cứu thị trường BĐS, một mình các tổ chức tín đụng là không đủ sức, mà cần có sự hỗ trợ của NHNN và các bộ, ngành liên quan.
Quan trọng vẫn là giá nhà
Thực tế cho thấy, thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng khi tạo ra hạ tầng kinh tế xã hội, tạo đầu ra cho nhiều ngành kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này hiện vẫn đình trệ, trầm lắng, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Cơ cấu hàng hoá BĐS nhà ở mất cân đối, thiếu hàng hoá có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Việc phát triển nhà ở chưa quan tâm đúng mức đến nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
“Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường này chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ DN và người dân tạo lập nhà ở. Sự đóng băng của thị trường dẫn đến sự sụt giảm đáng kể về sản lượng sản xuất và nhu cầu sử dụng các loại vật liệu xây dựng, tác động tiêu cực, làm chậm lại quá trình hồi phục và phát triển kinh tế”, một lãnh đạo BIDV nhận xét.
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nhận định, thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm đáng kể ở tất cả các phân khúc. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là nguồn cung dư thừa, trong khi lượng cầu yếu, cơ cấu sản phẩm bất hợp lý và thủ tục mua bán thiếu minh bạch. Thị trường lại có liên quan trực tiếp tới thanh khoản và nợ xấu của khu vực ngân hàng, vì vậy, đây sẽ là khu vực thị trường khó có khả năng phục hồi, nếu chương trình tái cơ cấu ngân hàng và xử lý nợ xấu bị chậm trễ.
Do vậy, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02 ngày 7/1/2013 về giải pháp tháo gỡ khó khăn chủ yếu liên quan đến thị trường BĐS. Đặc biệt, dành 20.000 - 40.000 tỷ đồng thông qua tái cấp vốn, với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm, tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ các ngân hàng thương mại của Nhà nước phục vụ cho vay đối với các đối tượng nêu trên. Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình đã cam kết đẩy tín dụng cho khu vực này từ 20.000 - 40.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, một lãnh đạo NHNN cho biết, NHNN sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn quy chế cho vay mua nhà ở xã hội theo các đối tượng phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ về việc tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu ngay trong quý I/2013.
Một chuyên gia kinh tế nhìn nhận, ở Việt Nam, lãi suất cho vay mua nhà trong khoảng 10 - 12%/năm có thể điều chỉnh giảm theo đà giảm của lạm phát và kỳ hạn đủ dài như ở Mỹ: 30 năm, Thụy Sĩ: 50 năm… sẽ là một động lực mạnh để tăng lực cầu. Tuy nhiên, điều kiện cần là tín dụng, nhưng điều kiện đủ là giá nhà phải hạ xuống thấp mới có thể cứu được thị trường BĐS.
Tốc độ giải ngân thực của các gói tín dụng BĐS tại các ngân hàng rất chậm
