Hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản
Thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng từng bước hạn chế cho vay chủ đầu tư dự án.
Theo báo cáo tài chính bán niên 2021, nhiều ngân hàng đã giảm dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản. Tại MB, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản giảm 75 tỷ đồng, xuống 9.320 tỷ đồng. Trong khi đó, MB đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực khác như hoạt động làm thuê hộ gia đình; cho vay bán buôn, bán lẻ, ô tô, xe máy; công nghiệp chế biến, chế tạo. Tổng dư nợ tín dụng chung của MB tăng 10,9% trong nửa đầu năm nay, đạt hơn 314.900 tỷ đồng. Cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm tỷ trọng 3,31%.
Báo cáo tài chính của LienVietPostBank cho biết, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản giảm 52% trong nửa đầu năm nay, xuống 1.672 tỷ đồng. Theo đó, tỷ trọng của dư nợ cho vay bất động sản chỉ còn 0,87%.
Tương tự, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản trong nửa đầu năm 2021 của VPBank giảm 12%, xuống 32.422 tỷ đồng; dư nợ hoạt động kinh doanh bất động sản tại ABBank giảm 13%, xuống 2.694 tỷ đồng.
Vì thế, trong các đợt giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân mới đây, một số nhà băng cho hay, không áp dụng cho dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản. Đối tượng ưu tiên giảm lãi suất chủ yếu là những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lưu trú, nhà hàng, doanh nghiệp sản xuất thiết yếu cho nền kinh tế. Còn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không chỉ khó được giảm lãi vay, mà việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng cũng trở nên khó khăn, nhất là khi dịch Covid-19 kéo dài.
Theo ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB, Ngân hàng đã kiểm soát chặt dư nợ cho vay bất động sản trong 2 năm trở lại đây. Hiện OCB chỉ giải ngân đối với những khách hàng cũ, là chủ đầu tư uy tín, có dự án chất lượng đi kèm điều kiện cho vay rõ ràng. Tỷ lệ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ ở mức thấp.
Kết quả cuộc điều tra xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng do Vụ Dự báo Thống kê, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố cho thấy, nhiều ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt dòng vốn vay đổ vào bất động sản, chứng khoán. Các ngân hàng thương mại dự báo, nhu cầu tín dụng tổng thể của khách hàng sẽ gia tăng từ nay đến cuối năm ở tất cả đối tượng, kỳ hạn và lĩnh vực, trừ lĩnh vực đầu tư, kinh doanh du lịch giảm do tác động của đại dịch Covid-19.
Nhiều ngân hàng siết chặt điều kiện cho vay bất động sản do rủi ro từ lĩnh vực này được dự báo tiếp tục gia tăng.
Trước tác động khó lường của dịch bệnh, có 17 ngân hàng thương mại dự kiến sẽ nới lỏng tiêu chuẩn tín dụng tổng thể đối với hầu hết nhóm khách hàng, riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản và một số lĩnh vực khác như đầu tư chứng khoán, tài chính, bảo hiểm… vẫn thắt chặt cho vay. Các điều khoản, điều kiện cho vay cũng sẽ được siết chặt hơn đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản, trong đó có cho vay bất động sản để ở.
Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho hay, dư nợ bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn hiện chiếm 11 - 21% trong tổng dư nợ, trong đó có cả cho vay đối với nhu cầu mua nhà để ở và tỷ lệ này không thay đổi nhiều so với cuối năm 2020.
Việc các ngân hàng siết tín dụng lĩnh vực bất động sản đã buộc không ít doanh nghiệp ngành này chuyển sang huy động vốn từ phát hành trái phiếu, với lãi suất cao. Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy, tính riêng nửa đầu năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 92.300 tỷ đồng trái phiếu, với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn trái phiếu trung bình là 3,8 năm.
SSI dự báo, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục sôi động trong quý III từ cả phía cung và cầu do việc tiếp cận vốn tín dụng vẫn hạn chế và mức lãi suất hấp dẫn của trái phiếu doanh nghiệp được duy trì.
Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cảnh báo, một số doanh nghiệp có nguy cơ vỡ nợ trái phiếu, đặc biệt ở nhóm bất động sản.
Tập trung vào phân khúc vay mua nhà để ở
Giảm dần tỷ trọng cho vay đối với chủ đầu tư dự án và kinh doanh bất động sản, song các nhà băng nhắm vào phân khúc cá nhân vay mua nhà để ở.
Chẳng hạn, tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản của VPBank giảm 12% trong 6 tháng đầu năm 2021, nhưng dòng tín dụng của nhà băng này vẫn chảy mạnh vào mảng cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất, nên dư nợ tăng 26%, lên hơn 45.800 tỷ đồng.
Nam A Bank cho hay, chỉ giải ngân đối với những dự án bất động sản đã liên kết với Ngân hàng và chủ đầu tư uy tín. Đối với khách hàng cá nhân vay mua nhà, Nam A Bank chỉ giải ngân với người vay mua nhà để ở tại dự án có liên kết.
Ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc ACB chia sẻ, chủ trương của Ngân hàng là hạn chế cho vay kinh doanh đối với lĩnh vực bất động sản và cả chủ đầu tư. ACB tập trung vào phân khúc tín dụng dành cho cá nhân vay mua nhà ở thực sự. Về dư nợ cho vay hoạt động tư vấn và kinh doanh bất động sản, 6 tháng đầu năm 2021 tăng 3,7%, lên 4.915 tỷ đồng. Mức tăng này thấp hơn so với mặt bằng chung, tổng tín dụng các lĩnh vực kinh tế tại ACB tăng 9,4% trong 6 tháng đầu năm nay, đạt 336.652 tỷ đồng. Lĩnh vực bất động sản chỉ chiếm 1,46% tổng dư nợ cho vay, trong đó phần lớn là cho vay mua nhà để ở.
Tại Techcombank, tính đến 30/6/2021, dư nợ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 11%, lên hơn 101.000 tỷ đồng và chiếm 32,4% tổng tín dụng của Ngân hàng. Song, so với cuối năm 2020, tỷ trọng cho vay doanh nghiệp bất động sản trong tổng tín dụng lại giảm. Sở dĩ Techcombank ghi nhận dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản vượt trội so với mặt bằng chung của ngành là do nhà băng có quan hệ tín dụng thân thiết với nhiều chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise... Đồng thời, Techcombank còn cho cá nhân vay mua nhà với tổng dư nợ gần 102.000 tỷ đồng tính đến cuối tháng 6/2021. So với thời điểm cuối năm 2020, dư nợ mảng cho vay cá nhân mua nhà của Ngân hàng tăng thêm hơn 14.000 tỷ đồng.
Dư nợ cho vay bất động sản ở mức cao khiến nhà đầu tư lo ngại về rủi ro tín dụng khi đại dịch Covid-19 dự kiến sẽ kéo dài và có tác động sâu rộng. Trả lời vấn đề này tại buổi chia sẻ kết quả kinh doanh cuối tháng 7/2021, Phó tổng giám đốc Thường trực Techcombank Phùng Quang Hưng cho hay, Ngân hàng có tập khách hàng tốt nên tác động của dịch Covid-19 đối với bên đi vay được kiểm soát và Ngân hàng luôn theo sát khách hàng để hỗ trợ.
Trong khi đó, lãnh đạo nhiều ngân hàng cho biết, đang đẩy mạnh hoạt động cho cá nhân vay mua nhà thứ cấp (mua lại của cá nhân), thay vì chỉ tập trung cho vay mua nhà sơ cấp (người mua trực tiếp từ chủ đầu tư) như trước.
Về vấn đề này, một chuyên gia kinh tế đánh giá, trong xu hướng siết tín dụng chảy vào bất động sản, người vay mua nhà để ở có thể bị ảnh hưởng, bởi lãi suất cho vay dự kiến cao hơn và việc giải ngân sẽ khó hơn. Bất động sản có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp và nếu vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật, nhưng trong bối cảnh dòng vốn được Ngân hàng Nhà nước định hướng vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch thì tín dụng nhà, đất sẽ bị hạn chế.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, cần đánh giá đúng tín dụng tăng trưởng vào phân khúc nào ở lĩnh vực bất động sản, vì đầu tư, kinh doanh bất động sản khác với vay mua nhà ở. Tín dụng cho vay đáp ứng nhu cầu thật để mua nhà ở, đất ở của người dân là yếu tố tích cực, nên khuyến khích.
TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, tín dụng cho các nhu cầu thiết yếu, cá nhân vay mua nhà để ở… sẽ được đáp ứng. Tuy nhiên, với tín dụng có rủi ro cao, nhất là cho vay kinh doanh, đầu tư các dự án bất động sản quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng…, ngành ngân hàng đã có sự kiểm soát chặt chẽ để kiểm soát rủi ro nợ xấu.
