Ngân hàng - Bất động sản: Mối lương duyên không còn đậm đà
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2016, trong khi quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, thì tổng dư nợ đã lên tới 16 tỷ USD (tương đương 342.000 tỷ đồng), chiếm 8% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.
Đến nay, tuy chưa có số liệu cập nhật cụ thể, nhưng tại Hội nghị Thủ tướng với doanh nghiệp 2017 tổ chức vào trung tuần tháng 5 vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, dư nợ cho vay trung-dài hạn chiếm khoảng 53% tổng dư nợ tín dụng, chủ yếu tập trung cho các dự án bất động sản.
Báo cáo về tình hình kinh tế tháng 5/2017 và 5 tháng đầu năm 2017 của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng cho thấy, người dân vay vốn cho bất động sản thông qua tín dụng tiêu dùng tiếp tục tăng mạnh trong quý I/2017.
Cụ thể, cho vay tiêu dùng ước tăng khoảng 29,7% so với cuối năm 2016, trong đó cho vay sửa chữa nhà ở và mua nhà để ở tăng 38,4%, chiếm 52,8% tổng tín dụng tiêu dùng (cuối năm 2016 chiếm 49,5%).
Trước đó, vào cuối năm 2016, cơ quan này cũng từng lưu ý, tín dụng tiêu dùng năm 2016 ước tăng tới 39% so với cuối năm 2015, chiếm 11,4% tổng tín dụng (năm 2015 là 9,8%). Trong đó, gần 50% tín dụng tiêu dùng tập trung vào cho vay sửa chữa nhà, mua nhà để ở.
Trên thực tế, các ngân hàng vẫn đồng loạt tung các gói tín dụng tài trợ vốn vay cho chủ đầu tư và người mua nhà dưới nhiều hình thức như phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án với chủ đầu tư, tài trợ vốn cho khách hàng mua nhà dự án và thời gian ân hạn khoản vay từ 12-24 tháng…
Đơn cử, VPBank hợp tác với Vingroup trong dự án Vinhomes Riverside, VietinBank-Chi nhánh Sông Nhuệ bắt tay với Hải Phát tại dự án nhà ở xã hội The Vesta, BIDV-Chi nhánh Tây Hà Nội liên kết với chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư C.T.L để phát triển dự án Pentstudio...
Ông Hồ Hồng Hà, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển đô thị Long Giang (Long Giang Land) cho biết, trước đây, giữa 2 lĩnh sản xuất công nghiệp và bất động sản, các ngân hàng thường muốn nắm giữ tài sản đảm bảo là bất động sản hơn so với máy móc, thiết bị…, bởi bất động sản dễ chuyển nhượng, giá trị cũng ổn định hơn…
“Tuy nhiên, hiện tại, các ngân hàng ngày càng thận trọng hơn khi lựa chọn các dự án cho vay, bởi nợ xấu từ giai đoạn bất động sản gặp khó khăn 2009-2012 vẫn còn ám ảnh nhiều ngân hàng cho tới nay”, ông Hà nhìn nhận.
Theo ông Hà, các chính sách của Nhà nước về nâng tăng trưởng tín dụng là cơ hội cho thị trường bất động sản, nhưng không chia đều cho tất cả. Chỉ có dự án tốt, chủ đầu tư uy tín mới được hưởng lợi từ chính sách này. Thực tế cũng cho thấy, tại nhiều dự án bất động sản, chủ đầu tư rất khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng.
“Tôi cho rằng, không chỉ ở Việt Nam, mà cả châu Á, mối lương duyên ngân hàng-bất động sản đã không còn đậm đà như trước”, ông Hà ví von.
Đưa quỹ đầu tư nước ngoài vào “tầm ngắm”
Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài vừa được NHNN đề xuất sửa đổi theo hướng thoáng hơn trong việc dùng vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn. Tuy vậy, quan điểm xuyên suốt trong điều hành chính sách tiền tệ luôn được cơ quan này nhấn mạnh là tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản, các dự án BOT, BT giao thông và tập trung dư nợ cho các lĩnh vực ưu tiên.
Ông Hồ Hồng Hà cho biết, trước thực tế trên, nhiều chủ đầu tư bất động sản bắt đầu giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng nhằm tránh rủi ro cho các bên.
“Ngân hàng cho vay không thể không lấy lãi, nên chịu nhiều sức ép về trả nợ gốc, cũng như lãi vay. Trong khi bài học khó khăn giai đoạn 2011-2013 vẫn còn đó. Lãi suất ngân hàng có thời điểm vượt mức 20%/năm đã vắt kiệt sức của các doanh nghiệp, trong đó có bất động sản”, ông Hà lý giải.
Cũng theo Tổng giám đốc Long Giang Land, một số doanh nghiệp bất động sản hiện đang có xu hướng lựa chọn nguồn vốn hợp tác từ các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ đầu tư nước ngoài.
“Đồng hành cùng doanh nghiệp nghĩa là chia sẻ cả lợi nhuận, cũng như rủi ro với doanh nghiệp. Ngân hàng có thể lấy lợi nhuận không cao, cho nên mức độ chia sẻ rủi ro với doanh nghiệp cũng sẽ không nhiều. Trong khi đó, các quỹ đầu tư với mục tiêu hưởng lợi nhuận cao ắt sẽ chia sẻ rủi ro nhiều hơn với doanh nghiệp”, ông Hà đánh giá.
“Long Giang Land đang lên kế hoạch hạn chế dần vốn vay ngân hàng thông qua việc phát hành tăng vốn, huy động vốn từ chứng khoán. Gần đây, Công ty đã tiếp xúc với một số quỹ đầu tư trong nước, nhắm đến các phân khúc mà hiện nay đang là sân chơi dành cho các quỹ đầu tư nước ngoài”, ông Hà chia sẻ.
Trên thực tế, Long Giang Land không phải là doanh nghiệp đầu tiên muốn hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng trong phát triển dự án. Đơn cử, tháng 6 vừa qua, Tập đoàn Nam Long công bố thỏa thuận hợp tác với hai đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nippon Railroad để cùng phát triển dự án Mizuki Park quy mô 26 ha, tổng vốn đầu tư 8.000 tỷ đồng tại quận 7, TP.HCM, với tỷ lệ góp vốn là 50:50 (Nam Long và phía đối tác Nhật mỗi bên góp 50% vốn).
Ông Chu Chee Kwang, Tổng giám đốc Nam Long cho biết, Mizuki Park là một trong những dự án quan trọng của Nam Long giai đoạn 2017-2024, cho nên Công ty rất kỹ lưỡng trong việc lựa chọn các đối tác phát triển dự án. Đây cũng là dự án thứ 4 mà Nam Long “bắt tay” với đối tác đến từ Nhật Bản.
“Bên cạnh đó, Ban lãnh đạo Công ty cũng đang trong quá trình tìm kiếm các đối tác khác để phát triển 2 dự án là Hoàng Nam tại TP.HCM và Water Point tại Long An”, ông Kwang chia sẻ.
