Ngân hàng chạy đua đổ vốn vào địa ốc

Sang năm 2015, với việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) từng bước nới lỏng với hoạt động cho vay bất động sản, dòng vốn ngân hàng được dự báo sẽ chọn lĩnh vực này làm chỗ dừng chân.

Cơ hội cho tín dụng bất động sản

Tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Trong đó, có chỉ định giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực kinh doanh phi sản xuất, nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Ngay sau đó, NHNN ban hành Thông tư 13/TT-NHNN, xếp các khoản vay chứng khoán và bất động sản vào nhóm có hệ số rủi ro lên đến 250%, đồng thời, siết chặt các điều khoản vay cho kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại và xây dựng kịch bản để giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất xuống 16% vào cuối năm 2011.

Một trong những cách để ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản là tăng lãi suất cho vay. Thời điểm đó, có lúc lãi suất cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất lên đến 20 - 24%/năm, khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản lao đao, thị trường chính thức bước vào kỳ ngủ đông kéo dài gần 4 năm.

Tuy nhiên, hiện nay, kinh tế vĩ mô đã ổn định trở lại, việc tái cơ cấu ngành ngân hàng đã đạt được một số kết quả nhất định, trong khi thị trường bất động sản đã dần hồi phục, nên dòng tiền bắt đầu trở lại với lĩnh vực này.

Đặc biệt, với việc Thông tư 36/TT-NHNN của NHNN ban hành ngày 20/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, trong đó có nội dung quan trọng là giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi đối với lĩnh vực bất động sản từ 250% xuống mức thông thường 150% và tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 30% lên 60%. Đây được xem là cú huých đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là với phân khúc nhà ở có mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thực của đa số người dân.

Trước đó, theo lãnh đạo các nhà băng, việc cho vay trung, dài hạn khá hấp dẫn, có mức chênh lệch lãi suất cho vay và huy động lớn, nhưng các ngân hàng khó đẩy mạnh do phần lớn vốn huy động là ngắn hạn, trong khi NHNN ra chốt chặn 30%. Vì vậy, với Thông tư 36, các ngân hàng thương mại được tăng gấp đôi “room” vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, giúp van cho dòng chảy tín dụng được mở rộng.

TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị - kinh doanh, Trường đại học Ngân hàng TP. HCM nhận định, đây sẽ là điều kiện tốt để các ngân hàng đẩy mạnh vốn cho vay mua nhà, vì cho vay lĩnh vực này thường có thời hạn đến 10 - 20 năm.

Tương tự, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng nhận định, việc Thông tư 36 giảm trọng số rủi ro cho vay bất động sản từ 250% xuống còn 150% giúp chi phí vốn tự có của các ngân hàng giảm đi. Đây chính là động thái nhằm kích thích việc cho vay bất động sản của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, mức lãi suất hiện nay khá hấp dẫn, trong khi giá nhà đã giảm đáng kể, về mức phù hợp với người có nhu cầu thật, nên càng tạo điều kiện để các ngân hàng mở rộng tín dụng bất động sản. Ngoài ra, hiện nay, trong khi mảng tín dụng doanh nghiệp đang gặp khó khăn, các nhà băng cũng tập trung đẩy mạnh cho vay cá nhân, nhất là ở lĩnh vực bất động sản, mua nhà, với thời hạn vay lên đến 15 - 20 năm.

Ông Phan Đình Tuệ, Phó tổng giám đốc Sacombank cho biết, dư nợ tín dụng của Ngân hàng tăng mạnh trong 11 tháng đầu năm 2014 chủ yếu nhờ đóng góp từ khối khách hàng cá nhân, nhất là với tín dụng mua nhà, chiếm hơn 50% tổng dư nợ. Với khoản tín dụng cho cá nhân vay mua nhà có thời hạn dài, nhu cầu khách hàng tăng, nhất là trước tình hình thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, lãi suất giảm…, sẽ là cơ hội để tăng trưởng dư nợ tín dụng an cư.

Trong khi đó, TS. Trương Văn Phước, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đánh giá, rủi ro đối với tín dụng bất động sản luôn có, nhưng hiện mức rủi ro này ít hơn so với trước đây, nên tỷ lệ dự trù mức rủi ro trong phân loại nợ đối với bất động sản cũng thấp tương ứng. Đây cũng là điều dễ hiểu, bởi giá bất động sản thời gian qua đã giảm khá mạnh, lĩnh vực này cũng đã nhận được nhiều chính sách hỗ trợ và đang hồi phục trở lại. Vì thế, các ngân hàng thương mại bắt đầu rộng cửa rót vốn cho bất động sản, bên cạnh gói 30.000 tỷ đồng. 

Cần chính sách lãi suất ổn định

Dù các ngân hàng đang đẩy mạnh triển khai các gói tín dụng bất động sản, nhưng theo nhận định của các chuyên gia, để kích thích được dòng chảy đối với tín dụng nhà đất, cần có chính sách lãi suất ổn định ở mức phù hợp.

Ông Rahn Wood, Giám đốc Ngân hàng bán lẻ VIB cho rằng, nhu cầu tín dụng nhà ở của khách hàng gia tăng thời gian gần đây khi mặt bằng lãi suất giảm dần và các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà. Ngoài ra, các chương trình thu hút và hỗ trợ khách hàng của chủ đầu tư dự án bất động sản khi kết hợp với ngân hàng đưa ra các ưu đãi trọn gói từ giá bán, hậu mãi, cho đến vốn vay giá tốt để khuyến khích khách hàng mạnh tay chi tiêu, cũng giúp nhu cầu vay mua nhà tăng lên.

Đặc biệt, trong mùa cao điểm mở bán dự án bất động sản cuối năm, nhiều ngân hàng đã xây dựng các gói ưu đãi về lãi suất cho người có nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, theo nhiều người có nhu cầu vay vốn mua nhà, lãi suất là điều quan tâm hàng đầu của họ, nhưng chưa đủ. Điều khách hàng cần còn là một chính sách bền vững, ổn định, đem lại cho họ sự an tâm lâu dài, đặc biệt là với các khoản vay dài hạn như bất động sản. Hiện tại, các ngân hàng đều có những gói ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng vay vốn mua nhà, nhưng rất ít ngân hàng đưa ra các gói ưu đãi cố định lãi suất trong thời gian dài khoảng 2 - 3 năm.

Ông Phạm Linh, Phó tổng giám đốc VietA Bank cho rằng, chính sách lãi suất đầu vào giảm dần trong thời gian qua sẽ giúp ngân hàng cắt giảm chi phí để giảm lãi suất đầu ra. Ngoài ra, giá bất động sản giảm về mức hợp lý cũng sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản ấm lên trong thời gian tới, nhất là phân khúc căn hộ có giá phù hợp. Đó cũng là tiêu chí để VietA Bank lựa chọn các dự án để tài trợ vốn cho người mua.

“Trước mắt, có thể mức lãi suất cho vay mua nhà giảm chưa tới kỳ vọng của người vay do các ngân hàng còn tồn đọng vốn cũ, nhưng khả năng sẽ điều chỉnh dần trong thời gian tới và đó sẽ là cơ hội để vay mua nhà. Nhu cầu vay mua nhà của khách hàng cá nhân luôn tăng cao, nhất là khi mặt bằng lãi suất và giá bất động sản về mức hợp lý”, ông Linh nói và cho biết, đón đầu xu hướng này, VietA Bank đã đưa ra gói tín dụng 500 tỷ đồng cho cá nhân, hộ kinh doanh cá thể vay mua nhà, kinh doanh và hiện đã giải ngân hơn một nữa.

Cũng theo ông Linh, có lý do để khách hàng lo ngại đối với lãi suất vay mua bất động sản, bởi cách đây 2 năm, lãi suất cho vay mua nhà đã từng chạm ngưỡng 22 - 24%/năm. Tuy nhiên, hiện mặt bằng lãi suất đã giảm về mức rất thấp và thực tế, mặt bằng lãi suất cho cá nhân vay mua nhà phổ biến chỉ còn khoảng 8 - 9%/năm trong khoảng 6 tháng đầu và dao động 10 - 11%/năm trong giai đoạn tiếp theo.

Trong khi đó, theo các chuyên gia tài chính - ngân hàng, lạm phát hiện đã được kiểm soát ở mức thấp, mặt bằng lãi suất khó tăng. Khách hàng cá nhân có thể phần nào yên tâm trong vay vốn mua nhà. Điều đó sẽ tốt cho thị trường bất động sản, nhất là với phân khúc vốn cho khách hàng cá nhân mua nhà.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, giá nhà đất và lãi suất đang dần đi xuống sẽ là cơ hội tốt cho không chỉ ngân hàng đẩy mạnh vốn, mà cho cả người có nhu cầu vay mua nhà.

Đà lao dốc của thị trường bất động sản trong 4 năm qua đã dừng lại. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản và nền kinh tế luôn song hành với nhau. Một khi kinh tế hồi phục nhanh, thì thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển rất mạnh, nhất là khi dòng vốn lớn đang chực chờ.