Muốn vay không dễ
Sau khi được nhân viên của một công ty bất động sản tư vấn, mua nhà sẽ được vay gói vốn ưu đãi 30.000 tỷ đồng, lãi suất 5%/năm tại Vietcombank hoặc TPBank, anh Nguyễn Minh Lượng (TP. HCM) đã chạy đôn chạy đáo làm thủ tục, nhưng cuối cùng bị ngân hàng từ chối.
Anh Long cho biết, phía ngân hàng từ chối cho vay vì thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng không nằm trong đối tượng thu nhập thấp. Một lý do khác là do anh vừa chuyển qua công ty mới, hợp đồng lao động chưa ký dài hạn nên không thể vay gói vốn ưu đãi, chỉ có thể vay gói vốn thương mại với lãi suất 10%/năm.
Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó tổng giám đốc NHNN TP. HCM cho hay, đến thời điểm này, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố đối với gói vốn 30.000 tỷ đồng là 1.800 tỷ đồng. Tổng số vốn cam kết giải ngân là 3.100 tỷ đồng. Trong khi đó, có 4.100 hồ sơ khách hàng tham gia vay. Trong tổng dư nợ 1.800 tỷ đồng nêu trên, có 3 khách hàng doanh nghiệp được vay với số dư nợ ngân hàng giải ngân chiếm trên 800 tỷ đồng.
Theo lãnh đạo một ngân hàng có vốn Nhà nước, khách hàng cá nhân khó tiếp cận được gói vốn lãi suất ưu đãi mua nhà, vì ngân hàng luôn thẩm định chặt chẽ về khả năng trả nợ, trong khi các đối tượng khách hàng thu nhập thấp không dễ để chứng minh khả năng trả nợ, cho dù thu nhập ổn định. Bên cạnh đó, với thu nhập thấp (dù ổn định), nhưng nếu được giải ngân, khách hàng cũng chỉ được vay một khoản tiền nhỏ. Điển hình như trường hợp của chị Nguyễn Thanh An (Quận 9, TP. HCM), với mức thu nhập 14 triệu đồng/tháng của cả 2 vợ chồng chỉ được ngân hàng xét duyệt cho vay 150 triệu đồng, trong khi căn hộ chị An mua và thế chấp vay có giá trị 930 triệu đồng.
Vướng mắc vẫn nhiều
Trao đổi với ĐTCK, một lãnh đạo cấp cao của BIDV cho biết, tổng dư nợ Ngân hàng đã giải ngân gói 30.000 tỷ đồng hiện đạt khoảng 5.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, không dễ để giải ngân được vốn của gói ưu đãi này. Vướng mắc trong cho vay vẫn nhiều, Ngân hàng làm tới đâu gỡ tới đó, nên khó kỳ vọng giải ngân nhanh.
Khảo sát của ĐTCK tại một số ngân hàng có tham gia giải ngân gói vốn 30.000 tỷ đồng cho thấy, sau gần 2 năm triển khai đối với các NHTM có vốn Nhà nước, tiến độ vẫn chậm, tổng số dư nợ giải ngân chưa nhiều. Còn một số NHTM cổ phần mới tham gia vào việc giải ngân gói vốn này cho hay, rất khó để giải ngân.
Tại OCB, ngân hàng này đã ban hành sản phẩm hướng dẫn cho vay đối với gói vốn ưu đãi trên vào ngày 12/3/2015, nhưng đến nay vẫn chưa giải ngân được.
Theo ông Trương Đình Long, Phó tổng giám đốc OCB, một trong những điều kiện để được vay gói vốn ưu đãi là căn hộ mà khách hàng vay để mua phải nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Khách hàng được vay tối đa 80% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, với mức thu 9 triệu đồng/tháng, sau khi trừ đi chi phí hàng tháng của khách hàng thì với thu nhập còn lại, khách hàng chỉ được vay tối đa 30 - 40% nên không đáp ứng đủ nhu cầu mua nhà của khách hàng.
Đối với nhà ở xã hội, khách hàng bị hạn chế quyền chuyển nhượng căn hộ. Theo đó, sau tối thiểu 5 năm kể từ khi trả hết tiền mua nhà và đã có giấy chủ quyền thì khách hàng mới được chuyển nhượng. Khi chuyển nhượng, khách hàng phải nộp thêm 50% giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ, 100% giá trị quyền sử dụng đất đối với nhà liền kề. Trường hợp khách hàng nợ quá hạn, ngân hàng khó xử lý được tài sản đảm bảo là nhà ở xã hội trong 5 năm bị hạn chế quyền chuyển nhượng. Đồng thời, đối tượng bán lại nhà ở xã hội cũng hạn chế, chỉ gói gọn là đối tượng thu nhập thấp, Nhà nước, chủ đầu tư.
Mặt khác, khi được chuyển nhượng thì phải đóng thêm khoản phân bổ giá trị quyền sử dụng đất. Ngân hàng phải thực hiện thủ tục để chuyển nhượng xử lý khoản vay, giá trị xử lý tài sản đảm bảo không đảm bảo khả năng thu hồi nợ thu hồi nợ vay, thuế, phí.
Một vướng mắc khác cũng được các ngân hàng nêu ra đó là mức chênh lệch giữa lãi suất cho vay và lãi suất tái cấp vốn 1,5%/năm là khá thấp, không đảm bảo chi phí hoạt động cho vay của ngân hàng (trong khi chi phí dự phòng chung, chi phí liên quan đến cho vay, theo dõi khoản vay, xử lý nợ… tăng lên).
Cơ chế xử lý khoản vay quá hạn cũng còn phức tạp. Trường hợp khoản vay quá hạn, các ngân hàng có được bán nợ không, bán cho ai, bán lại với giá nào, bán dưới hình thức nào… là những câu hỏi ngỏ. Thế nhưng, khi khoản vay quá hạn thì ngân hàng vẫn phải thanh toán lãi cho NHNN, trong khi khoản vay tại ngân hàng vẫn chưa xử lý được, làm tăng chi phí.
Phó tổng giám đốc một ngân hàng cho hay, ngoài những vướng mắc kể trên, hiện thủ tục, hồ sơ cho vay vốn của gói 30.000 tỷ đồng còn quá phức tạp. Khách hàng thuộc đối tượng thu nhập thấp mua nhà ở thương mại phải có xác nhận của UBND phường, trong khi việc xin xác nhận thủ tục này tại phường là rất khó. Ngoài ra, phường chỉ xác nhận chữ ký của khách hàng. Lý do, phường không xác định được thực tế khách hàng có nhà tại phường, quận, tỉnh, thành phố khác hay không. Đồng thời, trách nhiệm thẩm định thực tế sở hữu nhà ở của khách hàng trong trường hợp khách hàng khai không đúng thì ngân hàng có bị quy trách nhiệm làm sai quy định không, phía ngân hàng có phải hoàn trả lại lãi suất trong trường hợp này hay không… hiện cũng chưa có câu trả lời rõ ràng.
Kiến nghị
Theo lãnh đạo các nhà băng, NHNN cần tháo gỡ các vướng mắc nêu trên. Đặc biệt, mức thu nhập thấp theo quy định hiện tại là không đóng thuế thu nhập (9 triệu đồng/tháng trở xuống), nhưng với mức thu nhập này thì khách hàng chỉ vay được số tiền nhỏ, do đó, cần kéo dài thời gian vay mua nhà lên 20 năm để giảm áp lực trả nợ và tăng số tiền khách hàng được vay.
Thực tế hiện nay cho thấy, rất nhiều khách hàng có thu nhập cao hơn (trên 9 triệu đồng/tháng đến 13 triệu đồng/tháng) tại các thành phố lớn, nhưng vẫn đang khó khăn về nhà ở và có nhu cầu được vay vốn ưu đãi. Vì thế, nên xem xét mở rộng đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn có mức thu nhập từ 13 triệu đồng/tháng trở xuống.
