(ĐTCK) Cùng với các gói kích cầu phân khúc nhà ở cho người có thu nhập ổn định và ngân hàng đẩy mạnh vốn vào phân khúc này, chính sách tín dụng cũng đang từng bước mở ra đối với hoạt động cho vay bất động sản khi giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 30% lên 60%.

Lãi suất cho vay dần hợp lý

Lãi suất bình quân trên thị trường hiện nay đã được kéo giảm khá mạnh so với giai đoạn trước đây, khi có những thời gian lãi suất vượt qua con số 20%/năm. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng liên tục triển khai những gói cho vay ưu đãi với mức lãi suất cạnh tranh, đưa ra nhiều sự lựa chọn hơn và mang dến nhiều lợi ích hơn cho khách hàng.

Đáng chú ý, với gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà, lãi suất chỉ 5%/năm, hiện có thêm trên 10 ngân hàng tham gia đẩy mạnh giải ngân gói vốn này. Ngoài ra, dư nợ tín dụng vay mua nhà cũng tăng do tác động từ các chương trình thu hút và hỗ trợ khách hàng vay mua nhà, lãi suất ưu đãi đang được bắt đầu được đẩy mạnh bởi các nhà cung cấp sản phẩm, dịch vụ nhằm đón đầu khuynh hướng mua nhà để ở gia tăng. Trong đó, có không ít nhà cung cấp sản phẩm là chủ đầu tư đã nhanh nhạy khi kết hợp với ngân hàng đưa ra các ưu đãi trọn gói từ giá bán, hậu mãi đến vốn vay giá tốt để khuyến khích khách hàng mạnh dạn mua nhà.

Hiện lãi suất cho vay mua nhà cũng được các ngân hàng áp dụng phổ biến chỉ từ 9 - 10%/năm. Đối tượng cho vay mua nhà để ở và có nguồn trả nợ từ lương luôn được các ngân hàng chú trọng khai thác. Hạn mức vốn cho vay mua nhà thông thường là 70% giá trị căn hộ/căn nhà mua. Ngoài sản phẩm tín dụng an cư và cho vay mua bất động sản theo chính sách chung, ngân hàng còn đẩy mạnh gói ưu đãi khi khách hàng mua căn hộ.

Tín dụng nhà ở tăng trưởng ổn định và có xu hướng phát triển tốt trong thời gian tới. Một phần là do lãi suất cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng đã giảm khá mạnh, xoay quanh mức 10%/năm, cộng với giá bán bất động sản dần cũng đã giảm về mức hợp lý hơn. Đây là thời điểm khá thuận lợi để khách hàng cá nhân mua nhà, tất nhiên là mua để ở, chứ không phải đầu cơ.

Do hướng đến phân khúc khách hàng mua nhà để ở và có nguồn thu nhập ổn định nên nợ xấu loại hình tín dụng này được kiểm soát khá thấp, đồng thời để đảm bảo rủi ro, ngân hàng hầu như chỉ cho vay mua căn hộ nằm trong các dự án.

Mục tiêu trước mắt của các NHTM là đẩy mạnh vốn cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, nhất là khi được tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và giảm hệ số rủi ro đối với tín dụng bất động sản. Cùng với đó là chính sách lãi suất và giá nhà, đất từng bước giảm về mức phù hợp. Đáng chú ý, trước tình hình tín dụng DN khó khăn hiện nay, các ngân hàng chủ yếu đẩy mạnh cho vay cá nhân, nhất là với lĩnh vực bất động sản, mua nhà, với thời hạn vay lên đến 15 - 20 năm.

Khoản tín dụng cho cá nhân vay mua nhà có thời hạn dài, nhu cầu khách hàng tăng, nhất là trước tình hình thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, lãi suất giảm nên lãnh đạo nhiều ngân hàng cho rằng, NHNN tăng cho sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn lên 60% là cần thiết.

Chính vì vậy, dư nợ tín dụng nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong thời gian tới khi chính sách tiền tệ dần có hướng mở với hoạt động cho vay bất động sản. Đặc biệt là khi mặt bằng lãi suất giảm dần và dự báo sẽ giảm thêm khi lạm phát được kiểm soát ở mức thấp. Vì đa phần khách hàng vay mua nhà quan tâm chủ yếu về lãi suất do thời gian vay dài lên đến 15 - 20 năm, nhất là khi nền kinh tế đã trải qua giai đoạn khó khăn do lãi suất tăng đột biến trong giai đoạn 2009 - 2012.

Đến nay, tình hình kinh tế đã tương đối khởi sắc, lạm phát được kiểm soát, thanh khoản các ngân hàng tốt và lãi suất huy động ổn định… nên khả năng, việc giữ lãi suất cho vay ở mức hợp lý được các ngân hàng khá đảm bảo. Do đó, khách hàng có thể yên tâm khi vay vốn để mua nhà.

ảnh 1
Ông Trần Ngọc Tâm, Nguyên Phó tổng giám đốc Nam A Bank 
Mở hơn với tín dụng nhà ở

Với quy định mới trong Thông tư 36/T-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, nhiều ý kiến cho rằng, NHNN đang phát đi thông điệp mở rộng tăng trưởng tín dụng, nhất là đối với bất động sản khi giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi từ 250% xuống 150% đối với bất động sản và tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 30% lên 60%. Đây được xem là cú huých đối với thị trường trong thời gian tới khi tín dụng đối với lĩnh vực địa ốc vốn dĩ được NHNN kiểm soát chặt chẽ thời gian qua đã được nới điều kiện. Các NHTM rộng cửa hơn trong việc cho vay, đặc biệt là với các khách hàng cá nhân có nhu cầu vốn ngân hàng mua nhà, đất để ở.

Còn nhớ, hồi tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Trong đó, yêu cầu giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực kinh doanh phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán. Ngay sau đó, NHNN đã ra Thông tư 13/TT-NHNN, xếp các khoản vay của các công ty chứng khoán và công ty kinh doanh bất động sản vào nhóm có hệ số rủi ro 250%.

Đồng thời, siết chặt các điều khoản vay cho kinh doanh bất động sản, cũng như NHNN đã xây dựng kịch bản để giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất này xuống 16% vào cuối năm. Một trong những cách để ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản là tăng lãi suất cho vay.

Thời điểm đó, có lúc lãi suất cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất lên đến 20 - 24%/năm. Mức lãi vay này không chỉ làm rất nhiều khách hàng cần vay vốn đầu tư bất động sản bó tay, mà ngay cả những cá nhân có nhu cầu vay mua nhà để ở cũng phải từ bỏ ý định. Vì thế, đó cũng là thời điểm nhiều DN bất động sản lao đao, thậm chí phá sản.

Đến nay, khi việc tái cơ cấu ngành ngân hàng đã đạt được một số kết quả nhất định, thị trường bất động sản cũng dễ thở hơn với hàng loạt động thái nới lỏng, hỗ trợ. Tình hình mở bán, đầu tư mới đã tăng đáng kể, nhất là với phân khúc nhà ở phù hợp. Tồn kho giảm và điều đáng nói hơn là giá nhà, đất đã “chạm tay” những người mua ở thực.

Đặc biệt, Thông tư 36 đã “thổi” thêm một luồng sinh khí mới cho bất động sản. Đáng chú ý là việc tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 30% lên 60% được các NHTM cho biết, sẽ là điều kiện tốt để đẩy mạnh cho vay mua nhà. Vì thực tế, vốn cho vay mua nhà thường đến 10 - 20 năm.

Thực tế, cho vay vốn trung, dài hạn lãi suất cao hơn nên chêch lệch giữa lãi suất đầu ra và đầu vào cũng cao hơn, nhưng với các nhà băng muốn đẩy mạnh vốn cho vay, trung dài hạn lúc này cũng rất khó.

Vì tỷ lệ huy động vốn chủ yếu là ngắn hạn, trong khi lại có chốt chặn 30% nên hạn mức để tăng đối với loại hình này rất hạn chế. Do đó, khi Thông tư 36 ra đời và có hiệu lực từ tháng 2/2015, các NHTM sẽ được tăng gấp đôi “room” vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn mà trong đó chủ yếu là bất động sản.

Không chỉ tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ tạo đà cho các ngân hàng đẩy vốn cho vay mua nhà, mà chính việc giảm hệ số rủi ro đối với tín dụng bất động sản xuống 150% (mức thấp nhất theo thông lệ) được NHNN điều chỉnh tại Thông tư 36 sẽ là điểm sáng đối với tín dụng lĩnh vực này thời gian tới. Việc giảm hệ số rủi ro đối với tín dụng bất động sản từ 250% xuống còn 150% cũng là một độ mở đối với tín dụng bất động sản, tác động tích cực lên thị trường.

Với các quy định “mở” hơn của Thông tư 36, chắc chắn sẽ góp phần khơi dòng vốn tín dụng vào bất động sản, nhất là trong xu hướng nền kinh tế ổn định hơn, nới điều kiện mua nhà cho người nước ngoài... Từ đó, các NHTM sẽ rộng cửa hơn đối với tín dụng lĩnh vực này.

Tuy nhiên, trước mắt, nguồn vốn sẽ chỉ tập trung cho khách hàng cá nhân mua nhà. Bởi sự thận trọng của các ngân hàng với các chủ đầu tư bất động sản là điều hoàn toàn hợp lý, vì tổng cung nhà, cơ cấu thị trường, tồn kho nhà, giá nhà... vừa mới chập chững thoát khỏi trạng thái đóng băng, lượng cung vẫn nhiều nên trước mắt chỉ kỳ vọng tín dụng phân khúc nhà ở hồi phục, sau đó thị trường chung mới có thể ấm lên.

Bất động sản bắt đầu có những chuyển biến khởi sắc với phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp và khả năng dần lan tỏa đến phân khúc khác, tác động đến nhiều lĩnh vực khác, tạo đà ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô. Với đà phục hồi này, cùng các điều kiện nói trên có nghĩa là chi phí vốn tự có của các ngân hàng sẽ được giảm đi. Đây chính là động thái nhằm kích thích việc cho vay bất động sản của các ngân hàng và cũng chính là cơ hội để các khách hàng cá nhân vay vốn ưu đãi mua nhà, căn hộ để ở.

Theo Trần Ngọc Tâm
Đặc san Toàn cảnh Ngân hàng Việt Nam 2015
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.